Débitos antigos de aluguel podem cair no nome do novo dono

O caso aconteceu em Cuiabá (MT), onde o comprador de um restaurante foi condenado a pagar R$ 25.230,72 referentes a débitos de aluguel acumulados após a compra do negócio. A decisão foi tomada pela Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJ-MT), que manteve a responsabilidade do novo proprietário.

O entendimento reforça um alerta essencial: ao adquirir um imóvel ou empresa, é fundamental verificar todas as obrigações contratuais envolvidas.

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Cláusulas no contrato de aluguel podem evitar problemas futuros

O que levou à decisão da Justiça

Entenda o contexto do processo

A origem do caso está em um contrato de compra e venda firmado em 2018. Pelo acordo:

• O vendedor deveria viabilizar a transferência do contrato de locação
• O comprador assumiria todas as responsabilidades do contrato, incluindo aluguéis e encargos

Apesar disso, a transferência formal do contrato junto à imobiliária nunca foi concluída.

Com isso, o antigo titular continuou sendo cobrado pelos débitos, que se acumularam ao longo do tempo.

Falta de formalização gerou a dívida

Durante o processo, ficou comprovado que:

• A imobiliária solicitou documentos para a transferência
• O comprador não cumpriu as exigências necessárias
• O imóvel continuou sendo utilizado para atividade comercial

Ou seja, mesmo sem a formalização oficial, houve uso do espaço — o que pesou na decisão judicial.

Por que o comprador foi responsabilizado pelo aluguel

Obrigação contratual compartilhada

O principal argumento da defesa do comprador era de que a responsabilidade pela transferência seria exclusiva do vendedor.

No entanto, o tribunal entendeu que:

• A obrigação era conjunta
• O vendedor deveria iniciar o processo
• O comprador deveria concluir as etapas necessárias

Na prática, isso significa que não basta esperar a outra parte agir — é preciso cooperar para cumprir o contrato.

Uso do imóvel sem pagamento

Outro ponto decisivo foi o fato de o comprador ter continuado explorando o restaurante no local, mesmo sem quitar os encargos.

Segundo a Justiça, permitir que o comprador utilizasse o imóvel sem pagar as despesas caracterizaria enriquecimento sem causa — algo proibido pela legislação brasileira.

O que diz a lei sobre dívidas em contratos de aluguel

Compra de imóvel x compra de negócio

É importante diferenciar duas situações comuns:

Compra de imóvel

Quando você compra um imóvel diretamente, as dívidas anteriores (como IPTU ou condomínio) podem, em alguns casos, acompanhar o bem — especialmente se estiverem vinculadas à propriedade.

Compra de empresa ou ponto comercial

Nesse caso, como ocorreu no processo, o comprador pode assumir obrigações contratuais já existentes, como aluguel, dependendo do que foi acordado no contrato.

O contrato é determinante

A decisão do TJ-MT reforça que o contrato é o principal documento para definir responsabilidades.

Se houver cláusula indicando que o comprador assume dívidas ou obrigações, isso pode ser cobrado judicialmente — mesmo que a transferência formal ainda não tenha sido concluída.

Cuidados antes de comprar um imóvel ou negócio

Faça uma análise completa dos contratos

Antes de fechar qualquer negócio:

• Leia todas as cláusulas com atenção
• Verifique quem é responsável por dívidas anteriores
• Avalie se há obrigações futuras vinculadas ao imóvel

Solicite certidões e comprovantes

Peça documentos que comprovem a situação financeira do imóvel ou empresa, como:

• Certidão negativa de débitos
• Comprovantes de pagamento de aluguel
• Situação do contrato de locação

Conte com apoio profissional

A orientação de um advogado ou especialista em direito imobiliário pode evitar prejuízos significativos.

Exemplo prático

Imagine que você compre uma lanchonete já em funcionamento. Se o contrato indicar que você assume o aluguel, mas não houver a formalização da transferência, você ainda poderá ser responsabilizado caso continue usando o espaço sem regularizar a situação.

Impactos para o mercado imobiliário

Decisões como essa aumentam a atenção dos compradores e reforçam a importância da segurança jurídica nas negociações.

Além disso, mostram que:

• A informalidade pode gerar prejuízos
• O uso do imóvel implica responsabilidade
• O contrato prevalece sobre a ausência de formalização

Para investidores e empreendedores, o recado é claro: não basta fechar negócio — é preciso garantir que toda a documentação esteja regularizada.

Considerações finais

A decisão do Tribunal de Justiça de Mato Grosso reforça um princípio essencial: quem assume um contrato também assume suas responsabilidades.

No caso analisado, o comprador foi obrigado a pagar os débitos porque utilizou o imóvel e não concluiu a transferência formal do contrato de locação.

Para evitar situações semelhantes, o ideal é agir com cautela, revisar contratos com atenção e garantir que todas as etapas legais sejam cumpridas antes e após a compra.

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