Aluguel de imóveis passa a seguir novas regras fiscais em agosto

A mudança decorre da regulamentação da Reforma Tributária promovida pela Lei Complementar nº 214/2025 e pelo Decreto nº 12.955/2026, que estabelecem as bases do novo sistema tributário brasileiro. Embora nem todos os locadores sejam afetados, a novidade altera significativamente a rotina de investidores imobiliários que atuam de forma habitual no mercado de locação.

Além dos impactos tributários, a nova sistemática exigirá maior organização documental, controle financeiro e planejamento fiscal por parte dos proprietários enquadrados nas novas regras.

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Como funciona a tributação dos aluguéis até julho de 2026

Até 31 de julho de 2026, a tributação dos rendimentos de aluguel recebidos por pessoas físicas permanece sem alterações.

Atualmente, os proprietários que alugam imóveis próprios estão sujeitos apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), calculado conforme as regras do carnê-leão ou da declaração anual de ajuste.

Nesse modelo:

• Não há incidência de PIS;
• Não há incidência de Cofins;
• Não há cobrança de CBS;
• Não existe obrigação de emissão de nota fiscal;
• O recibo simples de aluguel continua sendo suficiente quando previsto contratualmente.

Mesmo com o início dos testes da CBS e do IBS em 2026, as locações permaneceram neutras até a entrada em vigor das novas obrigações específicas para os locadores enquadrados.

O que muda a partir de 1º de agosto de 2026

A principal mudança é que alguns proprietários passarão a ser considerados contribuintes da CBS.

Com isso, além do pagamento do tributo, surgem novas obrigações acessórias, incluindo:

• Cadastro perante a Receita Federal;
• Obtenção de CNPJ técnico;
• Emissão de nota fiscal eletrônica;
• Escrituração das receitas;
• Cumprimento de obrigações fiscais periódicas.

Importante destacar que a legislação não obriga a constituição de uma empresa nem a abertura de uma holding patrimonial. O proprietário continuará sendo pessoa física, mas passará a ter um cadastro específico para fins tributários.

Quem será obrigado a recolher CBS sobre aluguel

A legislação criou critérios objetivos para identificar quando a atividade de locação deixa de ser considerada eventual e passa a representar uma atividade econômica habitual.

Primeiro critério: quantidade de imóveis e receita

Será contribuinte da CBS o locador que, cumulativamente:

• Possuir ou deter quatro ou mais imóveis destinados à locação;
• Ter obtido receita superior a R$ 240 mil com aluguéis em 2025.

Segundo critério: faturamento em 2026

Independentemente da quantidade de imóveis, também será enquadrado o locador que alcançar receita superior a R$ 288 mil em 2026.

Na prática, basta atender a um dos critérios previstos na legislação para que surjam as novas obrigações tributárias.

Quem fica fora das novas exigências

A Reforma Tributária não alcança todos os proprietários.

Continuam fora do novo regime:

• Proprietários que alugam um ou poucos imóveis de forma não habitual;
• Pessoas físicas que não atingirem os limites de faturamento previstos;
• Locadores eventuais;
• Proprietários com renda de aluguel abaixo dos pisos estabelecidos.

Dessa forma, grande parte dos pequenos investidores imobiliários permanecerá sujeita apenas às regras tradicionais do IRPF.

O que é o CNPJ técnico criado pela Reforma Tributária

Uma das novidades que mais chamou a atenção dos proprietários é a criação do chamado CNPJ técnico.

Apesar do nome, não se trata da abertura de uma empresa.

O objetivo é apenas identificar o contribuinte nos sistemas da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.

Como funcionará o cadastro

O procedimento será simplificado e totalmente digital.

Segundo o Decreto nº 12.955/2026, o cadastro:

• Será vinculado diretamente ao CPF do locador;
• Não exigirá contrato social;
• Não criará personalidade jurídica distinta;
• Permitirá a identificação dos imóveis locados.

A medida busca facilitar o controle fiscal das receitas de aluguel dentro da nova estrutura tributária.

Nota fiscal eletrônica passa a ser obrigatória

Outra mudança relevante será a obrigatoriedade de emissão de documento fiscal para cada aluguel recebido.

A partir do enquadramento no novo regime, o proprietário deverá emitir nota fiscal eletrônica ou documento equivalente previsto para o setor imobiliário.

Quando a obrigação começa

A data varia conforme a situação do contribuinte.

Para quem já atingiu os requisitos em 2025

A obrigação começa em:

1º de agosto de 2026

Para quem atingir o limite durante 2026

A obrigatoriedade inicia:

No primeiro dia do mês seguinte ao momento em que a receita superar R$ 288 mil no ano.

Isso exige acompanhamento constante do faturamento ao longo do exercício.

