Condomínios podem restringir aluguel por temporada? Entenda controvérsia

Enquanto os donos de imóveis buscam rentabilizar seus bens, os condomínios se preocupam com a segurança, o sossego e a convivência entre vizinhos. A grande questão permanece: até onde o condomínio pode interferir nesse tipo de locação?

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Legislação e regulamentação do aluguel por temporada

A Lei do Inquilinato

A Lei nº 8.245/91 reconhece a locação por temporada, permitindo contratos de até 90 dias. Essa modalidade é considerada legal e compatível com a destinação residencial, desde que não configure atividade comercial contínua.

O objetivo da lei é equilibrar os direitos do proprietário, que pode usufruir economicamente do imóvel, com os interesses dos moradores em manter a rotina pacífica do edifício.

Interpretação do STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou sobre o tema, entendendo que a hospedagem rotativa, especialmente via plataformas digitais como Airbnb, pode se aproximar de uma atividade comercial.

Esse entendimento abre caminho para que convenções condominiais imponham restrições, principalmente em edifícios residenciais, argumentando que a alta rotatividade de hóspedes altera a dinâmica e o caráter residencial do prédio.

Especialistas comentam o tema

Limites do direito de propriedade

Segundo o advogado Marcos Vinicius Poliszezuk, sócio do Poliszezuk Advogados, o direito de explorar economicamente o imóvel não é absoluto. “Ele deve coexistir com o direito dos demais condôminos ao uso pacífico do prédio”, explica.

O condomínio pode, desde que previsto em convenção e aprovado em assembleia, limitar ou proibir o uso do imóvel para hospedagem temporária, especialmente em prédios exclusivamente residenciais.

A perspectiva legislativa

O advogado Henrique Covolam, do Bruno Boris Advogados, lembra que o tema já avançou no Legislativo. Um projeto de reforma do Código Civil em tramitação no Senado visa permitir que os condomínios proíbam expressamente locações atípicas, reforçando a destinação residencial.

Ele acrescenta que a questão também envolve o campo tributário: alguns entendimentos equiparam aluguel por temporada a atividade hoteleira, sujeita ao pagamento de ISS, gerando discussões adicionais sobre a tributação.

Riscos de arbitrariedade

O advogado Max Bandeira, do Bandeira Damasceno Advogados, alerta para decisões arbitrárias: “Um contrato tradicional de temporada, feito fora de plataformas digitais, pode ter o mesmo impacto. Focar apenas na forma de contratação pode gerar excessos e disputas.”

Perspectiva prática

A importância da convenção condominial

Para a advogada Siglia Azevedo, especialista em direito imobiliário, o direito de alugar é assegurado, mas não absoluto. O STJ já decidiu que condomínios podem restringir a prática caso ela altere o caráter residencial do edifício.

Se a convenção determina uso exclusivamente residencial, essa regra prevalece. Caso não haja proibição formal, o proprietário mantém liberdade para alugar.

Casos recentes

Tribunais estaduais, como em São Paulo, têm permitido o Airbnb em prédios cuja convenção não proíbe expressamente a prática. Os juízes entendem que, sem base legal, não há como restringir o aluguel por temporada.

Impacto econômico e social

Expansão do mercado

O aluguel por temporada movimenta bilhões e democratiza o setor de hospedagem, antes dominado por hotéis. Plataformas digitais permitem que pequenos proprietários obtenham renda extra significativa, especialmente em áreas turísticas ou centros urbanos.

Benefícios aos hóspedes

Para os usuários, essa modalidade oferece flexibilidade, preços competitivos e a experiência de viver temporariamente em áreas residenciais, proporcionando uma experiência mais autêntica do que a hospedagem tradicional.

O contraponto dos condomínios

Segurança e ordem

A principal preocupação dos condomínios é com a segurança e a tranquilidade. A entrada frequente de estranhos pode dificultar o controle do edifício, além de gerar incômodos como barulho, festas e conflitos entre moradores.

Direito coletivo versus individual

Síndicos e especialistas defendem que a restrição ao aluguel por temporada não cerceia o direito de propriedade, mas protege o interesse coletivo, mantendo a harmonia do ambiente residencial.

Tendências e perspectivas futuras

Reforma do Código Civil

A aprovação de mudanças no Código Civil pode dar respaldo legal aos condomínios, permitindo que regulamentem ou proíbam o aluguel por temporada de forma explícita.

Jurisprudência e decisões judiciais

Enquanto não há norma unificada, o Judiciário decide caso a caso, considerando sempre a convenção condominial. A tendência é que decisões futuras tragam mais clareza e segurança jurídica.

O aluguel por temporada é um tema em aberto, que gera debate entre proprietários, condôminos, advogados e legisladores. Embora proporcione benefícios econômicos e flexibilidade, também levanta questões sobre segurança e convivência.

O equilíbrio entre o direito de propriedade e o interesse coletivo ainda depende da convenção condominial, da interpretação judicial e de futuras mudanças legislativas. Acompanhar as tendências e estar informado é essencial para evitar conflitos e garantir o uso adequado do imóvel.