Aluguel passa a seguir novas regras da reforma tributária

Especialistas destacam que parte das informações que circulam nas redes sociais reflete incertezas naturais de um período de transição. A advogada especializada em direito imobiliário Danielle Biazi e o presidente-executivo do Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributação (IBPT), João Eloi Olenike, afirmam que as mudanças não atingem automaticamente todos os contratos de aluguel. O foco está na profissionalização do setor e na tributação de grandes investidores, preservando o pequeno locador.

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O que muda para quem mora de aluguel

Para o inquilino, a principal palavra-chave da reforma é previsibilidade. Segundo Olenike, o objetivo é evitar repasses abruptos de custos e garantir maior segurança jurídica nas relações de locação.

Fim das garantias duplas

Uma das alterações mais diretas é a proibição da exigência de mais de uma garantia no mesmo contrato. A partir das novas regras, não é permitido exigir, simultaneamente, fiador e caução. A medida busca reduzir barreiras de acesso à moradia, especialmente para famílias de renda média e baixa.

Proteção em caso de venda do imóvel

Outra mudança relevante diz respeito à venda do imóvel alugado. Caso o proprietário decida vender a unidade, o novo dono deverá respeitar o contrato até o fim, se houver cláusula de vigência. Na ausência dessa cláusula, o inquilino terá direito a um prazo mínimo de 90 dias para desocupação.

Tributação dos aluguéis residenciais

No campo tributário, o governo introduziu um desconto de R$ 600 mensais na base de cálculo do imposto incidente sobre aluguéis residenciais. A medida tem como objetivo evitar que o novo modelo de tributação conjunta — o IBS/CBS (Imposto sobre Bens e Serviços/Contribuição sobre Bens e Serviços) — seja integralmente repassado ao valor do aluguel.

Esse ponto é central para conter pressões inflacionárias no mercado de locações, especialmente em grandes centros urbanos.

Pequeno locador x investidor profissional

A reforma divide o mercado imobiliário em dois grandes grupos, com tratamentos tributários distintos.

Quem é considerado pequeno locador

O pequeno locador é definido como aquele que possui até três imóveis destinados à locação e cuja renda anual com aluguéis seja igual ou inferior a R$ 240 mil. Esse perfil não é alcançado pelas novas regras do IBS/CBS e permanece no regime tradicional do Imposto de Renda.

Na prática, isso significa que a maioria dos proprietários pessoas físicas não sofrerá mudanças imediatas na carga tributária.

Investidor profissional entra no IBS/CBS

Quem ultrapassa esses limites passa a ser enquadrado como investidor profissional e integra o regime regular do IBS/CBS. Nesse caso, a alíquota sofre uma redução de 70%, mas há aumento no custo administrativo e na necessidade de gestão contábil mais estruturada.

Olenike recomenda, para esse perfil, estratégias como a criação de holdings patrimoniais ou a alocação de recursos em fundos imobiliários, como forma de otimizar a carga tributária e a eficiência da operação.

Aluguel por temporada e novas regras

A locação por temporada é definida como aquela com duração de até 90 dias. A equiparação dessa modalidade à atividade hoteleira só ocorre quando o locador é considerado contribuinte regular do IBS/CBS.

No caso de pessoas físicas, isso só acontece se houver mais de três imóveis destinados à locação e receita anual superior a R$ 240 mil. Fora desse cenário, o aluguel por temporada continua sendo tratado como locação residencial comum.

Biazi avalia que a maior exigência de transparência sobre valores e natureza das locações pode abrir espaço para isenções, benefícios fiscais e até redução de custos para inquilinos no médio prazo.

Impactos para inquilinos e proprietários

Na visão do tributarista Rafael Guazelli, o principal risco para o inquilino é o repasse indireto de custos. Embora o locatário não pague impostos diretamente, proprietários podem reajustar valores para compensar novas despesas.

Para os donos de imóveis, a recomendação é cautela e planejamento. A reforma sinaliza um movimento claro de profissionalização do setor, exigindo controle contábil mais rigoroso e decisões estratégicas bem fundamentadas.

“Em suma, o mercado caminha para preços levemente mais altos para quem aluga e maior exigência de gestão para quem investe”, resume Guazelli.

Movimentos esperados do mercado

Segundo Biazi, a insegurança inicial é natural em qualquer mudança estrutural. Com o avanço da implementação, a tendência é de maior formalização dos contratos de locação, especialmente no segmento de aluguéis por temporada.

Esse movimento será essencial para que locadores e investidores tenham acesso correto às isenções, reduções de alíquotas e benefícios previstos tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. Também se espera uma simplificação tributária para empresas do setor, com o fim do PIS e da Cofins, substituídos por um modelo mais uniforme.

“O impacto não é generalizado. Ele varia conforme o perfil do locador, o volume da atividade e a forma como a locação é explorada”, destaca a advogada.

Um debate que vai além do Brasil

Embora a discussão esteja ligada à reforma tributária brasileira, o tema é global. Países como Espanha e Portugal enfrentam desafios semelhantes com o avanço de plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb, que passaram a influenciar fortemente a precificação de bairros inteiros.

Para Guazelli, a nova tributação no Brasil segue uma tendência internacional de regulação. O país não proíbe o modelo digital, mas o torna mais oneroso para equilibrar o mercado e proteger o direito à moradia, aproximando o tratamento tributário do aluguel por temporada ao de um serviço.

Assim, a reforma brasileira se alinha a um movimento global de enfrentamento às distorções causadas pela expansão acelerada da locação de curtíssimo prazo, adaptando essa resposta à complexa realidade tributária nacional.

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