CDB x Fundo imobiliário: qual é melhor para lucrar com a alta dos juros?
Com a selic a 10,75% e com estimativa de ir perto dos 13% ao ano, as comparações entre as aplicações que pagam dividendos ou taxas fixas começaram a crescer. Exemplo disso, são as comparações entre os CDBs e os fundos imobiliários (FIIs). Abaixo, confira qual é melhor para lucrar.
CDB x Fundo imobiliário: qual é melhor para lucrar com a alta dos juros?
Em suma, os CDBs variam em taxas e condições de liquidez. Quanto menor o banco, talvez o juro seja maior e a liquidez menor, e vice-versa. O charme próprio deles é a vantagem da cobertura do FGC (Fundo Garantidor de Crédito).
Ela diminui os riscos de crédito das instituições até o volume de R$ 250 mil. Como afirma a gestora Rio Bravo em sua carta mensal de janeiro, um ponto a ser considerado são os impostos sobre os rendimentos. Os mesmos mudam entre 22,5% até 15%, dependendo do prazo da aplicação.
Diferente do CDB, o fundo imobiliário é um ativo de renda variável. Rio Bravo afirma que:
“Ao comprar um FII, o investidor está aceitando correr riscos inerentes à exploração dos ativos imobiliários, do tipo de imóvel, localização, suas características, do ciclo imobiliário em que estão inseridos, setor de operação, risco de crédito do inquilino ou do papel que faz parte do portfólio, entre outros. Ao se tornar cotista de um fundo imobiliário, o investidor passa a ser dono de um pedaço da carteira de imóveis que compõe os ativos do fundo”.
Ou seja, se ocorrer a demanda de locação ou de compra dos imóveis durante o tempo investido, o investidor deve se beneficiar. Por outro lado, o inverso pode ocorrer. Rio Bravo lembra que “Apesar de existir um componente que traz previsibilidade aos rendimentos dos FIIs, que são os dividendos costumeiramente mensais (isentos de IR) provenientes dos contratos de locação, as cotas podem oscilar no mercado secundário, a depender de diversos fatores tanto dos ativos quanto de mercado”.
Qual é o melhor?
Em suma, a Rio Bravo afirma que essa dinâmica traz mais riscos. E assim, os investidores devem exigir uma rentabilidade maior para aceitarem correr o risco, conhecido como prêmio de risco. E qual é o prêmio?
“O atual momento do mercado imobiliário permite aquisição de FIIs com preços descontados, muitas vezes abaixo do custo de reposição, que poderão trazer uma valorização imobiliária no futuro. Matematicamente, essa valorização pode ocorrer por dois motivos: ou porque o FII conseguiu entregar, através de negociações com inquilinos ao longo do tempo, dividendos acima da inflação, o que se traduziria em um ganho de capital na cota (considerando que o FII seja negociado no mesmo yield); ou porque o investidor conseguiu arbitrar o prêmio de risco, comprando os FIIs num yield médio de 8% a.a. e vendendo por 7% a.a., por exemplo”.
Ademais, Rio Bravo afirma que, entre 2014 e 2015, o IFIX negociou desconto sobre o valor patrimonial e com prêmio de risco alto. Nos anos seguintes, com a recuperação imobiliária, o IFIX teve uma rentabilidade acumulada de 20% ao ano. Sendo assim, demonstra que os períodos nos quais é possível comprar ativos de qualidade com desconto costumam trazer retornos ao longo prazo.
“Portanto, respondendo à pergunta inicial: faz sentido continuar a investir em FIIs neste contexto? Definitivamente, sim. Os FIIs continuam a ter um prêmio sobre a renda fixa e uma perspectiva interessante de valorização imobiliária de longo prazo. Os investidores dispostos a correr esse risco dentro de uma parcela do seu patrimônio, sempre levando em conta os limites de alocação do seu capital pessoal dentro das classes de ativos, poderão capturar estes ganhos no futuro”, conclui Rio Bravo.
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Imagem: Freedomz / Shutterstock.com
