Apartamentos classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) continuarão podendo ser alugados em São Paulo, mas apenas para famílias que se enquadrem nos limites de renda definidos pela prefeitura. O que permanece proibido é o uso dessas unidades para aluguel por curta temporada em plataformas digitais, como o Airbnb.
O tema ganhou destaque após a plataforma iniciar a remoção de 1.625 anúncios de imóveis identificados pelo município como irregulares. A medida faz parte da fiscalização sobre empreendimentos construídos com incentivos públicos e destinados à ampliação do acesso à moradia para famílias de baixa e média renda.
Ao longo deste artigo, você entenderá quem pode alugar esses imóveis, quais regras estão em vigor, o que mudou na prática e quais são as consequências para proprietários e plataformas digitais.
Leia mais:
Fim da escala 6×1: mudança pode encarecer operação de lojas e supermercados
Por que imóveis populares estão sendo retirados do Airbnb?
A Prefeitura de São Paulo determinou que imóveis classificados como HIS e HMP não podem ser utilizados para hospedagem temporária ou aluguel por períodos inferiores a 90 dias.
A restrição foi reforçada pelo Decreto nº 64.244, publicado em 2025, que proibiu expressamente a oferta dessas unidades em plataformas digitais quando a locação tiver caráter de curta temporada.
Segundo a administração municipal, a medida busca impedir que empreendimentos beneficiados por incentivos urbanísticos deixem de cumprir sua função social. Em troca de benefícios fiscais, flexibilização das regras urbanísticas e autorização para maior potencial construtivo, os empreendedores assumem o compromisso de destinar os imóveis à moradia permanente.
Nesta semana, o Airbnb começou a remover 773 anúncios ativos e confirmou que outras 852 acomodações inativas serão excluídas definitivamente.
A empresa informou que a implementação ocorrerá em até 45 dias para reduzir impactos sobre hóspedes que já possuem reservas confirmadas.
Quem pode alugar um imóvel classificado como HIS ou HMP?
De acordo com a Secretaria Municipal da Habitação (Sehab), os imóveis populares podem ser alugados, desde que o locatário se enquadre nas faixas de renda estabelecidas para cada modalidade.
As categorias são divididas da seguinte forma:
- HIS 1: renda familiar de até três salários mínimos;
- HIS 2: renda familiar entre três e seis salários mínimos;
- HMP: renda familiar entre seis e dez salários mínimos.
Para assinar o contrato, o interessado precisa apresentar a Certidão de Enquadramento de Renda, documento previsto no Plano Diretor Estratégico que comprova a compatibilidade da renda familiar com a categoria do empreendimento.
Durante quanto tempo a restrição vale?
A exigência da certidão permanece válida durante os dez primeiros anos após a emissão do Habite-se, documento expedido pela prefeitura que confirma que a construção atende às normas urbanísticas e está autorizada para ocupação.
Após esse período, a apresentação da certidão deixa de ser obrigatória, mas o imóvel continua precisando cumprir sua finalidade residencial.
Isso significa que, mesmo depois de dez anos, a utilização para hospedagem temporária continua proibida caso a unidade permaneça vinculada às regras da política habitacional municipal.
O que exatamente está proibido?
O decreto municipal considera aluguel de curta temporada qualquer contrato com prazo inferior a 90 dias.
Na prática, ficam proibidas atividades como:
- hospedagem por alguns dias ou semanas;
- aluguel para turistas;
- anúncios em plataformas digitais destinados à curta permanência;
- utilização das unidades como acomodação temporária.
A regra vale tanto para proprietários quanto para imobiliárias e plataformas digitais, que passaram a compartilhar a responsabilidade pelo cumprimento da legislação.
Por que esses imóveis recebem regras diferentes?
Os empreendimentos HIS e HMP são construídos por empresas privadas, mas contam com incentivos oferecidos pela prefeitura para estimular a produção de moradias acessíveis.
Entre os benefícios concedidos estão:
- incentivos fiscais;
- flexibilização das regras urbanísticas;
- autorização para maior potencial construtivo;
- facilidades administrativas.
Como contrapartida, as unidades precisam atender famílias de baixa e média renda e contribuir para a redução do déficit habitacional na capital paulista.
Segundo a prefeitura, permitir a utilização desses imóveis para aluguel turístico poderia desvirtuar a política pública e reduzir a oferta de moradia para a população-alvo.
Como funciona a fiscalização em São Paulo?
A Secretaria Municipal da Habitação informou que monitora atualmente 1.054 empreendimentos, que somam 264.799 unidades classificadas como HIS e HMP.
Além disso, o município solicitou a retirada de anúncios referentes a 62.812 imóveis supostamente irregulares divulgados em plataformas de aluguel por temporada.
Até a publicação das informações, a prefeitura não havia detalhado quais empresas receberam notificações nem quantos anúncios já haviam sido efetivamente removidos.
No caso do Airbnb, a plataforma confirmou a exclusão de 1.625 anúncios apontados pelo município.
Os anfitriões serão comunicados sobre a remoção e poderão contestar a classificação do imóvel junto aos órgãos responsáveis caso entendam que houve algum erro cadastral.
O que acontece com hóspedes que já fizeram reservas?
Segundo o Airbnb, a retirada dos anúncios será gradual justamente para evitar cancelamentos imediatos e minimizar transtornos para os usuários.
Os hóspedes afetados serão avisados pela plataforma e receberão suporte para encontrar novas acomodações.
O prazo de até 45 dias também permitirá que proprietários regularizem eventuais pendências ou solicitem revisão das informações junto à prefeitura.
O que muda para proprietários de imóveis populares?
Na prática, os proprietários continuam autorizados a alugar imóveis HIS e HMP, desde que respeitem as exigências da política habitacional.
Isso significa que:
- o imóvel deve ser destinado à moradia permanente;
- o inquilino precisa atender aos limites de renda estabelecidos;
- contratos inferiores a 90 dias continuam proibidos;
- anúncios em plataformas de hospedagem podem ser removidos;
- a fiscalização poderá resultar em sanções administrativas.
O objetivo da prefeitura é garantir que os benefícios concedidos aos empreendimentos sejam revertidos em moradia para as famílias previstas na legislação.
Conclusão
A retirada de anúncios do Airbnb não significa que imóveis populares deixaram de poder ser alugados em São Paulo. O aluguel continua permitido, desde que seja destinado à moradia de famílias enquadradas nas faixas de renda definidas pelo município.
A principal mudança envolve a proibição da locação por curta temporada, especialmente em plataformas digitais. Proprietários devem verificar a classificação do imóvel e confirmar se a locação atende às exigências da legislação municipal para evitar problemas futuros.