Condomínios podem proibir Airbnb? Entenda o que diz a lei e a decisão do STJ

Ao mesmo tempo, essa modalidade de locação também aumentou os conflitos em condomínios residenciais. A circulação frequente de hóspedes, questões relacionadas à segurança e dúvidas sobre a finalidade dos empreendimentos passaram a ser debatidas em assembleias e nos tribunais.

Nos últimos meses, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reacendeu a discussão sobre um tema que interessa tanto a proprietários quanto a síndicos: afinal, um condomínio pode proibir aluguéis realizados por aplicativos como o Airbnb?

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O que diz a legislação sobre aluguel por temporada

A Lei do Inquilinato permite a locação por temporada no Brasil.

Esse tipo de contrato é destinado à residência temporária do locatário e pode ser utilizado em situações como:

• férias;
• viagens de trabalho;
• tratamentos de saúde;
• cursos temporários;
• eventos.

O prazo máximo previsto pela legislação é de 90 dias.

Entretanto, quando essas locações ocorrem com alta frequência por meio de plataformas digitais, surgem dúvidas sobre a natureza da atividade exercida.

Por que o Airbnb gera discussões nos condomínios

O principal motivo está na forma como alguns imóveis são utilizados.

Em determinados casos, o apartamento deixa de receber moradores ocasionais e passa a funcionar com intensa rotatividade de hóspedes.

Isso pode provocar impactos como:

• aumento da circulação de pessoas desconhecidas;
• maior movimentação nas áreas comuns;
• dificuldades no controle de acesso;
• preocupações com segurança;
• conflitos relacionados ao sossego dos moradores.

Por outro lado, proprietários defendem que continuam exercendo seu direito de utilizar e explorar economicamente seus imóveis.

O que decidiu o STJ

Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça analisou um processo envolvendo uma proprietária de apartamento em Minas Gerais que alugava sua unidade por meio de plataforma digital.

O condomínio contestou a prática, alegando que a utilização frequente do imóvel se aproximava de uma atividade de hospedagem e contrariava a destinação residencial prevista para o edifício.

Ao julgar o caso, os ministros mantiveram a restrição aplicada pelas instâncias inferiores.

A decisão não proibiu o Airbnb em todo o Brasil

É importante destacar que o STJ não declarou ilegal o uso do Airbnb.

O entendimento foi construído com base nas características específicas do caso analisado.

Segundo a Corte, a análise deve considerar principalmente:

• a forma de utilização do imóvel;
• a intensidade da exploração econômica;
• os impactos causados ao condomínio;
• o que prevê a convenção condominial.

Ou seja, o simples uso da plataforma não foi considerado, por si só, motivo suficiente para impedir as locações.

Qual é o papel da convenção do condomínio

A convenção condominial possui grande importância nessa discussão.

Ela estabelece regras sobre:

• utilização das unidades;
• funcionamento das áreas comuns;
• direitos e deveres dos moradores;
• finalidade do empreendimento.

Quando o condomínio possui destinação exclusivamente residencial, determinadas atividades podem ser consideradas incompatíveis com essa finalidade.

Por isso, muitos condomínios utilizam a convenção como fundamento para restringir locações de curta duração que apresentem características semelhantes às de hospedagem.

A convenção pode proibir esse tipo de aluguel?

Depende.

Cada situação deve ser analisada individualmente.

Em geral, especialistas apontam que a convenção pode estabelecer limitações relacionadas ao uso das unidades quando houver fundamento legal e respeito às normas previstas no Código Civil.

Em algumas situações, alterações relacionadas à destinação do condomínio exigem aprovação qualificada dos condôminos.

Por esse motivo, muitas disputas acabam sendo resolvidas pelo Poder Judiciário.

O tema ainda não está totalmente definido

Apesar da decisão recente, a discussão está longe de terminar.

O próprio STJ decidiu levar o assunto ao rito dos recursos repetitivos por meio do Tema 1.443.

Esse procedimento é utilizado quando milhares de processos discutem a mesma questão jurídica.

O que será decidido

A principal dúvida que ainda será respondida é:

A simples existência de uma cláusula de destinação residencial é suficiente para impedir locações realizadas por plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa na convenção?

A resposta deverá servir de orientação para tribunais de todo o país.

O que muda para proprietários

Enquanto não há uma definição definitiva, proprietários que utilizam plataformas de aluguel por temporada devem agir com cautela.

Antes de anunciar um imóvel, é recomendável:

• ler atentamente a convenção do condomínio;
• verificar o regulamento interno;
• consultar o síndico quando houver dúvidas;
• observar decisões já tomadas em assembleia.

Ignorar essas regras pode resultar em conflitos administrativos e até ações judiciais.

O que muda para síndicos e condomínios

Síndicos também aguardam uma orientação definitiva do STJ para estabelecer procedimentos mais seguros.

Até lá, é importante que qualquer medida adotada esteja fundamentada na convenção condominial, no regulamento interno e na legislação vigente.

Isso ajuda a reduzir riscos de questionamentos judiciais e aumenta a segurança jurídica para moradores e administradores.

Airbnb é ilegal em condomínios?

Não.

Atualmente, não existe uma lei federal que proíba o Airbnb em condomínios residenciais.

O que existe são decisões judiciais analisando situações específicas e a possibilidade de restrições baseadas na convenção condominial e nas características de cada empreendimento.

Por isso, dois condomínios semelhantes podem adotar soluções diferentes, dependendo das regras internas e das circunstâncias concretas.

O que esperar dos próximos julgamentos

A definição do Tema 1.443 pelo STJ deverá trazer maior uniformidade para os tribunais brasileiros.

Até que isso aconteça, o cenário continua exigindo atenção tanto de proprietários quanto de administradoras e síndicos.

Enquanto alguns defendem o direito de explorar economicamente seus imóveis por meio de plataformas digitais, outros argumentam que a intensa rotatividade de hóspedes pode descaracterizar a finalidade residencial dos condomínios.

A decisão definitiva da Corte deverá estabelecer parâmetros mais claros para equilibrar o direito de propriedade com a segurança, o sossego e a convivência coletiva nos empreendimentos residenciais.