Moradias sociais em SP saem do Airbnb; veja quais usos continuam permitidos

O tema ganhou destaque após a plataforma iniciar a remoção de 1.625 anúncios de imóveis identificados pelo município como irregulares. A medida faz parte da fiscalização sobre empreendimentos construídos com incentivos públicos e destinados à ampliação do acesso à moradia para famílias de baixa e média renda.

Ao longo deste artigo, você entenderá quem pode alugar esses imóveis, quais regras estão em vigor, o que mudou na prática e quais são as consequências para proprietários e plataformas digitais.

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Por que imóveis populares estão sendo retirados do Airbnb?

A Prefeitura de São Paulo determinou que imóveis classificados como HIS e HMP não podem ser utilizados para hospedagem temporária ou aluguel por períodos inferiores a 90 dias.

A restrição foi reforçada pelo Decreto nº 64.244, publicado em 2025, que proibiu expressamente a oferta dessas unidades em plataformas digitais quando a locação tiver caráter de curta temporada.

Segundo a administração municipal, a medida busca impedir que empreendimentos beneficiados por incentivos urbanísticos deixem de cumprir sua função social. Em troca de benefícios fiscais, flexibilização das regras urbanísticas e autorização para maior potencial construtivo, os empreendedores assumem o compromisso de destinar os imóveis à moradia permanente.

Nesta semana, o Airbnb começou a remover 773 anúncios ativos e confirmou que outras 852 acomodações inativas serão excluídas definitivamente.

A empresa informou que a implementação ocorrerá em até 45 dias para reduzir impactos sobre hóspedes que já possuem reservas confirmadas.

Quem pode alugar um imóvel classificado como HIS ou HMP?

De acordo com a Secretaria Municipal da Habitação (Sehab), os imóveis populares podem ser alugados, desde que o locatário se enquadre nas faixas de renda estabelecidas para cada modalidade.

As categorias são divididas da seguinte forma:

• HIS 1: renda familiar de até três salários mínimos;
• HIS 2: renda familiar entre três e seis salários mínimos;
• HMP: renda familiar entre seis e dez salários mínimos.

Para assinar o contrato, o interessado precisa apresentar a Certidão de Enquadramento de Renda, documento previsto no Plano Diretor Estratégico que comprova a compatibilidade da renda familiar com a categoria do empreendimento.

Durante quanto tempo a restrição vale?

A exigência da certidão permanece válida durante os dez primeiros anos após a emissão do Habite-se, documento expedido pela prefeitura que confirma que a construção atende às normas urbanísticas e está autorizada para ocupação.

Após esse período, a apresentação da certidão deixa de ser obrigatória, mas o imóvel continua precisando cumprir sua finalidade residencial.

Isso significa que, mesmo depois de dez anos, a utilização para hospedagem temporária continua proibida caso a unidade permaneça vinculada às regras da política habitacional municipal.

O que exatamente está proibido?

O decreto municipal considera aluguel de curta temporada qualquer contrato com prazo inferior a 90 dias.

Na prática, ficam proibidas atividades como:

• hospedagem por alguns dias ou semanas;
• aluguel para turistas;
• anúncios em plataformas digitais destinados à curta permanência;
• utilização das unidades como acomodação temporária.

A regra vale tanto para proprietários quanto para imobiliárias e plataformas digitais, que passaram a compartilhar a responsabilidade pelo cumprimento da legislação.

Por que esses imóveis recebem regras diferentes?

Os empreendimentos HIS e HMP são construídos por empresas privadas, mas contam com incentivos oferecidos pela prefeitura para estimular a produção de moradias acessíveis.

Entre os benefícios concedidos estão:

• incentivos fiscais;
• flexibilização das regras urbanísticas;
• autorização para maior potencial construtivo;
• facilidades administrativas.

Como contrapartida, as unidades precisam atender famílias de baixa e média renda e contribuir para a redução do déficit habitacional na capital paulista.

Segundo a prefeitura, permitir a utilização desses imóveis para aluguel turístico poderia desvirtuar a política pública e reduzir a oferta de moradia para a população-alvo.

Como funciona a fiscalização em São Paulo?

A Secretaria Municipal da Habitação informou que monitora atualmente 1.054 empreendimentos, que somam 264.799 unidades classificadas como HIS e HMP.

Além disso, o município solicitou a retirada de anúncios referentes a 62.812 imóveis supostamente irregulares divulgados em plataformas de aluguel por temporada.

Até a publicação das informações, a prefeitura não havia detalhado quais empresas receberam notificações nem quantos anúncios já haviam sido efetivamente removidos.

No caso do Airbnb, a plataforma confirmou a exclusão de 1.625 anúncios apontados pelo município.

Os anfitriões serão comunicados sobre a remoção e poderão contestar a classificação do imóvel junto aos órgãos responsáveis caso entendam que houve algum erro cadastral.

O que acontece com hóspedes que já fizeram reservas?

Segundo o Airbnb, a retirada dos anúncios será gradual justamente para evitar cancelamentos imediatos e minimizar transtornos para os usuários.

Os hóspedes afetados serão avisados pela plataforma e receberão suporte para encontrar novas acomodações.

O prazo de até 45 dias também permitirá que proprietários regularizem eventuais pendências ou solicitem revisão das informações junto à prefeitura.

O que muda para proprietários de imóveis populares?

Na prática, os proprietários continuam autorizados a alugar imóveis HIS e HMP, desde que respeitem as exigências da política habitacional.

Isso significa que:

• o imóvel deve ser destinado à moradia permanente;
• o inquilino precisa atender aos limites de renda estabelecidos;
• contratos inferiores a 90 dias continuam proibidos;
• anúncios em plataformas de hospedagem podem ser removidos;
• a fiscalização poderá resultar em sanções administrativas.

O objetivo da prefeitura é garantir que os benefícios concedidos aos empreendimentos sejam revertidos em moradia para as famílias previstas na legislação.

Conclusão

A retirada de anúncios do Airbnb não significa que imóveis populares deixaram de poder ser alugados em São Paulo. O aluguel continua permitido, desde que seja destinado à moradia de famílias enquadradas nas faixas de renda definidas pelo município.

A principal mudança envolve a proibição da locação por curta temporada, especialmente em plataformas digitais. Proprietários devem verificar a classificação do imóvel e confirmar se a locação atende às exigências da legislação municipal para evitar problemas futuros.