Novo crédito habitacional começa a ser oferecido pela Caixa; confira as regras

O conjunto de ações, que faz parte de um plano de modernização do crédito imobiliário em parceria com o governo federal, deve injetar cerca de R$ 20 bilhões no setor e financiar até 80 mil novos imóveis até o fim de 2026, segundo projeções da instituição.

As novas regras são especialmente vantajosas para famílias com renda mensal acima de R$ 12 mil, faixa que frequentemente enfrentava barreiras para obter crédito habitacional em condições diferenciadas.

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O que muda nas novas regras da Caixa

Entrada menor e mais facilidade para o comprador

Uma das principais mudanças diz respeito à redução da entrada exigida. Com a elevação da cota de financiamento de 70% para 80%, o comprador precisará desembolsar um valor inicial significativamente menor.

Exemplo prático:

• Antes (70%): para um imóvel de R$ 500 mil, era necessário pagar R$ 150 mil de entrada;
• Agora (80%): o valor cai para R$ 100 mil, facilitando o acesso à compra.

Essa diferença de R$ 50 mil pode ser decisiva para famílias que já possuíam condições de renda, mas não conseguiam reunir o valor da entrada exigida.

A Caixa, responsável por cerca de 70% dos financiamentos habitacionais do país, será a principal operadora do modelo, que permanecerá em fase de teste até o fim de 2026. Se o projeto mostrar resultados positivos, a previsão é que as novas regras se tornem permanentes a partir de 2027.

Ampliação do teto do SFH

Mais imóveis elegíveis e uso do FGTS

Outra mudança de grande impacto é a elevação do teto do SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. O aumento amplia o número de imóveis que podem ser financiados com as condições mais vantajosas do sistema, incluindo o uso do saldo do FGTS e juros regulados pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

Com isso, imóveis de padrão intermediário e alto também passam a ser elegíveis para financiamento com taxas menores que as do mercado tradicional, tornando-se mais atrativos para famílias de classe média e média alta.

Como usar o FGTS na compra do imóvel

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma das ferramentas mais importantes no financiamento habitacional. Com o novo limite do SFH, mais famílias poderão utilizá-lo em imóveis de maior valor.

O saldo do FGTS pode ser usado para:

• Dar entrada no imóvel, reduzindo o valor financiado;
• Amortizar o saldo devedor, diminuindo parcelas ou prazo do contrato;
• Pagar parte das prestações mensais, aliviando o orçamento familiar.

O FGTS continua restrito a imóveis residenciais e de uso próprio. O valor total não pode ultrapassar o teto do SFH, que agora é R$ 2,25 milhões.

Quem pode se beneficiar das novas condições

As medidas da Caixa contemplam principalmente famílias com renda mensal acima de R$ 12 mil, que estavam fora dos programas de habitação popular, como o Minha Casa, Minha Vida, mas também não se enquadravam em financiamentos acessíveis no mercado privado.

Já as famílias com renda inferior continuam atendidas pelos programas de subsídio federal e condições diferenciadas do MCMV, que seguem operando paralelamente.

Imóveis novos e usados estão contemplados

As regras se aplicam tanto para imóveis novos quanto usados, desde que o valor esteja dentro do limite do SFH. Isso significa que o comprador pode escolher comprar na planta, adquirir um imóvel pronto ou comprar de terceiros.

A documentação exigida segue os mesmos padrões, e o uso do FGTS é permitido em qualquer uma dessas modalidades.

Simulação de financiamento habitacional

Como descobrir quanto você pode financiar

Para facilitar o planejamento, a Caixa mantém disponível em seu portal oficial um simulador habitacional que calcula, com base na renda familiar e perfil do comprador, o valor máximo do crédito, a entrada mínima e o valor das parcelas.

O processo é rápido e gratuito:

1. Acesse o site oficial da Caixa (www.caixa.gov.br);
2. Clique em “Simulador Habitacional”;
3. Informe sua renda, estado civil, cidade e valor estimado do imóvel;
4. O sistema apresentará o valor aproximado do crédito disponível e os prazos de pagamento.

A partir da simulação, é possível agendar uma visita a uma agência da Caixa para iniciar a negociação e apresentar a documentação.

Documentos necessários para solicitar o financiamento

Antes de comparecer a uma agência, o comprador deve reunir os seguintes documentos:

• Documento de identidade (RG ou CNH);
• CPF;
• Comprovante de residência;
• Comprovantes de renda (holerite, declaração de IR ou extratos bancários);
• Certidão de estado civil (casado, solteiro, viúvo);
• Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).

Empreendedores e autônomos podem apresentar declaração de rendimentos e extratos bancários como comprovação alternativa.

Mudanças na aplicação dos recursos da poupança

Liberação gradual até 2027

As novas regras também modificam como os bancos utilizam os depósitos da poupança para financiar o setor habitacional.

Situação atual:

• 65% dos recursos da poupança devem ser destinados obrigatoriamente a financiamentos habitacionais;
• 20% são retidos pelo Banco Central como depósito compulsório;
• 15% ficam livres para outras operações financeiras.

Durante o período de transição (2025 a 2027):

O percentual de depósito compulsório será reduzido gradualmente de 20% para 15%, liberando 5 pontos percentuais a mais para o crédito imobiliário.

A partir de janeiro de 2027:

• O compulsório será extinto;
• A obrigatoriedade de 65% deixa de existir;
• Os bancos poderão direcionar até 100% dos recursos da poupança para o crédito habitacional.

Segundo a Caixa, a mudança garantirá maior liquidez ao mercado imobiliário e redução nas taxas de juros a longo prazo.

Impactos esperados na economia

A expectativa do governo e da Caixa é que as novas regras impulsionem o mercado imobiliário, movimentando não apenas o setor de construção civil, mas também cadeias produtivas associadas, como móveis, eletrodomésticos e serviços urbanos.

Com o aumento da concessão de crédito e o acesso facilitado à moradia própria, estima-se que mais de 400 mil empregos diretos e indiretos possam ser gerados até 2026.

Além disso, o pacote fortalece o comprometimento do país com a política habitacional, equilibrando a demanda reprimida da classe média com a oferta de crédito subsidiado para faixas mais baixas.

Como a redução da entrada estimula o setor

Especialistas do mercado imobiliário consideram que a redução da entrada mínima é um dos pontos mais relevantes do pacote, pois atinge diretamente famílias que já tinham capacidade de pagamento, mas não conseguiam superar a barreira do valor inicial.

Com a entrada reduzida em 10 pontos percentuais, estima-se que cerca de 150 mil famílias adicionais possam se tornar elegíveis para o financiamento habitacional nos próximos dois anos.

Além disso, a ampliação do teto do SFH estimula a construção de imóveis de médio e alto padrão, aquecendo um segmento que estava retraído desde 2021.

O papel da Caixa e do governo federal

A Caixa Econômica Federal segue como o principal agente financiador da habitação no Brasil, operando tanto programas sociais quanto linhas de crédito comercial.

Segundo o presidente da instituição, o objetivo é garantir acesso a crédito habitacional em condições sustentáveis, reduzindo o custo do financiamento sem comprometer a estabilidade financeira do sistema.

O Ministério das Cidades também reforçou que o modelo atual está em alinhamento com o Plano Nacional de Habitação, que prevê a construção de 2 milhões de moradias até 2028.

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