FIIs baratos: 3 opções para comprar antes da próxima alta do mercado

No entanto, mesmo com esse novo fôlego do setor, ainda existem muitos fundos sendo negociados com valores abaixo do seu patrimônio líquido — o que abre espaço para oportunidades raras de investimento. Neste artigo, apresentamos o contexto por trás dessa retomada e destacamos três fundos que permanecem descontados, mesmo após o início da recuperação.

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Entenda os fatores por trás da recuperação dos FIIs

A influência da taxa Selic e da inflação

Fundos Imobiliários (FIIs) são instrumentos sensíveis ao comportamento da taxa de juros e da inflação. Quando os juros estão elevados, o apelo da renda fixa aumenta, e a atratividade dos FIIs diminui. Isso aconteceu de forma expressiva entre 2022 e 2024, período em que a Selic atingiu patamares próximos de 15%, afastando boa parte dos investidores da renda variável.

Agora, com a inflação dando sinais de controle e o Boletim Focus prevendo uma queda progressiva da Selic para 12,5% em 2026 e 10,5% em 2027, o mercado antecipa movimentos e volta a valorizar ativos de maior risco, como os FIIs.

A expectativa dos investidores

Com a mudança do ciclo econômico, a renda variável retorna ao radar dos investidores. O mercado imobiliário, tradicionalmente resiliente, se beneficia de um cenário de juros em queda, já que isso facilita a valorização dos imóveis e reduz o custo de capital dos fundos.

Mas mesmo com essa melhora no horizonte, diversos FIIs ainda são negociados com valores abaixo do valor patrimonial, o que indica inércia no mercado ou uma resposta ainda tímida dos investidores.

Por que alguns FIIs seguem descontados?

Apesar da mudança de cenário, muitos fundos imobiliários ainda carregam as cicatrizes do ciclo anterior. A baixa demanda por cotas, a cautela dos investidores mais conservadores e a memória das perdas recentes contribuem para que essas oportunidades passem despercebidas.

Nesse contexto, surgem fundos que combinam boa gestão, carteira diversificada e pagamentos consistentes de dividendos — tudo isso com preços ainda atrativos. A seguir, conheça três deles.

IRDM11: Rendimento elevado com diversificação

Um fundo de papel com desempenho sólido

O IRDM11, da gestora Iridium, é um fundo de papel focado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Sua proposta é simples: oferecer renda por meio do recebimento de juros de créditos ligados ao setor imobiliário.

Atualmente, o valor patrimonial da cota é de R$ 82, mas o ativo é negociado em torno de R$ 66, o que configura um P/VP de 0,80 — ou seja, um desconto de 20%.

Indicadores que chamam atenção

• Dividend yield: 14% ao ano, com isenção de imposto de renda para o investidor pessoa física.
• Carteira diversificada: mais de 30 emissores distintos, incluindo empresas de renome como Shopping Pantanal, XP e Dasa.
• Gestão ativa: monitoramento e renegociação de CRIs com foco em manter o rendimento e minimizar inadimplência.
• Patrimônio líquido: mais de R$ 3 bilhões.

Ideal para investidores que buscam retorno acima da média, aceitando um pouco mais de risco.

VISC11: Exposição ao varejo de alto padrão

Fundos de shopping voltam ao radar

O VISC11, administrado pela Vinci Partners, é um fundo de tijolo especializado em shoppings centers — um segmento diretamente ligado ao consumo e à economia real.

Com patrimônio de R$ 3,5 bilhões, suas cotas têm valor patrimonial de R$ 124, mas estão sendo negociadas por cerca de R$ 102. O P/VP, portanto, é de 0,82, indicando um desconto superior a 15%.

Destaques do VISC11

• Baixa vacância: cerca de 5,5%, refletindo qualidade dos imóveis e da gestão.
• Boa localização: ativos concentrados nos estados do Rio de Janeiro e São Paulo.
• Dividend yield: 9,5% ao ano, com pagamento consistente.
• Possibilidade de ganho duplo: valorização da cota e aumento nos aluguéis.

Para quem quer aproveitar o retorno do consumo e do varejo, o VISC11 oferece uma alternativa sólida com forte potencial de valorização.

GGRC11: Logística como aposta de longo prazo

Fundos de galpões e a força do e-commerce

O GGRC11 é um fundo de tijolo que investe em galpões logísticos — segmento que se fortaleceu com o crescimento do comércio eletrônico. Seus ativos estão em regiões-chave para o setor: São Paulo, Paraná e Goiás.

Com cotas negociadas a R$ 10, frente ao valor patrimonial de R$ 11,35, o fundo opera com P/VP de 0,80.

Indicadores e vantagens

• Vacância mínima: 1%, índice excelente para o segmento.
• Dividend yield: 11,6% ao ano, acima da média dos fundos de tijolo.
• Diversificação geográfica: em áreas logísticas estratégicas.
• Boa liquidez: volume diário de negociação razoável, facilitando a entrada e saída de posições.

Uma ótima pedida para quem deseja estabilidade, previsibilidade e exposição ao crescimento da logística no país.

Como identificar oportunidades em FIIs

Pontos a observar

Para o investidor que deseja encontrar boas oportunidades em fundos imobiliários, é essencial analisar os seguintes fatores:

• P/VP: quanto menor, maior o desconto em relação ao valor patrimonial.
• Dividend yield: indica o retorno potencial com base no valor da cota.
• Qualidade da gestão: bons gestores fazem diferença nos resultados.
• Diversificação: carteira com vários ativos e setores reduz o risco.
• Liquidez: importante para garantir flexibilidade de entrada e saída.

Risco x Retorno

Embora os fundos citados estejam descontados, é importante lembrar que todo investimento traz riscos. A rentabilidade passada não garante retorno futuro, e os preços podem continuar voláteis no curto prazo. No entanto, a tendência atual do mercado favorece a retomada dos FIIs, especialmente os que estiverem bem posicionados.

Ainda dá tempo de aproveitar?

Sim, mas é preciso agir com estratégia. O mercado já sinalizou a mudança de fase e os ativos mais descontados estão se valorizando gradativamente. Isso não significa que as oportunidades acabaram, mas que o espaço para comprar com grande margem de segurança está se estreitando.

Fundos como IRDM11, VISC11 e GGRC11 continuam apresentando fundamentos sólidos, boa gestão e preços atrativos. Para investidores com foco no médio e longo prazo, o momento atual representa uma janela importante para reforçar a exposição ao setor imobiliário.

Considerações finais

A retomada dos fundos imobiliários em 2025 é um reflexo direto do novo ciclo econômico e da reconfiguração das expectativas em torno da inflação e da taxa de juros. Em meio a esse processo, surgem oportunidades reais para quem souber identificar valor em meio à cautela do mercado.

A combinação entre bons ativos, descontos relevantes e pagamentos consistentes de dividendos forma o tripé que sustenta investimentos mais resilientes e potencialmente lucrativos. Aproveitar essa fase de transição pode ser o diferencial entre uma carteira mediana e um portfólio rentável nos próximos anos.