A partir de 1º de janeiro de 2027, uma parcela dos proprietários de imóveis destinados à locação terá de possuir inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) para cumprir as novas obrigações fiscais previstas pela Reforma Tributária.
A medida foi anunciada pela Receita Federal em conjunto com o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e faz parte da implementação do novo modelo de tributação criado pela Emenda Constitucional da Reforma Tributária.
Apesar da novidade, a regra não transforma o locador em empresa e também não se aplica à maioria dos brasileiros que recebem renda de aluguel. A exigência atingirá apenas contribuintes que atenderem a critérios específicos.
Quem será obrigado a ter CNPJ?
A obrigatoriedade não alcançará todos os proprietários de imóveis alugados.
Segundo as regras divulgadas pela Receita Federal, será necessário cumprir simultaneamente dois requisitos:
- possuir mais de três imóveis alugados, cedidos ou arrendados;
- obter receita anual superior a R$ 240 mil com essas operações.
Isso significa que quem possui um, dois ou até três imóveis alugados continuará utilizando apenas o CPF, desde que não se enquadre nas condições previstas pela legislação.
Além disso, o limite anual de R$ 240 mil será atualizado periodicamente pela inflação, utilizando o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
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Por que será necessário um CNPJ?
A exigência está ligada ao novo sistema de emissão de documentos fiscais eletrônicos previsto pela Reforma Tributária.
Com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), alguns contribuintes precisarão emitir documentos eletrônicos específicos para cumprir as novas obrigações fiscais.
Nesses casos, o CNPJ servirá apenas como um identificador fiscal, permitindo a integração com os sistemas da Receita Federal e dos fiscos estaduais e municipais.
O proprietário passará a ser uma empresa?
Não.
Esse é um dos principais esclarecimentos feitos pela Receita Federal.
Mesmo com a inscrição no CNPJ, o proprietário continuará sendo pessoa física.
Na prática, o cadastro terá finalidade exclusivamente fiscal e administrativa, sem alterar automaticamente a natureza jurídica do locador.
Também não haverá transformação automática em empresário nem obrigação de abrir uma empresa para administrar os imóveis.
O Imposto de Renda muda?
Não.
Os rendimentos provenientes dos aluguéis continuarão seguindo as regras atuais do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
A inscrição no CNPJ não altera, por si só:
- a forma de tributação do aluguel;
- a declaração dos rendimentos;
- as regras do carnê-leão, quando aplicáveis;
- a obrigatoriedade de entrega da declaração anual do Imposto de Renda.
As novas exigências dizem respeito apenas às obrigações relacionadas ao IBS e à CBS previstas na Reforma Tributária.
Cadastro será totalmente digital
A Receita Federal informou que está desenvolvendo uma plataforma digital para realizar essas inscrições.
Segundo o órgão, o sistema será inspirado no modelo utilizado pelos Microempreendedores Individuais (MEIs), priorizando simplicidade e rapidez.
A expectativa é que a plataforma esteja disponível ao longo de 2026, permitindo que os contribuintes conheçam o funcionamento do sistema antes do início da obrigatoriedade.
O que muda para quem possui poucos imóveis?
Para a maioria dos proprietários de imóveis residenciais, nada muda neste momento.
Quem não atingir os critérios estabelecidos continuará:
- utilizando apenas o CPF;
- declarando normalmente os rendimentos de aluguel no Imposto de Renda;
- seguindo as regras atuais da Receita Federal.
Assim, proprietários de um ou dois imóveis alugados, por exemplo, não precisarão providenciar um CNPJ apenas por receber renda de locação.
Por que a exigência foi adiada?
Inicialmente, a obrigação entraria em vigor antes de 2027.
Entretanto, o governo federal decidiu adiar a implementação para conceder mais tempo tanto aos contribuintes quanto aos órgãos responsáveis pela criação dos novos sistemas eletrônicos.
O período adicional permitirá:
- finalizar as plataformas digitais;
- realizar testes operacionais;
- orientar os contribuintes;
- facilitar a adaptação às novas regras tributárias.
Quem deve acompanhar as mudanças?
Embora a maior parte dos locadores não seja afetada, especialistas recomendam atenção principalmente para proprietários que possuem uma carteira maior de imóveis.
Quem administra diversos imóveis para locação deve acompanhar a regulamentação da Receita Federal e, se necessário, buscar orientação de um contador para verificar se estará enquadrado nas novas obrigações a partir de 2027.
Com isso, será possível se preparar antecipadamente para a inscrição no CNPJ e para o cumprimento das exigências fiscais relacionadas ao novo sistema tributário, evitando problemas quando a regra entrar em vigor.
