Mercado imobiliário: aluguel comercial cresce enquanto vendas desaceleram

A diferença reforça o movimento observado nos últimos meses: com a alta da taxa Selic e o crédito mais caro, o interesse por adquirir imóveis comerciais segue limitado, enquanto a demanda por locação cresce, impulsionada pela retomada de atividades presenciais, crescimento do setor de serviços e maior flexibilidade empresarial na gestão de espaços.

Leia mais:

Quer investir em 2025? Veja os fundos imobiliários mais promissores do ano

Aluguéis superam inflação e se destacam como investimento

Variação supera IPCA e IGP-M

A valorização de 1,08% nos aluguéis comerciais em abril ficou acima do IPCA do mês, que foi de 0,43%, e também do IGP-M, índice tradicionalmente usado para reajustes de aluguéis, que subiu 0,24% no período. Isso indica uma demanda aquecida por espaços comerciais, especialmente em setores que dependem de atendimento presencial e na esteira da expansão do comércio e dos serviços urbanos.

Alta acumulada no ano também é expressiva

No acumulado de janeiro a abril de 2025, os aluguéis comerciais já apresentam alta de 3,12%, superando os 1,19% dos preços de venda e também o IPCA acumulado no ano (2,48%). A diferença de desempenho evidencia que a locação tem sido o canal preferido de empresas e investidores, em detrimento da compra, especialmente diante da restrição ao crédito imobiliário e do retorno mais atrativo de investimentos em renda fixa.

Desempenho por cidade: Brasília, Curitiba e Campinas lideram

Maiores altas nos aluguéis em abril

As maiores valorizações nos aluguéis comerciais entre as cidades monitoradas foram:

• Brasília: +2,74%
• Curitiba: +2,49%
• Campinas: +2,01%

Esses resultados refletem a reorganização dos espaços comerciais pós-pandemia, com crescimento do setor público, expansão de serviços locais e aumento da busca por imóveis com boa localização e custo mais acessível do que os grandes centros.

Preços de venda seguem estagnados ou em queda

No mesmo mês, os preços de venda de imóveis comerciais apresentaram variação muito menor. Apenas Curitiba teve alta relevante, de 1,57%, enquanto outras cidades registraram estagnação ou queda:

• Salvador: -0,35%
• Rio de Janeiro: -0,24%
• Campinas: -0,14%

Essa fraqueza na valorização de venda reflete o impacto direto da política monetária restritiva, com juros elevados que desestimulam financiamentos e compras à vista.

Alta de dois dígitos nos aluguéis em 12 meses

Valorização expressiva reforça preferência por locação

Nos últimos 12 meses encerrados em abril, os aluguéis comerciais subiram 7,83%, enquanto os preços de venda avançaram apenas 1,34%. O destaque absoluto ficou com:

• Niterói: +16,45%
• Curitiba: +15,17%
• Campinas: +10,77%

Essas cidades se consolidam como polos regionais com crescente demanda empresarial, atraindo investidores interessados em renda passiva por meio da locação comercial.

Capitais com queda nos preços de venda

Por outro lado, os preços de venda caíram em várias capitais no acumulado anual:

• Rio de Janeiro: -2,85%
• Porto Alegre: -0,68%
• Belo Horizonte: -0,65%

Esses dados sugerem que, apesar da valorização pontual em aluguéis, o mercado comprador continua pressionado por fatores macroeconômicos, como inflação persistente e taxas de financiamento elevadas.

São Paulo lidera em preços de venda e locação

Capital paulista tem os maiores valores médios

O relatório FipeZAP destaca São Paulo como a cidade com maior valor médio de imóveis comerciais, tanto para venda quanto para locação:

• Venda: R$ 10.256/m²
• Locação: R$ 56,06/m²

Em seguida, vêm Florianópolis (R$ 8.779/m² e R$ 47,33/m²) e o Rio de Janeiro (R$ 8.555/m² e R$ 46,55/m²), consolidando a presença de mercados consolidados e altamente valorizados.

Salvador combina venda barata e aluguel acima da média

Apesar de ter o menor preço de venda entre as cidades analisadas (R$ 5.220/m²), Salvador possui um dos aluguéis mais elevados, com média de R$ 43,17/m², o que evidencia a atratividade da capital baiana para investidores interessados em rentabilidade via locação.

Rentabilidade do aluguel comercial supera mercado residencial

Retorno médio de 6,84% ao ano

A rentabilidade média do aluguel comercial no Brasil foi de 6,84% ao ano em abril, contra 5,92% no mercado residencial. Esse diferencial torna o setor ainda mais atrativo para investidores, apesar das dificuldades no mercado de venda.

Entre as cidades com melhor retorno anual, destacam-se:

• Salvador: 9,99%
• Campinas: 8,17%
• Brasília: 6,96%

Esses índices aproximam o retorno dos aluguéis comerciais do rendimento de ativos financeiros, o que reforça seu papel como alternativa de diversificação patrimonial, especialmente em áreas com boa demanda e baixa vacância.

Ainda abaixo da renda fixa

Mesmo com boa performance relativa, os imóveis comerciais ainda oferecem retorno inferior às aplicações de renda fixa, como CDBs, Tesouro Direto ou LCIs, especialmente diante de uma Selic elevada, hoje em torno de 10,75% ao ano.

Essa realidade ajuda a explicar a falta de ímpeto no mercado de venda, com muitos investidores optando por esperar um cenário mais favorável para adquirir ativos físicos.

Perspectivas para os próximos meses

Juros elevados continuarão travando as vendas

A perspectiva para o segundo semestre de 2025 é de continuidade na desaceleração do mercado de vendas, devido à permanência dos juros altos. Isso limita o crédito e desestimula grandes aquisições corporativas.

Por outro lado, o mercado de locação deve continuar aquecido, sustentado por:

• Reorganização dos escritórios e empresas híbridas
• Demanda por flexibilidade nos contratos
• Expansão do setor de serviços
• Maior mobilidade empresarial regional

Nova fase de investimentos pode surgir com queda da Selic

A expectativa de uma redução gradual da taxa Selic em 2026 pode mudar o panorama atual, aumentando a liquidez do mercado de venda e estimulando novos investimentos em ativos físicos.

Enquanto isso, o investidor continuará de olho em oportunidades de locação bem localizadas, que ofereçam bom retorno e baixa vacância, especialmente em cidades médias com crescimento consistente.

Imagem: Photomix Company/Pexels