Quer comprar um imóvel usando o FGTS? Saiba quais são as regras para uso
Com o aumento da busca por moradia própria e a elevação nos preços dos aluguéis, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) segue sendo uma das principais alternativas para quem deseja comprar um imóvel no Brasil.
Em 2025, as regras para uso do FGTS no setor habitacional foram mantidas com ajustes pontuais, visando maior flexibilidade e incentivo à aquisição da casa própria.
A seguir, veja um guia completo sobre como utilizar seu saldo do FGTS para comprar um imóvel, quem pode acessar o benefício, quais são as exigências da Caixa Econômica Federal e as principais vantagens desse uso estratégico.
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O que é o FGTS e como ele pode ser usado para comprar imóveis?
Entenda o papel do Fundo de Garantia no setor habitacional
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é um direito do trabalhador com carteira assinada, que recebe mensalmente o depósito equivalente a 8% de seu salário em uma conta vinculada na Caixa Econômica Federal.
Esses recursos ficam disponíveis para saque em situações específicas, como demissão sem justa causa, aposentadoria, doenças graves e aquisição da casa própria.
Desde sua criação, o FGTS é amplamente utilizado no financiamento imobiliário por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Em 2025, continua sendo possível usar o fundo para diversas finalidades ligadas à moradia.
Como usar o FGTS para comprar imóvel na prática?
Etapas do processo de compra utilizando o fundo
Para utilizar o FGTS na compra de um imóvel residencial, o trabalhador precisa seguir uma série de etapas formais. Abaixo, veja o passo a passo atualizado:
- Consultar o saldo disponível: Acesse o aplicativo FGTS ou compareça a uma agência da Caixa para verificar o valor disponível na conta.
- Escolher o imóvel: O bem deve estar dentro dos limites do SFH, que inclui imóveis novos, usados ou em construção.
- Solicitar a utilização do FGTS: A solicitação é feita junto à instituição financeira responsável pelo financiamento.
- Apresentar documentação: Será necessário comprovar tempo de trabalho, residência, condição de não-propriedade e outros critérios exigidos.
- Análise e liberação: Após aprovação, os valores são transferidos diretamente para o vendedor ou construtora.
O processo leva, em média, de 15 a 30 dias para ser concluído, dependendo da agilidade na apresentação dos documentos e da aprovação de crédito.
Quem pode usar o FGTS para comprar um imóvel?
Critérios e condições exigidos pela Caixa Econômica Federal
Para utilizar o FGTS na compra da casa própria, é necessário cumprir alguns requisitos específicos, determinados pela legislação vigente. Veja quem está apto a usar o fundo em 2025:
- Ter mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (não precisa ser contínuo);
- Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer localidade do Brasil;
- Não ser proprietário de imóvel residencial urbano no município onde deseja comprar;
- O imóvel deve ser residencial, urbano e destinado à moradia do titular do FGTS.
Caso o trabalhador se enquadre nessas condições, poderá utilizar o fundo para adquirir, quitar ou amortizar um imóvel de forma segura.
Quais imóveis são aceitos?
Tipos de imóveis que podem ser comprados com o FGTS
O FGTS só pode ser utilizado para a aquisição de imóveis residenciais urbanos, o que exclui terrenos sem construção e imóveis comerciais. Em 2025, os seguintes tipos de operações são permitidos:
- Imóvel novo ou usado;
- Imóvel em construção;
- Compra com pagamento à vista ou como entrada em financiamento;
- Amortização ou quitação de saldo devedor de financiamento já em andamento.
O valor máximo do imóvel financiado com uso de FGTS é de R$ 1,5 milhão, teto mantido pela Caixa neste ano.
Documentos necessários para usar o FGTS
Confira os principais documentos exigidos
Para solicitar a liberação do FGTS na compra de um imóvel, o comprador deverá apresentar:
- Documento de identidade e CPF;
- Comprovante de residência;
- Extrato atualizado do FGTS;
- Comprovante de tempo de trabalho sob o regime do FGTS;
- Certidão de estado civil;
- Contrato ou proposta de compra e venda do imóvel;
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel e negativa de ônus;
- Declaração do vendedor de que o imóvel será destinado à moradia do comprador.
A Caixa poderá solicitar documentos complementares conforme a análise do processo.
Quais são as vantagens de usar o FGTS para comprar imóvel?
Benefícios financeiros e acesso facilitado ao crédito habitacional
O uso do FGTS oferece diversas vantagens para quem deseja comprar a casa própria:
Redução do valor financiado
Ao usar o saldo do FGTS como entrada, o valor total do financiamento diminui, reduzindo o montante de juros a serem pagos e o número de parcelas.
Menor comprometimento da renda
A utilização do fundo pode aliviar o impacto financeiro inicial da compra, permitindo condições mais sustentáveis ao longo do tempo.
Amortização e quitação de parcelas
O trabalhador pode, a cada dois anos, utilizar o FGTS para amortizar ou quitar parte do financiamento existente, aliviando o valor mensal ou antecipando o fim da dívida.
Condições especiais em programas habitacionais
O FGTS é um dos pilares do Minha Casa, Minha Vida, que oferece taxas de juros mais baixas e subsídios para famílias com renda de até R$ 8 mil mensais.
Mudanças no programa Minha Casa, Minha Vida em 2025
Atualizações impactam uso do FGTS no financiamento habitacional
Em 2025, o governo federal realizou alguns ajustes no programa Minha Casa, Minha Vida, ampliando o acesso ao crédito para famílias de baixa renda e atualizando os limites de subsídio conforme a faixa de renda.
As faixas de subsídio variam conforme:
- Renda familiar mensal;
- Localização do imóvel;
- Tipo de imóvel adquirido;
- Participação de entes públicos e privados na operação.
O uso do FGTS segue sendo aceito dentro das regras do programa, com grande incentivo para as faixas de renda mais baixa.
Dúvidas frequentes sobre uso do FGTS para imóveis
Posso usar o FGTS para reformar um imóvel?
Não. O uso do FGTS não é permitido para reformas, ampliações ou construções em terrenos próprios.
É possível comprar imóvel em nome de outra pessoa com meu FGTS?
Não. O imóvel deve ser adquirido em nome do titular do FGTS e destinado à sua moradia.
Posso usar o FGTS para comprar imóvel em outro município?
Sim, desde que você não tenha nenhum outro imóvel residencial urbano no município onde pretende comprar o novo.
Posso usar meu FGTS para comprar outro imóvel depois?
Sim, desde que o trabalhador atenda novamente a todos os critérios exigidos. O uso do FGTS não é limitado a uma única vez, mas depende do enquadramento nas regras vigentes.
Conclusão: utilizar o FGTS em 2025 continua sendo um bom negócio
Para quem deseja sair do aluguel, conquistar um imóvel próprio ou investir no patrimônio familiar, usar o FGTS em 2025 permanece como uma das opções mais vantajosas.
Além de ser um direito do trabalhador, ele pode ser um instrumento poderoso de acesso à moradia, desde que respeitadas as exigências da Caixa e do SFH.
Com planejamento, atenção aos requisitos e acompanhamento junto ao banco financiador, é possível utilizar o saldo do FGTS de forma segura, reduzindo custos e garantindo um investimento duradouro.
Se você tem saldo no fundo e se enquadra nos critérios, não perca tempo: comece hoje mesmo a planejar sua compra e dê o primeiro passo para conquistar sua casa própria.
