Uma mudança na titularidade de financiamentos imobiliários do Banco de Brasília (BRB) vem provocando dificuldades para consumidores que tentam vender, quitar ou registrar imóveis. O problema aparece principalmente quando o crédito originalmente contratado com o BRB foi cedido ao BTG Pactual e a transferência precisa ser formalizada no cartório.
A situação ganhou atenção depois de relatos de proprietários que tiveram operações imobiliárias interrompidas porque o banco que aparece na documentação original já não é necessariamente o responsável pelos direitos sobre o crédito.
A cessão de crédito, por si só, não é uma operação irregular. O próprio BRB explica que a transferência de direitos de crédito para outra instituição pode ocorrer sem necessidade de anuência do devedor e, em regra, preserva as condições originalmente contratadas.
O problema surge quando a mudança de credor não é acompanhada da documentação necessária para concluir uma venda ou retirar a garantia registrada sobre o imóvel.
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Por que a venda do imóvel pode ficar travada
Em um financiamento imobiliário com alienação fiduciária, o imóvel permanece vinculado à instituição credora enquanto existe dívida ou garantia a ser formalizada. Quando o proprietário vende a unidade, o saldo devedor normalmente é quitado durante a operação, muitas vezes pelo banco que financia o comprador.
Nessa situação, a instituição que detém os direitos sobre o crédito precisa participar da documentação de quitação e da liberação da garantia.
A dificuldade aparece quando o contrato foi originalmente firmado com o BRB, mas posteriormente cedido ao BTG. Se o instrumento apresentado ao cartório ainda indicar o BRB como interveniente quitante, por exemplo, o registro pode ser questionado caso a matrícula do imóvel já demonstre que os direitos foram transferidos.
Foi justamente esse tipo de exigência que apareceu em casos recentes envolvendo imóveis financiados originalmente pelo BRB. Em um deles, o cartório solicitou a alteração do instrumento para incluir o BTG Pactual como interveniente quitante e apresentar sua qualificação e representação.
O que significa a cessão do financiamento
Para o consumidor, a cessão não significa necessariamente que o contrato foi cancelado ou que as condições da dívida mudaram.
O próprio BRB informa que, quando vende uma carteira de crédito, os direitos sobre os recebíveis são transferidos para outra instituição. A página do banco orienta que os clientes continuem utilizando os canais indicados para tratar de situações relacionadas à cessão.
A legislação também reconhece a transferência dos direitos relacionados à alienação fiduciária. A Lei nº 9.514/1997 estabelece que a cessão do crédito garantido por alienação fiduciária transfere ao cessionário os direitos e obrigações inerentes à garantia.
Isso é importante porque, depois da cessão, a documentação utilizada para quitar e retirar a garantia precisa refletir corretamente quem detém esses direitos.
Por que o problema aparece principalmente na hora da venda
Enquanto o consumidor permanece pagando as parcelas normalmente, a mudança de credor pode não gerar nenhum obstáculo perceptível.
A situação muda quando ocorre uma operação imobiliária que exige documentação atualizada. É o caso de uma venda, de um novo financiamento ou da quitação antecipada do saldo.
Nessas situações, compradores, vendedores, bancos e cartórios precisam trabalhar com informações compatíveis. Se o contrato original menciona uma instituição e a matrícula registra outra como titular dos direitos fiduciários, documentos adicionais podem ser exigidos.
Relatos publicados em plataformas de reclamação mostram situações semelhantes em diferentes cidades. Em um caso registrado em Patos de Minas (MG), por exemplo, o cartório teria solicitado termo de quitação e documentação que comprovasse os poderes dos representantes do BTG para concluir o registro.
Também há registros de operações em Brasília nas quais a assinatura do interveniente quitante se tornou o último obstáculo para concluir a transferência do imóvel.
Esses relatos não comprovam, isoladamente, que todos os contratos cedidos pelo BRB enfrentem o mesmo problema. Eles, porém, mostram que a questão documental pode ter impacto concreto em operações de compra e venda.
O que diz o BRB sobre os contratos cedidos
Em posicionamento divulgado recentemente, o BRB afirmou que os contratos de financiamento imobiliário permanecem válidos e eficazes e que a cessão de crédito não prejudica os direitos dos clientes.
O banco também informou que, em situações envolvendo exigências cartorárias ou documentação relacionada ao detentor do crédito, atua com as partes envolvidas para prestar esclarecimentos e fornecer os documentos necessários, destacando que cada caso precisa ser analisado individualmente.
O BRB também informou que, no contexto mais amplo de suas operações de venda de ativos, mais de R$ 10 bilhões já haviam sido liquidados ou substituídos, segundo nota da instituição.
O que fazer se o imóvel estiver nessa situação
O primeiro passo é identificar quem aparece atualmente como titular do crédito ou da garantia na matrícula do imóvel. A certidão atualizada do Registro de Imóveis pode ser fundamental para verificar se houve cessão.
Depois, o proprietário deve solicitar ao banco responsável pelo crédito os documentos necessários para a quitação e o cancelamento ou regularização da garantia.
É importante guardar protocolos, e-mails, mensagens, exigências emitidas pelo cartório, comprovantes de pagamento e cópias dos contratos. Essa documentação pode ser relevante caso seja necessário demonstrar que o atraso decorreu de uma pendência documental da instituição financeira.
Se o atendimento comum não resolver, o consumidor pode recorrer à ouvidoria do banco. O Banco Central recomenda essa sequência para problemas com instituições financeiras e disponibiliza uma lista das ouvidorias supervisionadas.
Também é possível registrar reclamação no Banco Central. Atualmente, a instituição financeira reclamada deve responder à demanda registrada pelo BC em até 10 dias úteis. O Banco Central, entretanto, esclarece que não resolve individualmente o conflito nem substitui órgãos de defesa do consumidor ou o Judiciário.
Prazo para o termo de quitação merece atenção
Existe ainda um ponto jurídico relevante para quem já quitou a dívida.
O artigo 25 da Lei nº 9.514/1997 determina que, após a liquidação da dívida, o fiduciário deve fornecer o termo de quitação ao devedor no prazo de 30 dias. A legislação prevê multa de 0,5% ao mês ou fração sobre o valor do contrato quando o documento não é fornecido no prazo legal.
Isso não significa que todo atraso em uma operação de venda gere automaticamente uma indenização ou que a responsabilidade seja sempre de uma única instituição. A análise depende dos documentos, da data da quitação, da situação registral e das circunstâncias específicas do contrato.
Para quem está no meio de uma negociação, porém, o prazo legal reforça a importância de formalizar imediatamente qualquer dificuldade na obtenção da documentação.
(Imagem: Agência Brasília)