A reforma tributária estabelece uma nova estrutura de cobrança sobre operações imobiliárias, incluindo aluguel. Os principais tributos envolvidos serão a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado entre estados e municípios.
Até então, pessoas físicas que alugam imóveis precisam declarar os rendimentos e pagar Imposto de Renda quando houver incidência. Com o novo sistema, parte dos proprietários também poderá ficar sujeita aos tributos sobre o consumo, dependendo da quantidade de imóveis alugados e da receita obtida.
A mudança não representa uma cobrança automática sobre todos os contratos. A Lei Complementar nº 214/2025, posteriormente alterada pela Lei Complementar nº 227/2026, estabelece regras específicas para determinar quem será considerado contribuinte.
Leia mais:
Reforma Tributaria: Marketplaces podem ter emissão fiscal simplificada
Pessoa física terá de pagar IBS e CBS sobre aluguel?
O proprietário que aluga imóveis em seu próprio nome não será necessariamente incluído na nova tributação. Para isso, a legislação estabelece dois requisitos que precisam ser atendidos simultaneamente no ano-calendário anterior:
- Receita anual superior a R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis;
- Operações envolvendo mais de três imóveis distintos, ou seja, pelo menos quatro unidades.
Existe ainda uma regra de enquadramento durante o próprio ano. Mesmo que o proprietário não tenha ultrapassado o limite de receita no período anterior, poderá passar a ser contribuinte se a renda com aluguéis superar R$ 288 mil, valor correspondente a 20% acima do limite de R$ 240 mil, observadas as demais condições legais.
Na prática, uma pessoa que recebe R$ 8 mil mensais pelo aluguel de dois apartamentos não entra automaticamente na nova cobrança. Já alguém que administra quatro imóveis e recebe mais de R$ 20 mil por mês pode se enquadrar nos critérios.
Quem não atingir as condições previstas continuará sujeito ao Imposto de Renda sobre os rendimentos, mas não terá IBS e CBS incidentes sobre essas operações apenas por receber aluguel.
Como ficam os impostos para empresas que alugam imóveis?
A situação é diferente para pessoas jurídicas. Empresas que exploram a locação de imóveis, incluindo determinadas holdings patrimoniais e companhias imobiliárias, estarão sujeitas ao regime de IBS e CBS nas operações abrangidas pela legislação.
Atualmente, a tributação de uma empresa depende de seu enquadramento fiscal. No lucro presumido, por exemplo, podem incidir IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. No lucro real, a apuração considera o resultado efetivamente obtido, conforme as regras desse regime.
Com a transição, PIS e Cofins serão substituídos pela CBS, enquanto o IBS será introduzido gradualmente. IRPJ e CSLL, por sua vez, continuam existindo. Portanto, não é correto simplesmente somar uma alíquota estimada de IBS e CBS aos tributos atuais e considerar o resultado como a carga definitiva.
A nova sistemática prevê créditos sobre determinadas aquisições e despesas relacionadas à atividade. Isso permite descontar valores de IBS e CBS pagos em operações anteriores, evitando a cobrança em cascata. Despesas de manutenção e serviços administrativos, por exemplo, podem gerar créditos quando cumprirem os requisitos legais.
A alíquota final de referência ainda depende da implementação do sistema. Por isso, estimativas de carga total entre 25% e 30% para IBS e CBS não devem ser tratadas como percentual definitivo aplicável a todos os contratos.
Quais descontos reduzem a tributação dos aluguéis?
A legislação criou mecanismos para diminuir o peso dos novos tributos no setor imobiliário. Um dos principais é a redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
Isso significa que a cobrança será calculada com uma alíquota reduzida, equivalente a 30% da alíquota geral aplicável, e não que o proprietário terá uma redução de 70% no valor do aluguel.
Outra medida é o redutor social para locações residenciais. A regra permite descontar R$ 600 mensais por imóvel da base de cálculo dos tributos, até o limite dessa base. O valor será atualizado periodicamente pelo IPCA, conforme a legislação.
Assim, se uma locação residencial estiver sujeita aos novos tributos e tiver base de cálculo mensal de R$ 1.500, o redutor poderá diminuir essa base para R$ 900. Se a base for igual ou inferior ao valor do redutor, poderá não haver imposto a recolher sobre aquela operação.
O que muda para imobiliárias e inquilinos?
As imobiliárias também estarão sujeitas ao novo sistema, mas a tributação deve considerar a receita dos serviços que prestam, como administração de contratos e intermediação de locações.
O valor integral do aluguel recebido para posterior repasse ao proprietário não representa, por si só, receita própria da imobiliária. A base de cálculo de seus serviços é a remuneração correspondente à atividade realizada.
Para empresas que alugam imóveis, o IBS e a CBS destacados na operação poderão gerar créditos, desde que atendidos os requisitos legais. Isso pode reduzir o custo tributário efetivo da locação comercial.
Já o inquilino pessoa física não terá, em regra, direito a aproveitar créditos desses tributos. Por isso, famílias que alugam imóveis de proprietários contribuintes ou de empresas podem sentir o impacto de forma diferente das companhias que utilizam imóveis em suas atividades econômicas.
Ainda assim, não existe determinação de que todo proprietário repassará automaticamente os novos custos ao aluguel. A possibilidade de reajuste depende do contrato, da negociação entre as partes e das condições de oferta e procura em cada região.
Como funciona a transição para contratos antigos?
A legislação prevê um regime opcional para determinados contratos de locação assinados até 16 de janeiro de 2025. A alternativa permite recolher IBS e CBS em valor equivalente a 3,65% da receita bruta recebida, sem aproveitamento de créditos.
Para contratos residenciais, a opção pode valer até o encerramento do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. Nos contratos não residenciais, existem condições próprias, incluindo exigências relacionadas ao registro ou à documentação fiscal.
Essa alternativa pode ser interessante para alguns proprietários, mas não é necessariamente a mais econômica. Como não permite o aproveitamento de créditos, a escolha exige comparar o valor dos tributos no regime regular com o recolhimento simplificado.
Antes de optar, é recomendável analisar o contrato, a receita, as despesas relacionadas ao imóvel e as condições estabelecidas na legislação. A Receita Federal também publicou orientações sobre os procedimentos aplicáveis aos contratos antigos.
Cadastro imobiliário e obrigações fiscais exigem atenção
A reforma prevê a utilização do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), estrutura destinada a integrar informações sobre imóveis. O cadastro não cria um imposto por si só, mas contribui para organizar os dados imobiliários e facilitar a identificação das operações.
Proprietários e empresas devem manter contratos, informações cadastrais e registros de recebimentos organizados. Quando houver obrigação de emitir documento fiscal, também será necessário observar os procedimentos e prazos aplicáveis.
Inconsistências ou recolhimentos incorretos podem gerar questionamentos fiscais e penalidades. Por isso, quem possui vários imóveis ou atua profissionalmente no mercado de locação deve buscar orientação contábil para avaliar o enquadramento e preparar a adaptação.
Imagem: Reprodução/Seu Crédito Digital