Construir, ampliar ou reformar um imóvel pode gerar obrigações previdenciárias que precisam ser regularizadas antes da averbação definitiva da construção no Cartório de Registro de Imóveis.
O procedimento é conhecido popularmente como regularização do INSS de obra, embora atualmente seja administrado pela Receita Federal e envolva contribuições sociais relacionadas principalmente à mão de obra utilizada na construção.
O processo passa pelo Cadastro Nacional de Obras (CNO), pelo Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (Sero) e, quando houver valores pendentes, pela emissão de uma DCTFWeb específica e pagamento do DARF correspondente.
Depois da regularização, o responsável poderá obter a certidão necessária para averbar a construção na matrícula do imóvel.
A situação também pode alcançar quem comprou uma casa, apartamento ou outro imóvel cuja construção não tenha sido devidamente regularizada pelo responsável anterior.
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O que é o chamado INSS de obra?
O termo “INSS de obra” é utilizado no mercado para se referir às contribuições sociais incidentes em razão da utilização de mão de obra na construção civil.
Na prática, quando uma casa, prédio, ampliação, reforma ou outra obra é executada, existem obrigações relacionadas aos trabalhadores envolvidos.
Ao fim da construção, a Receita Federal realiza a chamada aferição para verificar essas contribuições.
A própria Receita define a aferição como o procedimento destinado a calcular as contribuições sociais devidas em razão do uso de mão de obra em atividades de construção, reforma ou demolição.
Atualmente, esse procedimento é realizado pelo Sero.
Toda obra precisa ser regularizada?
A Receita Federal informa que as obras de construção civil precisam passar pelos procedimentos de regularização aplicáveis para que seja possível emitir a certidão correspondente.
Para uma construção predial que será averbada na matrícula do imóvel, essa certidão é especialmente importante.
O processo normalmente envolve três etapas principais:
cadastro da construção no CNO;
aferição das contribuições no Sero;
emissão da certidão de regularidade fiscal da obra.
Dependendo da situação, também pode ser necessário pagar ou parcelar valores apurados pela Receita.
O que é o CNO?
O Cadastro Nacional de Obras funciona como uma identificação da construção perante a Receita Federal.
Sem o registro no CNO, não é possível concluir normalmente a aferição no Sero nem emitir a certidão de regularidade da obra.
O cadastro reúne informações como endereço, responsável, tipo de construção, área e outras características utilizadas posteriormente na regularização.
Por isso, o CNO é um dos primeiros passos para quem construiu e ainda não regularizou o imóvel.
Quem comprou imóvel sem averbação também pode precisar regularizar
O problema não aparece apenas para quem construiu.
Uma pessoa pode comprar uma casa, apartamento ou outra unidade e descobrir posteriormente que a construção não foi regularizada perante a Receita ou não está averbada corretamente na matrícula.
A Receita Federal possui procedimento específico para situações em que o adquirente comprou um imóvel de construtora ou incorporadora que não concluiu a regularização.
Nesse caso, o comprador pode inscrever a construção no CNO em seu nome e solicitar a vinculação com o cadastro original da obra, quando aplicável.
Após essa etapa, a aferição pode ser realizada no Sero.
Créditos relacionados à mão de obra declarados anteriormente pelo construtor ou incorporador podem ser aproveitados proporcionalmente nas condições estabelecidas pela Receita.
Por que a falta de averbação pode virar um problema?
Construção física e situação registrada do imóvel não são necessariamente a mesma coisa.
Imagine um terreno cuja matrícula ainda informa apenas a existência do lote, embora uma casa de 180 metros quadrados já tenha sido construída no local.
Fisicamente, existe uma residência.
Juridicamente, porém, aquela construção ainda precisa aparecer de forma adequada no registro imobiliário.
Essa divergência pode dificultar operações que dependem da documentação completa do imóvel, como determinados financiamentos, transmissões, inventários e negociações de compra e venda.
A regularização previdenciária da obra é uma das etapas que podem ser necessárias para chegar à averbação.
Como regularizar o INSS de obra?
A Receita Federal mantém o procedimento de regularização de forma eletrônica.
De maneira geral, o responsável precisa ter documentos municipais da construção, cadastrar a obra e realizar a aferição.
1. Reunir os documentos da construção
Antes de começar, a Receita recomenda ter documentos como alvará de construção e habite-se ou equivalentes emitidos pelo município.
Também devem ser verificadas informações relacionadas à mão de obra declarada durante a execução.
Esses dados serão utilizados pelo sistema na aferição.
2. Cadastrar a obra no CNO
O passo seguinte é verificar se a construção possui inscrição no Cadastro Nacional de Obras.
Caso ainda não exista, o responsável precisa fazer o cadastro.
As informações declaradas precisam refletir corretamente as características da construção, pois parte delas será utilizada posteriormente no cálculo.
3. Fazer a aferição pelo Sero
Com a obra cadastrada, o contribuinte acessa o Serviço Eletrônico para Aferição de Obras.
