CARF inclui IPTU e condomínio na base de créditos de PIS/Cofins

O entendimento foi proferido pela 1ª Turma Ordinária da 1ª Câmara da 3ª Seção do tribunal administrativo, responsável por julgar recursos ligados a tributos administrados pela Receita Federal do Brasil.

A decisão reforça uma interpretação favorável aos contribuintes que atuam no regime não cumulativo dessas contribuições, principalmente empresas instaladas em shopping centers e centros comerciais.

Leia mais:

IPTU 2026 disponível: saiba como emitir o boleto pela internet

O que estava em discussão no processo

O caso analisado envolvia uma empresa que havia registrado créditos de PIS e Cofins sobre diversos custos relacionados ao imóvel alugado onde desenvolvia suas atividades comerciais.

Entre as despesas incluídas estavam:

• IPTU do imóvel
• Taxas condominiais
• Energia elétrica das áreas comuns
• Despesas com climatização (ar-condicionado)
• Água gelada utilizada no sistema de climatização

Durante fiscalização, a Receita Federal desconsiderou esses créditos, alegando que tais despesas não seriam parte do aluguel em si e que não haveria previsão legal para permitir o creditamento.

Essa prática é conhecida como glosa fiscal, quando o Fisco invalida créditos tributários registrados pelo contribuinte.

Argumentos apresentados pela empresa

A empresa contestou a decisão administrativa alegando que os valores pagos fazem parte do custo efetivo da locação do imóvel.

Segundo o argumento apresentado no processo:

• As despesas estão previstas no contrato de locação
• A responsabilidade pelo pagamento foi atribuída ao locatário
• Esses custos são indispensáveis para a operação do negócio

Em empreendimentos como shoppings centers, por exemplo, itens como climatização e energia das áreas comuns são fundamentais para o funcionamento das lojas e para a experiência dos consumidores.

Por isso, a empresa sustentou que esses valores deveriam ser considerados parte integrante da atividade econômica e, consequentemente, passíveis de gerar créditos tributários.

Fundamentação do Carf para autorizar os créditos

Ao analisar o caso, o relator do processo destacou que a legislação brasileira permite atribuir ao locatário a responsabilidade por tributos e despesas condominiais vinculadas ao imóvel.

Essa possibilidade está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula contratos de locação no país.

Segundo a interpretação adotada pelo tribunal administrativo, quando o contrato estabelece que o locatário deve pagar encargos como IPTU e condomínio, esses valores passam a integrar o custo da locação.

Dessa forma, podem ser considerados despesas vinculadas à atividade empresarial.

Créditos permitidos no regime não cumulativo

O direito ao crédito também foi fundamentado nas regras do regime não cumulativo das contribuições.

Esse modelo está previsto em duas leis federais importantes:

• Lei nº 10.637/2002, que regula o PIS
• Lei nº 10.833/2003, que trata da Cofins

Nesse regime, empresas podem descontar créditos relacionados a custos, despesas e insumos utilizados na atividade econômica.

No entendimento do relator, despesas como energia elétrica das áreas comuns do empreendimento se enquadram nesse conceito, permitindo a geração de créditos.

Já gastos com climatização e água gelada foram considerados insumos essenciais para o funcionamento da atividade comercial em centros de compras.

O voto do relator foi acompanhado por unanimidade pelos demais conselheiros da turma.

Impacto da decisão para empresas que alugam imóveis

Embora a decisão tenha sido tomada em um caso específico, especialistas consideram o entendimento relevante para diversos setores da economia.

Empresas que podem ser impactadas incluem:

• Lojas de shopping centers
• Redes de varejo
• Restaurantes e franquias
• Empresas instaladas em centros comerciais
• Escritórios corporativos em prédios comerciais

Essas empresas frequentemente assumem despesas como condomínio e IPTU dentro dos contratos de locação.

Se esses custos forem reconhecidos como parte da atividade empresarial, podem gerar créditos tributários que reduzem o valor final pago em PIS e Cofins.

Possibilidade de recuperação de créditos tributários

A decisão também abre espaço para que empresas revisem sua contabilidade tributária.

Em alguns casos, companhias podem ter deixado de registrar créditos por receio de questionamentos fiscais ou até mesmo terem sofrido autuações da Receita Federal.

Diante desse novo precedente, especialistas recomendam:

• Revisar contratos de locação
• Avaliar despesas relacionadas ao imóvel
• Verificar se há créditos que poderiam ter sido aproveitados

Dependendo do caso, pode ser possível discutir administrativamente ou judicialmente a recuperação desses valores.

Importância da formalização nos contratos de locação

Outro ponto destacado por especialistas é a importância da redação dos contratos de locação.

Para que as despesas possam ser consideradas parte do custo da locação, é fundamental que os encargos estejam claramente previstos no contrato.

Entre os itens que costumam aparecer nesses documentos estão:

• Responsabilidade pelo pagamento do IPTU
• Custos condominiais
• Despesas de manutenção e serviços comuns

Uma redação adequada pode evitar questionamentos futuros e facilitar o aproveitamento de créditos fiscais.

Precedente relevante para o planejamento tributário

A decisão do Carf reforça uma tendência crescente de reconhecimento de custos indiretos ligados à atividade empresarial como geradores de créditos tributários.

Para empresas que operam no regime não cumulativo de PIS e Cofins, isso pode representar oportunidades importantes de redução de carga tributária.

No entanto, especialistas alertam que cada caso deve ser analisado individualmente, considerando a atividade da empresa, os contratos firmados e a natureza das despesas envolvidas.

Mesmo assim, o precedente fortalece o debate sobre o conceito de insumos e custos operacionais no sistema tributário brasileiro.

Não perca nenhuma oportunidade de crédito e pagamento: acesse agora nossas últimas notícias no Seu Crédito Digital.