Mercado imobiliário brasileiro não vive colapso, dizem especialistas — o problema real é a falta de crédito

A dúvida é recorrente entre estudantes de urbanismo, economistas e investidores: há uma bolha imobiliária no Brasil? A resposta, sustentada por dados e contexto financeiro, é clara — não há bolha imobiliária no país em 2025. O que existe, na verdade, é um fenômeno diferente, mas visualmente semelhante: a especulação imobiliária, marcada por imóveis caros, baixa liquidez e exclusão habitacional.

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A confusão entre bolha e especulação

Bolha imobiliária: o papel do crédito abundante

A bolha imobiliária é um fenômeno que presume abundância de crédito. Foi assim na crise de 2008, nos Estados Unidos. Com juros baixos e crédito farto, mesmo famílias de baixa renda conseguiam financiar imóveis. Essa oferta ilimitada de crédito provocou a elevação artificial dos preços, não por mérito da localização ou qualidade dos imóveis, mas por conta do aumento da demanda impulsionada pelo crédito fácil.

Quando os calotes começaram, os bancos cobraram dos investidores que haviam comprado essas dívidas no mercado secundário. O sistema financeiro colapsou. O caso do banco Lehman Brothers é emblemático. Com a quebra de confiança e queda abrupta nos preços dos imóveis, muitas famílias se viram com dívidas maiores do que o valor real de seus imóveis. Esse foi o “estouro da bolha”.

Especulação imobiliária: o caso brasileiro

No Brasil, o cenário é outro. O país vive a escassez de crédito, o oposto da bolha. Mesmo assim, os imóveis continuam caros. A explicação? Especulação imobiliária. Neste caso, os preços são tensionados para cima com base em expectativas de valorização ou estratégias de exclusividade. Muitos imóveis são mantidos desocupados até que um comprador aceite pagar o valor máximo estimado, descolado de seu valor de uso.

O estoque habitacional brasileiro está inflacionado artificialmente, mas não por causa do crédito abundante. Pelo contrário, há menos crédito no mercado, principalmente para a população de baixa renda.

Balneário Camboriú é bolha ou especulação?

R$ 125 milhões por um apartamento?

Em Balneário Camboriú (SC), os imóveis de luxo são comumente apontados como exemplos de uma suposta bolha. Em 2025, o apartamento mais caro da cidade foi anunciado por R$ 125 milhões. Os prédios colossais na orla viraram símbolo de ostentação, e muitos associam os preços aos efeitos de uma bolha. Mas essa percepção está equivocada.

Balneário Camboriú não vive uma bolha imobiliária. Vive uma especulação de alto padrão. A cidade compartilha com o restante do país a mesma escassez de crédito. O que alimenta os preços altos é uma combinação de fatores:

• Potencial turístico
• Legislação permissiva para empreendimentos verticais
• Marketing agressivo de alto luxo
• Ostentação como ativo social

Mesmo com materiais de primeira linha e localização privilegiada, o preço não encontra justificativa na materialidade construída. O valor simbólico do imóvel é o que dita o preço — não sua metragem, acabamento ou arquitetura. Réplicas greco-romanas com vidro verde predominam, sem necessariamente haver apelo estético ou histórico.

Lavagem de dinheiro e mercados “opacos”

Balneário Camboriú não é um caso isolado. Cidades como Nova York, Cingapura e Dubai também possuem imóveis com valores desproporcionais. O uso do mercado imobiliário como forma de lavagem de dinheiro contribui para o aumento dos preços, especialmente em segmentos de ultra luxo.

Assim como o mercado de arte e joias, o imobiliário de luxo é subjetivo, opaco e difícil de auditar, tornando-se um veículo para movimentações financeiras de origem duvidosa.

Nesse contexto, a especulação não visa necessariamente moradia, mas valorização futura e estratégias financeiras paralelas.

O cenário do crédito no Brasil: escasso e caro

Sistema de financiamento em retração

Historicamente, o mercado imobiliário brasileiro foi sustentado por duas grandes fontes de crédito:

• SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)
• FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço)

Ambos enfrentam dificuldades:

• O SBPE sofre com redução da poupança e redirecionamento de investimentos para outras modalidades de renda fixa mais atrativas.
• O FGTS está enfraquecido por dois fatores principais:
  • Aumento da informalidade, que reduz os depósitos
  • O saque-aniversário, que diminui o saldo do fundo e compromete sua função de investimento coletivo

Juros altos e acesso limitado

Em 2025, o Brasil ainda opera com juros reais elevados, tornando o financiamento caro para a maior parte da população. Isso limita o alcance do crédito imobiliário e impede o surgimento de uma bolha nos moldes norte-americanos.

Financiar um imóvel no Brasil é, para muitos, uma tarefa quase impossível. Não há excesso de crédito; há exclusão. A consequência é um mercado seletivo e restrito, onde poucos têm acesso à propriedade.

E os aluguéis? O papel dos fundos imobiliários

A alta nos preços dos aluguéis nas grandes cidades brasileiras — como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte — tem relação direta com a financeirização do mercado imobiliário.

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) têm aumentado sua atuação no setor de locação residencial, adquirindo grandes estoques de imóveis para rentabilização. Isso pressiona o valor dos aluguéis, que são reajustados para atender à rentabilidade esperada pelos cotistas desses fundos.

Com o aluguel mais caro, os mais pobres se afastam dos centros urbanos, e o direito à moradia nas áreas com infraestrutura consolidada é cada vez mais restrito.

Estudo internacional confirma: São Paulo tem o menor risco de bolha

Um relatório recente do banco suíço UBS — o Global Real Estate Bubble Index 2025 — reforça que não há bolha imobiliária no Brasil. O estudo avaliou 21 cidades ao redor do mundo e posicionou São Paulo na última colocação, com índice negativo, o que indica ausência de desvios especulativos entre preços e fundamentos econômicos.

Principais destaques do estudo:

• Menor risco de bolha: São Paulo
• Indicadores consistentes com fundamentos econômicos
• Baixa alavancagem de crédito
• Mercado ainda acessível para investidores internacionais

Esse resultado contrasta com cidades como Toronto, Hong Kong, Frankfurt e Zurique, que apresentaram forte risco de bolha devido a preços descolados da realidade econômica local.

O que o Brasil tem, então?

Um mercado especulativo e excludente

O Brasil vive um cenário peculiar. Não há bolha, mas há uma forma institucionalizada de especulação que mantém os imóveis caros e inacessíveis para a maior parte da população. O custo elevado dos financiamentos, somado à ausência de políticas robustas de habitação social, restringe o direito à moradia.

Enquanto nos EUA a bolha estourou com consequências catastróficas, no Brasil a especulação não estoura — ela se prolonga em um ciclo crônico de exclusão.

Consequência: desigualdade habitacional

A principal consequência dessa estrutura de mercado é a expulsão das famílias mais pobres das áreas centrais, além da proliferação de favelas, loteamentos irregulares e moradias precárias. Em paralelo, milhares de imóveis permanecem vazios, especulados e aguardando valorização.

Imagem: Reprodução / wirestock

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