O Sero é a ferramenta oficial utilizada pela Receita para calcular as contribuições relacionadas à construção civil.
No sistema, o responsável informa ou confirma dados como área, data de conclusão, características da construção e eventuais informações relevantes para o cálculo.
4. Informar os créditos disponíveis
Essa etapa pode fazer grande diferença no resultado.
A Receita permite considerar determinados valores relacionados à remuneração da mão de obra que já tenham sido informados por meio de obrigações como GFIP ou eSocial.
Alguns desses créditos podem ser carregados pelo próprio sistema.
Também existem regras específicas para determinadas notas fiscais de estruturas pré-moldadas ou pré-fabricadas, conforme o tipo da construção.
5. Conferir a memória de cálculo
Depois das informações, o Sero apresenta a memória de cálculo.
É nesse momento que o contribuinte consegue verificar o resultado da aferição e os valores que eventualmente precisam ser pagos.
Antes de concluir, os dados devem ser revisados cuidadosamente.
Informações incorretas sobre metragem, destinação ou características da construção podem influenciar o resultado.
6. Enviar a DCTFWeb da obra
Depois da conclusão da aferição, é gerada uma DCTFWeb Aferição de Obras.
Essa declaração formaliza os débitos apurados.
Havendo valor a pagar, o próprio sistema permite gerar o DARF correspondente.
7. Pagar ou parcelar o débito
Quando existir saldo devido, o contribuinte poderá efetuar o pagamento.
A Receita também prevê possibilidade de parcelamento conforme as regras aplicáveis.
Existe, porém, um cuidado importante: a orientação oficial informa que o parcelamento é feito depois do vencimento e pode envolver multa de mora e juros pela Selic.
Por isso, deixar a regularização para muito depois da conclusão pode aumentar o custo.
8. Emitir a certidão da obra
Com a situação regular, é possível emitir a certidão pela internet.
Para construções prediais, existe uma certidão específica destinada à averbação da obra no registro imobiliário.
A certidão apresenta informações como categoria, destinação e área da construção.
Certidão pode ser negativa ou positiva com efeito de negativa
Nem sempre é necessário que todo débito esteja simplesmente quitado à vista para existir um documento válido para determinadas finalidades.
A Receita prevê diferentes tipos de certidão.
A Certidão Negativa de Débitos, a CND, é emitida quando não existem pendências impeditivas nem débitos nas condições que impeçam a regularidade.
Também pode existir a Certidão Positiva com Efeitos de Negativa, a CPEND, quando há, por exemplo, débito com exigibilidade suspensa.
A Receita informa que CND e CPEND possuem o mesmo valor legal e podem ser utilizadas para a averbação da obra quando atendidos os requisitos.
Como é calculado o INSS da obra?
Não existe um valor único por metro quadrado que sirva para todas as construções.
Na aferição indireta, o Sero considera diferentes elementos para estimar a remuneração da mão de obra.
Entre os fatores utilizados estão:
área da construção;
destinação do imóvel;
categoria da obra;
tipo de construção;
características da execução;
créditos de mão de obra já declarados;
determinadas reduções previstas nas regras do sistema.
Para obras prediais, o Sero utiliza ainda o Valor Atualizado Unitário, o VAU, dentro da metodologia oficial de cálculo.
Esse indicador utiliza referências relacionadas aos custos da construção e é atualizado segundo as regras definidas pela Receita.
É possível reduzir o valor do INSS de obra legalmente?
Sim, mas não existe uma redução genérica de 70% garantida para qualquer imóvel.
Esse ponto merece atenção porque anúncios de regularização frequentemente prometem grandes descontos sem explicar as condições.
O próprio Sero possui mecanismos que podem reduzir a base considerada no cálculo quando os requisitos são preenchidos.
Um deles é o chamado fator social, aplicável a determinadas obras sob responsabilidade de pessoa física.
O percentual varia conforme a área total da categoria da obra.
Além disso, a Receita admite tratamentos específicos para determinadas áreas complementares.
Garagens, estacionamentos, piscinas, quadras e outras áreas enquadradas nas regras podem ter reduções próprias no cálculo da área equivalente.
Também podem ser aproveitados créditos de remuneração da mão de obra já declarados corretamente durante a construção.
Portanto, o valor final depende das características concretas da obra e do histórico das obrigações prestadas à Receita.
Área complementar pode ter redução no cálculo
A Receita prevê regras específicas para determinadas áreas complementares de edificações.
Áreas cobertas que se enquadrem nessa classificação podem ter redução de 50% para os efeitos previstos pelo sistema.
Já determinadas áreas complementares descobertas podem ter redução de 75%.
Isso não significa desconto de 50% ou 75% diretamente sobre o valor final do imposto.
A redução é aplicada conforme a metodologia utilizada pelo Sero sobre as áreas enquadradas nas regras.
Essa diferença é importante para evitar expectativas incorretas.
O fator social pode alterar o cálculo
O Manual do Sero também estabelece um fator social para determinadas obras de responsabilidade de pessoa física.