Como será a cobrança da CBS sobre aluguéis

Durante o período de testes da Reforma Tributária, em 2026, a CBS terá alíquota simbólica.

Por isso, o impacto financeiro inicial tende a ser reduzido.

Por outro lado, as exigências burocráticas já passam a valer integralmente.

O que entra na base de cálculo

A CBS incidirá sobre:

• Valor dos aluguéis;
• Multas contratuais;
• Juros por atraso;
• Atualizações monetárias;
• Outros acréscimos decorrentes da locação.

O que fica fora da tributação

Não integram a base de cálculo:

• IPTU;
• ITBI;
• Laudêmio;
• Demais encargos específicos do imóvel previstos na legislação.

Redutor social beneficia contratos residenciais

Uma das medidas previstas para reduzir os impactos da tributação sobre moradias é o chamado redutor social.

O benefício permitirá descontar até R$ 600 mensais por contrato residencial qualificado da base tributável.

A medida busca preservar a acessibilidade da locação residencial e reduzir os efeitos da nova carga tributária sobre imóveis de menor valor.

O que muda em 2027

O ano de 2027 marcará uma nova etapa da Reforma Tributária.

Nesse momento:

• PIS será extinto;
• Cofins será extinta;
• A CBS passará a ser cobrada integralmente.

Para as locações residenciais, a legislação prevê redução de 70% da alíquota cheia da CBS.

Qual será a alíquota efetiva

Pelas projeções atuais previstas na regulamentação, a carga efetiva para locações residenciais deverá ficar em aproximadamente:

1,8% sobre a receita tributável de locação.

Embora pareça um percentual relativamente baixo, ele se soma ao Imposto de Renda já existente e pode afetar a rentabilidade dos investimentos imobiliários.

Impactos para inquilinos e imobiliárias

As mudanças não atingem apenas os proprietários.

Todo o ecossistema imobiliário tende a sentir os reflexos da nova tributação.

Possíveis consequências para os inquilinos

Entre os efeitos mais discutidos por especialistas estão:

• Reajustes nos valores dos aluguéis;
• Repasse parcial dos novos custos tributários;
• Maior formalização dos contratos.

Efeitos sobre as imobiliárias

As administradoras de imóveis também precisarão adaptar seus sistemas para:

• Controle das notas fiscais;
• Gestão tributária dos locadores;
• Integração com plataformas fiscais;
• Apoio ao cumprimento das novas obrigações.

Vale a pena migrar para uma holding patrimonial?

Com a chegada da CBS, muitos investidores devem reavaliar a estrutura utilizada para administrar seus imóveis.

Dependendo do volume patrimonial, da quantidade de imóveis e das despesas relacionadas à atividade, pode ser economicamente interessante migrar para uma pessoa jurídica ou holding patrimonial.

Quando a análise se torna relevante

A discussão costuma ganhar força quando o proprietário:

• Possui vários imóveis;
• Tem receitas elevadas de aluguel;
• Realiza manutenções frequentes;
• Possui despesas que poderiam gerar créditos tributários em estruturas empresariais.

Entretanto, a decisão deve ser analisada individualmente com apoio de contador e advogado tributarista, pois envolve custos de constituição, manutenção e aspectos sucessórios.

O que os locadores devem fazer antes de agosto de 2026

Com o prazo cada vez mais próximo, especialistas recomendam que os proprietários façam uma avaliação preventiva.

Checklist para os próximos meses

• Levantar a receita total de locação obtida em 2025;
• Verificar quantos imóveis estão efetivamente locados;
• Projetar a receita de aluguel para 2026;
• Avaliar o enquadramento nos novos critérios;
• Organizar documentos e contratos;
• Preparar a futura emissão de notas fiscais;
• Buscar orientação contábil especializada.

Quanto mais cedo ocorrer esse planejamento, menor será o risco de problemas fiscais após a entrada em vigor das novas regras.

Conclusão

A Reforma Tributária inaugura uma nova fase para o mercado de locação de imóveis no Brasil. Embora os pequenos proprietários continuem, em grande parte, fora do novo regime, investidores com atuação mais estruturada precisarão se adaptar a um cenário de maior formalização e controle fiscal.

A exigência de CNPJ técnico, emissão de nota fiscal eletrônica e recolhimento da CBS representa uma mudança histórica para pessoas físicas que obtêm renda relevante com aluguéis. Ainda que o impacto financeiro inicial seja limitado durante a fase de transição, as novas obrigações administrativas exigirão organização, planejamento e acompanhamento permanente da evolução das receitas.

Para quem se aproxima dos limites estabelecidos pela legislação, 2026 será um ano decisivo para preparar a adaptação ao novo modelo tributário brasileiro.