Vai investir em um imóvel na planta? Descubra os 7 erros que podem acabar com seu negócio

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Por que comprar imóvel na planta pode ser arriscado?

A venda de imóveis ainda em construção é uma prática consolidada no Brasil. O modelo permite que as construtoras financiem a própria obra com os recursos pagos pelos compradores ao longo do tempo.

Contudo, isso transfere parte dos riscos da construção para o consumidor — e, sem os cuidados adequados, o sonho da casa própria pode virar dor de cabeça.

Erro 1: Não pesquisar a reputação da construtora

Avaliar o histórico da empresa é essencial

Antes de qualquer negociação, pesquise a fundo a construtora. Busque por:

• Entregas anteriores e se houve atrasos;
• Reclamações em sites como o Reclame Aqui;
• Processos judiciais contra a empresa;
• Cumprimento de especificações prometidas.

Dica: Acesse o CNPJ da construtora na Receita Federal e verifique se há certidões negativas de débito. Transparência é essencial.

Erro 2: Assinar contrato no plantão de vendas

Cuidado com a empolgação

Plantões de venda são ambientes preparados para criar senso de urgência. É comum que vendedores ofereçam “descontos de última hora” para forçar uma decisão imediata.

Orientação: Nunca assine nada sem ler com atenção. Leve o contrato para casa, analise com calma e, se possível, com a ajuda de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

Erro 3: Ignorar análise jurídica da documentação

Documentos obrigatórios e essenciais

Segundo a Lei nº 4.591/1964 e a Lei nº 13.786/2018, a construtora deve apresentar:

• Registro de Incorporação (no Cartório de Registro de Imóveis);
• Projeto aprovado pela prefeitura;
• Alvará de construção;
• Memorial descritivo;
• Certidões negativas da empresa;
• Quadro-resumo do contrato.

A análise detalhada desses documentos garante que o empreendimento está legalizado e evita fraudes.

Erro 4: Não revisar o contrato com um advogado

Cláusulas abusivas são comuns

Contratos de adesão — como os utilizados por construtoras — costumam conter cláusulas que protegem apenas a empresa. Alguns exemplos:

• Multas desproporcionais;
• Cláusulas de “irrevogabilidade e irretratabilidade”;
• Cobranças antecipadas abusivas;
• Ausência de previsão de indenização em caso de atraso.

Recomendação: Um advogado poderá identificar esses pontos críticos e orientar possíveis mudanças ou até mesmo alertar sobre riscos jurídicos.

Erro 5: Não prever atrasos na entrega

Como se proteger legalmente

Atrasos são um dos principais problemas na compra de imóveis na planta. A legislação permite uma tolerância de até 180 dias, mas o contrato precisa:

• Definir claramente o prazo de entrega;
• Prever multa ou indenização em caso de descumprimento;
• Estabelecer o que pode ser considerado “força maior”.

Importante: Se o atraso exceder o prazo legal, o comprador pode exigir devolução dos valores pagos com correção monetária e até danos morais.

Erro 6: Confiar cegamente em cláusulas “irrevogáveis”

Você pode desistir — desde que saiba seus direitos

Muitas construtoras usam cláusulas que afirmam que o contrato é “irrevogável e irretratável”, o que pode passar a impressão de que o comprador não pode desistir da compra.

Fato: A Lei do Distrato (13.786/2018) regula os direitos do consumidor e permite, sim, a desistência da compra, com devolução de parte do valor pago, conforme condições legais.

Erro 7: Não questionar reajustes e cobranças extras

Como funcionam os reajustes?

Durante a obra, os valores são corrigidos periodicamente, geralmente com base no INCC (Índice Nacional da Construção Civil). No entanto, é comum que surjam cobranças adicionais que o comprador desconhecia.

Dica: Verifique no contrato:

• Quais índices serão aplicados;
• Como será feita a cobrança das parcelas após a entrega;
• Quais taxas adicionais podem surgir (como corretagem, escritura e ITBI).

Quais documentos o comprador deve exigir?

Abaixo, veja uma lista dos principais documentos que o comprador deve exigir e verificar:

Documento	Função
Registro de Incorporação	Garante legalidade da venda do imóvel na planta
Projeto aprovado e alvará	Comprova autorização da construção
Memorial descritivo	Detalha o padrão de acabamento, materiais e infraestrutura
Quadro-resumo	Resume os dados financeiros e principais cláusulas do contrato
Certidões negativas	Mostram se a empresa responde a processos ou tem dívidas
Habite-se (após a conclusão)	Comprova que o imóvel está apto para moradia
Patrimônio de afetação	Garante que o dinheiro pago será usado exclusivamente na obra

Como acompanhar a obra?

O comprador tem direito de acompanhar o andamento da construção. A construtora deve oferecer:

• Acesso ao cronograma físico-financeiro;
• Atualizações periódicas com fotos e informações;
• Canal de atendimento para dúvidas e reclamações.

O que fazer se houver problemas?

Caso enfrente atrasos, cobranças abusivas ou descumprimentos contratuais:

1. Registre as reclamações por escrito (e-mail ou carta);
2. Junte todos os documentos e provas;
3. Procure um advogado especializado;
4. Caso não haja acordo, acione o Procon (ex: https://www.procon.sp.gov.br) ou entre com ação judicial.

Considerações finais

Comprar um imóvel na planta exige mais do que entusiasmo. É preciso planejamento, análise e atenção aos detalhes. Os erros mais comuns, quando evitados, podem transformar o que seria um pesadelo em uma conquista segura e satisfatória.

Sempre consulte profissionais de confiança, leia tudo com atenção e exija seus direitos. Lembre-se: um imóvel é um dos maiores investimentos da sua vida — e deve ser tratado com o devido cuidado.

Imagem: Canva

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