A aplicação depende da área total.
Segundo o manual, os percentuais variam conforme as faixas de metragem estabelecidas pela Receita.
Por isso, duas residências aparentemente semelhantes podem resultar em aferições diferentes dependendo de área, categoria, destinação, datas e demais informações.
O cálculo deve ser analisado dentro do sistema oficial.
Obra com mão de obra já declarada pode pagar menos
Outra forma legítima de reduzir o saldo da regularização é comprovar corretamente as contribuições já relacionadas aos trabalhadores que atuaram na obra.
Informações prestadas por GFIP ou eSocial podem ser aproveitadas como créditos durante a aferição.
Isso evita que a Receita simplesmente desconsidere valores que já foram declarados no período da construção.
Por essa razão, guardar documentos e manter as obrigações trabalhistas e previdenciárias corretas durante a obra pode fazer grande diferença quando chegar o momento da regularização.
Pessoa física e empresa seguem exatamente a mesma regra?
Não.
Obras sob responsabilidade de pessoa física são regularizadas por meio da chamada aferição indireta.
Empresas também podem utilizar essa modalidade em determinadas situações.
Entretanto, pessoas jurídicas com contabilidade regular possuem a possibilidade de realizar a aferição com base nessa escrituração.
Nesse modelo, a empresa precisa manter adequadamente livros contábeis ou Escrituração Contábil Digital e as declarações relativas à obra.
Quando todos os requisitos da aferição por contabilidade regular são atendidos, o funcionamento do Sero é diferente daquele aplicado à pessoa física.
Comprei uma casa antiga sem averbação: ainda preciso pagar tudo?
Não é possível responder apenas com base na idade aparente do imóvel.
Obras antigas podem envolver questões como decadência tributária, documentos municipais, datas comprovadas da construção e registros existentes na Receita.
Além disso, regularizar a matrícula do imóvel e calcular eventual contribuição previdenciária são etapas relacionadas, mas possuem regras próprias.
Por isso, o proprietário não deve simplesmente aplicar um percentual sobre o valor do imóvel ou sobre a metragem.
A correta identificação da data e das características da construção é fundamental antes da aferição.
Posso fazer a regularização sozinho?
Os sistemas são disponibilizados pela Receita Federal para acesso eletrônico, portanto o proprietário pode utilizar os canais oficiais.
Em casos simples, o procedimento pode ser realizado diretamente pelo contribuinte que compreenda as informações exigidas.
Entretanto, obras antigas, construções parcialmente regularizadas, ampliações, divergências de metragem, ausência de documentos ou grande volume de mão de obra declarada podem tornar o processo mais complexo.
Nessas situações, pode ser necessário apoio de contador, engenheiro, arquiteto ou profissional especializado, dependendo do problema encontrado.
O importante é que eventual redução seja baseada nas regras oficiais e em documentos verdadeiros, e não em alterações artificiais das características da obra.
Engenheiro ou arquiteto pode ser necessário em algumas situações
Existem casos em que documentos técnicos assumem papel importante.
Na regularização de uma obra inacabada, por exemplo, a Receita admite aferição baseada em laudo técnico emitido por profissional de engenharia ou arquitetura.
Nesse procedimento, podem ser exigidas informações como registro profissional, Anotação de Responsabilidade Técnica e percentual ou metragem já executada.
Isso mostra que regularizações mais complexas podem exigir atuação conjunta entre áreas tributária e técnica.
Quanto antes regularizar, menor o risco de problema
Deixar a regularização apenas para o momento da venda pode criar dificuldades.
O proprietário pode descobrir uma divergência de metragem, ausência de cadastro, inconsistência no CNO ou necessidade de localizar documentos de uma construção feita muitos anos antes.
Além disso, obrigações transmitidas com atraso podem gerar multas específicas, e débitos vencidos podem sofrer acréscimos previstos pela legislação.
Por isso, o ideal é organizar a documentação da obra desde a construção e iniciar a regularização depois de concluídas as etapas municipais necessárias.
Regularizar o INSS de obra ajuda a concluir a situação do imóvel
A regularização do chamado INSS de obra é uma das etapas importantes para fazer com que aquilo que existe fisicamente também apareça corretamente na documentação do imóvel.
O caminho normalmente começa pelo CNO, passa pela aferição das contribuições no Sero, pela DCTFWeb e por eventual pagamento ou parcelamento.
Depois, a certidão de regularidade fiscal pode ser emitida e utilizada no processo de averbação no Cartório de Registro de Imóveis.
O valor devido não deve ser estimado apenas pela metragem ou por percentuais divulgados informalmente.
Créditos de mão de obra, características da construção, áreas complementares, tipo de responsável e regras específicas do Sero podem alterar significativamente o resultado.
Por isso, antes de pagar qualquer guia ou contratar um serviço que prometa grande desconto, o proprietário deve conferir os dados da obra e utilizar como referência as regras oficiais da Receita Federal.