Aluguel no IR 2026: o que mudou e o que continua igual

A principal orientação, segundo especialistas em direito tributário, é que os rendimentos de aluguel continuam sendo tributáveis e exigem atenção tanto no recolhimento mensal quanto na declaração anual. O descumprimento dessas etapas pode levar o contribuinte à malha fina da Receita Federal do Brasil.

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Como declarar aluguel no imposto de renda 2026

Obrigação do proprietário (locador)

Quem recebe aluguel deve informar todos os valores corretamente na declaração. O processo depende do tipo de inquilino:

Quando o inquilino é pessoa física

Nesse caso, o imposto deve ser recolhido mensalmente por meio do Carnê-Leão. Esse recolhimento é obrigatório e deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Na declaração anual:

• Os dados devem ser importados do Carnê-Leão Web (via portal e-CAC)
• Os valores devem ser informados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”
• O contribuinte deve declarar o valor líquido do aluguel

Quando o inquilino é pessoa jurídica

Se o aluguel é pago por empresa:

• O imposto é retido diretamente na fonte
• O contribuinte deve usar o informe de rendimentos fornecido pela empresa
• Os valores devem ser lançados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ”

Quais despesas podem ser descontadas do aluguel

Uma das principais dúvidas envolve o valor correto a ser declarado. A regra é clara: deve-se declarar o valor líquido, não o bruto.

Podem ser deduzidos:

• IPTU pago pelo proprietário
• Taxas de condomínio
• Comissão de imobiliária

Esses valores só podem ser abatidos se forem pagos pelo locador. Caso sejam pagos diretamente pelo inquilino, não entram como dedução.

Exemplo prático

Imagine um aluguel mensal de R$ 2.500:

• Condomínio: R$ 500
• IPTU: R$ 200

Valor tributável:

R$ 2.500 – R$ 700 = R$ 1.800

É esse valor que deve ser considerado para cálculo do imposto.

O que muda com a reforma tributária

Apesar da aprovação recente de leis como a Lei Complementar nº 214/2025 e a Lei nº 15.270/2025, as mudanças não impactam a declaração de 2026. Elas passam a valer apenas para rendimentos recebidos a partir de 2026.

Novos tributos sobre aluguel

A partir dos próximos anos, entram em cena dois novos tributos:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)

Esses tributos fazem parte do novo modelo de IVA dual adotado no Brasil.

Quem será afetado

A nova tributação deve atingir principalmente contribuintes com renda mais elevada de aluguéis:

• Acima de R$ 240 mil por ano com mais de 3 imóveis
• Ou acima de R$ 288 mil anuais, independentemente da quantidade

Alíquotas iniciais

Em 2026, as alíquotas ainda serão simbólicas:

• 0,1% para IBS
• 0,9% para CBS

No modelo completo, a tributação pode chegar a aproximadamente 8,4%.

Redutor social para imóveis residenciais

A legislação prevê um benefício importante:

• Redução de R$ 600 por imóvel na base de cálculo mensal

Esse mecanismo busca reduzir o impacto tributário sobre locações residenciais.

Como o inquilino deve declarar o aluguel

Quem paga aluguel também deve informar esses valores no IRPF, mesmo que não tenha direito à dedução.

Onde declarar

Os valores devem ser informados na ficha:

• “Pagamentos Efetuados”
• Código 70 (aluguéis de imóveis)

Por que declarar se não é dedutível

A informação é usada para cruzamento de dados pela Receita Federal. Ou seja, o valor declarado pelo inquilino deve bater com o informado pelo proprietário.

Documentos necessários para evitar problemas

A Receita pode solicitar comprovação das informações por até cinco anos. Por isso, é essencial guardar:

• Contrato de locação
• Recibos de pagamento
• Extratos da imobiliária
• Comprovantes de IPTU e condomínio
• Notas fiscais de comissão

Principais erros ao declarar aluguel

Não pagar o Carnê-Leão

Esse é um dos erros mais comuns. Muitos contribuintes deixam para declarar tudo apenas no ajuste anual, o que gera inconsistências.

Declarar o valor bruto

Incluir condomínio e IPTU no valor tributável aumenta indevidamente o imposto.

Omitir rendimentos

A Receita cruza dados com a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias), enviada por imobiliárias.

Qualquer divergência pode levar à malha fina automaticamente.

Situações especiais que exigem atenção

Imóvel com usufruto

Quem declara o aluguel é o usufrutuário, mesmo que não seja o proprietário legal.

Imóvel com mais de um dono

Os rendimentos devem ser divididos proporcionalmente à participação de cada proprietário.

Aluguel por plataformas como Airbnb

Nesse caso, a atividade pode ser considerada prestação de serviço, com regras diferentes de tributação no futuro, especialmente com o IVA.

Conclusão

Declarar corretamente os rendimentos de aluguel no Imposto de Renda 2026 é essencial para evitar problemas com a Receita Federal. Apesar das mudanças trazidas pela reforma tributária, o modelo atual permanece o mesmo para os rendimentos de 2025.

A atenção deve estar principalmente no recolhimento mensal via Carnê-Leão, na declaração do valor líquido e na organização dos documentos. Com o avanço da reforma, o cenário tende a mudar nos próximos anos, exigindo ainda mais planejamento tributário por parte dos contribuintes.