Você pode pagar mais imposto por causa da Reforma Tributária, entenda o que muda para quem tem imóvel

A partir de agora, o antigo sistema (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) dá lugar ao IVA (Imposto sobre Valor Agregado), composto pela CBS (Federal) e pelo IBS (Estadual/Municipal). Mas o que isso significa para o seu bolso?

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O que acontece na prática em 2026?

Embora o novo imposto já deva ser registrado, 2026 é considerado um ano de transição e teste. Na prática, não haverá cobrança financeira do IVA este ano, mas já existe a obrigação de incluí-lo na declaração. A cobrança efetiva e progressiva ocorrerá entre 2027 e 2033.

A alíquota efetiva para imóveis residenciais está estimada em aproximadamente 8,4% ao final da transição, somando-se ao Imposto de Renda (IRPF) que continua sendo cobrado sobre o rendimento líquido.

Checklist: Você será afetado pelo novo IVA?

Nem todo proprietário será taxado. A nova tributação foca em quem exerce a atividade de forma habitual ou em grande volume.

Quem SERÁ afetado:

• Vendedores frequentes: Quem vender mais de três imóveis em um ano (adquiridos há menos de cinco anos).
• Construtores individuais: Quem vender mais de um imóvel construído por conta própria nos últimos cinco anos.
• Grandes locadores: Quem alugar mais de três imóveis e tiver receita anual acima de R$ 240 mil.

Quem NÃO será afetado (Isentos de IVA):

• Pequenos locadores com apenas um ou dois imóveis residenciais.
• Quem possui renda modesta com aluguel, sem caráter de “atividade econômica organizada”.
• Vendedores eventuais que não se enquadram nos critérios de recorrência.

O impacto nos aluguéis e nas Holdings Familiares

Especialistas alertam para uma possível pressão nos valores de locação. Com a incidência do IVA sobre a receita bruta, o repasse para o locatário pode gerar reajustes entre 11% e 15% no futuro.

Outro ponto de atenção são as Holdings Familiares. Agora, o uso gratuito de imóveis (comodato) por sócios ou parentes dentro dessas empresas será tributado com base no valor de mercado da locação. O foco do fisco mudou do “ingresso financeiro” para o “consumo econômico” do bem.

Fiscalização: O “CPF dos Imóveis”

Para garantir que ninguém escape das novas regras, a Receita Federal intensificou o cruzamento de dados através do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro). Esse sistema centraliza informações de cartórios, prefeituras e bancos para identificar subnotificações de aluguel.

Omitir rendimentos pode resultar em multas pesadas, chegando a 150% do valor devido. A recomendação para quem tem pendências é buscar a “denúncia espontânea” para regularizar a situação sem multas moratórias.