FGTS: novo crédito imobiliário pode elevar valor máximo de imóveis financiados

O governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva vai anunciar nesta sexta-feira (10) um novo modelo de crédito imobiliário que pode revolucionar o mercado habitacional no país. Entre as principais medidas, estão a elevação do teto dos imóveis financiáveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) — que passará de R$ 1,5 milhão para R$ 2 milhões — e a criação de uma nova lógica para o uso de recursos da poupança, o que permitirá uma injeção imediata de até R$ 20 bilhões na economia.

O plano é fruto de uma parceria entre o Banco Central, o Ministério das Cidades, o Ministério da Fazenda e a Caixa Econômica Federal, e tem como pano de fundo tanto o estímulo à economia quanto a modernização das regras do crédito habitacional.

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O que é o SFH?

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é o principal canal de financiamento para aquisição da casa própria no Brasil, sobretudo por permitir o uso de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e ter limite de juros de até 12% ao ano, acrescidos da Taxa Referencial (TR).

Mudança histórica

Atualmente, o SFH permite financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão. Com o novo modelo, o teto será elevado para R$ 2 milhões, ampliando o alcance da modalidade para imóveis de padrão médio-alto em capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.

A medida deve beneficiar especialmente a classe média, que vinha sendo excluída dos benefícios do SFH devido à valorização dos imóveis nos grandes centros urbanos.

Liberação do compulsório: nova engenharia financeira

Como funciona hoje?

Dos recursos captados pelas instituições financeiras via caderneta de poupança, a regra atual determina que:

• 65% devem ser destinados ao crédito imobiliário
• 20% ficam retidos no Banco Central como depósito compulsório
• 15% podem ser usados livremente pelos bancos

O que muda?

Com o novo modelo, os bancos que concederem crédito habitacional terão o direito de liberar parte do compulsório para uso livre. A lógica será:

• A cada R$ 1 concedido em financiamento imobiliário, o banco poderá usar R$ 1 do compulsório para outras finalidades por até cinco anos.

Essa dinâmica altera profundamente o funcionamento do mercado de crédito, pois premia os bancos que ofertam financiamentos habitacionais, incentivando-os a reduzir taxas e ampliar a carteira de crédito.

Período de testes

A medida começará a valer de forma experimental até o final de 2026, com o modelo completo previsto para entrar em vigor em 2027. Nesse período, 5 pontos percentuais do compulsório (de 20% para 15%) poderão ser utilizados na nova sistemática.

Injeção de recursos e impacto na economia

R$ 20 bilhões imediatos

Segundo estimativas técnicas, a nova medida permitirá liberação imediata de cerca de R$ 20 bilhões, com potencial de chegar a R$ 37,5 bilhões, dependendo do apetite dos bancos por concessão de crédito habitacional.

A Caixa Econômica Federal, líder no segmento e com quase todos os recursos de poupança já direcionados ao crédito habitacional, deve ser a primeira a aproveitar o modelo. Com o acesso ao compulsório, poderá aumentar a oferta de crédito mesmo com orçamento comprometido.

Estímulo às vésperas das eleições

Embora o foco oficial da medida seja o reequilíbrio estrutural do mercado, há expectativa de que o novo modelo funcione como um estímulo econômico indireto, ao aumentar o acesso ao crédito e impulsionar o setor da construção civil, estratégico em anos eleitorais.

Reunião do CMN e papel do Banco Central

Para que a mudança entre em vigor, é necessária apenas uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) e uma norma complementar do Banco Central. Uma reunião extraordinária do CMN está prevista para esta semana, e o BC já trabalha na regulamentação técnica que permitirá a aplicação imediata.

Contraste com política monetária

Curiosamente, a medida vai na contramão dos esforços do Banco Central de conter a inflação, já que aumenta a liquidez e pode aquecer o consumo. No entanto, os técnicos do BC argumentam que o efeito será limitado, já que os recursos liberados estarão atrelados diretamente à concessão de crédito imobiliário — ou seja, direcionados a uma finalidade específica.

Fortalecimento do setor e solução estrutural

Esgotamento da caderneta

A proposta também pretende enfrentar um problema estrutural do mercado: o declínio da poupança como fonte de financiamento habitacional. Com a migração dos brasileiros para aplicações mais rentáveis, os saldos da caderneta vêm caindo ano após ano, o que ameaça a sustentabilidade de longo prazo do SFH.

Com a nova sistemática, os recursos da poupança serão mais bem alocados, permitindo que o sistema resgate sua importância como principal instrumento de financiamento imobiliário do país.

Dobro de exigibilidade

Com o modelo plenamente em vigor, projeções internas do governo indicam que a exigibilidade de aplicação dos bancos em crédito imobiliário poderá passar de R$ 90 bilhões para até R$ 200 bilhões em dois anos, garantindo um impulso relevante ao setor da construção civil e ao mercado de imóveis.

Reações do mercado e da equipe econômica

Apoio dos bancos

A mudança atende a um pleito antigo dos bancos, que desde o ano passado vinham pressionando por redução do compulsório. A medida é considerada uma forma inteligente de flexibilização, pois está condicionada a ações concretas em prol do crédito habitacional.

Resistência anterior do BC

Apesar da aprovação atual, o Banco Central vinha resistindo à proposta, especialmente por conta do cenário de juros altos (a taxa Selic está em 15% ao ano) e da necessidade de manter o controle da inflação. A reviravolta veio após negociações intensas com o Planalto e a percepção de que a nova engenharia não afrouxa totalmente as regras monetárias, já que está vinculada a metas específicas.

Entusiasmo no governo

Para o governo Lula, a medida é uma forma de impulsionar a economia real, estimular o setor da construção civil, gerar empregos e ainda ampliar o acesso à moradia digna com crédito mais acessível.

Declaração do ministro Jader Filho

O ministro das Cidades, Jader Filho, confirmou que o anúncio oficial do novo modelo será feito na sexta-feira pelo presidente Lula. A expectativa é de que o evento ocorra em uma cerimônia no Palácio do Planalto, com a presença de representantes da equipe econômica, dirigentes do Banco Central e da Caixa.

“Nós trouxemos essa sugestão, que vai ser feita agora sexta-feira pelo presidente Lula, na questão do compulsório”, afirmou o ministro durante audiência pública na Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo.

Imagem: Freepik/ Edição: Seu Crédito Digital