Aluguel terá novo imposto em 2026 e custo deve aumentar para donos de imóveis

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Como será a cobrança

O IBS e a CBS substituirão tributos já existentes, mas com diferenças importantes na gestão e na forma de arrecadação. O IBS substituirá o ICMS e o ISS e será gerido por estados e municípios. Já a CBS ficará sob competência da União, no lugar do PIS e da Cofins.

Até o momento, pessoas físicas pagavam apenas o Imposto de Renda sobre a receita de aluguel, seguindo a tabela progressiva. Com a reforma, será necessário emitir notas fiscais, realizar registros digitais e cumprir obrigações acessórias, o que adiciona burocracia e exige maior controle contábil.

Emissão de notas fiscais e obrigações acessórias

A nova legislação obrigará todos os proprietários a formalizar suas locações com notas fiscais eletrônicas e manter registros digitais detalhados. Consultores destacam que esse processo aumenta a complexidade administrativa, especialmente para quem possui múltiplos imóveis ou atua no mercado de locação por temporada.

Locação por temporada terá peso maior

O texto da lei trata as locações por temporada com maior rigor. Plataformas como Airbnb e Booking serão tributadas de forma similar aos serviços de hospedagem, com menor redução na base de cálculo. Para proprietários que atuam nesse segmento, o impacto tributário pode ser significativo, elevando os custos e reduzindo a rentabilidade das locações temporárias.

Impacto nos preços de aluguel

Com a tributação mais elevada, especialistas prevêem aumento nos preços de aluguel, especialmente em regiões turísticas onde a locação por temporada é predominante. Além disso, o setor imobiliário pode se tornar menos atrativo como investimento, especialmente para pessoas físicas com múltiplos imóveis.

Transição até 2033

A cobrança dos novos tributos será gradual, permitindo adaptação do mercado e dos contribuintes:

• 2026 e 2027: alíquotas simbólicas, em caráter adaptativo;
• 2028 a 2032: aumento progressivo do IBS e CBS, com redução gradual dos tributos atuais;
• A partir de 2033: sistema passa a valer plenamente, com extinção do ISS, PIS e Cofins.

Especialistas destacam que o período de transição servirá para ajustes, mas alertam que a carga tributária tende a aumentar de forma contínua até 2033.

Redutores previstos na lei

Para amenizar o impacto da nova tributação, a legislação prevê mecanismos de redução:

• Redução de 70% na base de cálculo para locações residenciais;
• Desconto de R$ 600 por imóvel como redutor social;
• Redução de 50% na base de cálculo para venda de imóveis;
• Benefício para imóveis adquiridos até 2026, permitindo optar entre o valor de aquisição corrigido pelo IPCA ou o valor de referência oficial.

Apesar desses redutores, o setor projeta aumento líquido de tributos, afetando preços de aluguel e atratividade de investimentos em imóveis.

Como os proprietários devem se preparar

Advogados e consultores tributários recomendam medidas preventivas para reduzir o impacto da nova legislação:

Avaliação de imóveis e receita anual

Proprietários devem mapear a quantidade de imóveis alugados e calcular a receita anual, identificando se ultrapassam os limites que implicarão maior tributação.

Planejamento tributário

Criar holdings familiares ou formalizar a atividade como empresa pode ser uma estratégia eficaz para reduzir o impacto fiscal e organizar melhor os registros contábeis.

Antecipação de aquisições

Adquirir imóveis até 2026 pode permitir aproveitar os benefícios de transição, como escolha do valor de aquisição corrigido pelo IPCA ou valor de referência oficial.

Formalização da atividade

Registrar a locação como atividade empresarial pode facilitar a gestão tributária e permitir o uso de regimes simplificados de tributação, oferecendo maior previsibilidade financeira.

Perspectivas para o mercado imobiliário

O setor imobiliário deve passar por mudanças importantes nos próximos anos. Proprietários de imóveis residenciais podem se beneficiar de redutores, mas a tributação para locações por temporada e grandes portfólios será mais intensa.

Especialistas apontam que os novos tributos podem reduzir a atratividade de imóveis como investimento e provocar ajustes nos preços de locação, com efeitos principalmente em mercados urbanos e turísticos.

Oportunidades e desafios

A Reforma Tributária cria oportunidades para planejamento tributário e organização de portfólios, mas também impõe desafios para quem atua na locação de imóveis, especialmente em plataformas digitais e no segmento de temporada.

Conclusão

A partir de 2026, a tributação sobre aluguéis de imóveis por pessoas físicas passará por mudanças profundas com a implementação do IBS e da CBS. Embora a legislação preveja redutores e um período de transição gradual, a carga tributária tende a aumentar, exigindo planejamento estratégico dos proprietários. Avaliar portfólios, formalizar a atividade e antecipar aquisições são medidas essenciais para reduzir impactos e manter a rentabilidade no mercado imobiliário.