FIIS usam desdobramento de cotas para crescer e melhorar liquidez no mercado

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Por que os fundos estão desdobrando cotas?

O desdobramento, também chamado de “split”, divide cada cota em múltiplas partes, reduzindo seu valor individual sem alterar o valor total do investimento. Isso facilita o acesso de pequenos investidores e estimula a negociação das cotas.

Segundo André Freitas, sócio da Hedge Investments, a mudança veio em resposta a pedidos de cotistas. “A maioria dos fundos já opera na base 10. Fomos um dos últimos a adotar. Antes, tínhamos uma cota de R$ 2 mil, o que dificultava o reinvestimento dos dividendos”, afirma.

O impacto nos fundos da Hedge

O fundo HGBS11, administrado pela Hedge, tinha cotas na faixa dos R$ 200, com distribuição mensal em torno de R$ 1,60. Após o desdobramento, o valor por cota caiu significativamente, viabilizando a compra fracionada por novos investidores e facilitando o reinvestimento automático dos rendimentos.

“O desdobramento tem papel relevante para ampliar o público e facilitar a composição de carteiras, inclusive para ETFs e investidores institucionais que priorizam ativos com maior liquidez”, pontua Freitas.

Liquidez e acessibilidade

O movimento também é defendido por Alexandre Rodrigues, gestor do RBVA11 e sócio da Rio Bravo. Para ele, o principal benefício está na democratização do acesso. “Desdobrar cotas permite ao investidor entrar com aportes menores. Isso viabiliza maior diversificação com poucos recursos”, explica.

Menor barreira de entrada

Com a nova base de cotas, investidores conseguem aplicar R$ 100 em dez fundos diferentes, em vez de concentrar tudo em apenas um ativo. Esse formato favorece estratégias mais diversificadas mesmo entre investidores iniciantes.

Aumento do dinamismo no mercado secundário

Rodrigues também destaca o aumento da liquidez após o desdobramento. “Uma venda de R$ 100 pode atrair cinco compradores diferentes com interesse em frações do lote. Isso é essencial para o funcionamento eficiente do mercado”, diz.

Desafios do mercado: taxa de juros elevada

Apesar da estratégia do desdobramento, o cenário ainda é de cautela para o segmento de fundos imobiliários. A principal barreira, segundo os gestores, é a taxa de juros real elevada, que torna outros investimentos atrelados ao CDI mais atrativos.

“Hoje, quase nenhum ativo bate o CDI. Isso drena recursos dos FIIs, especialmente aqueles voltados a tijolo (imóveis físicos) e shoppings”, avalia Freitas. Ele reforça que o problema não está apenas no valor das cotas, mas sim no ambiente macroeconômico adverso.

Dados mostram desaceleração nas negociações

De acordo com levantamento da Hedge Investments, o volume médio diário negociado em FIIs caiu de R$ 339 milhões em 2023 para R$ 317 milhões em 2024. A retração vem após um período de forte crescimento entre 2018 e 2021, quando o volume saltou de R$ 44 milhões para R$ 263 milhões por dia.

Fundos de CRI ganham destaque

Mesmo com a queda na atratividade dos fundos de tijolo, os fundos de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) têm mostrado resiliência. Por serem mais próximos da renda fixa, atraem investidores que buscam proteção contra oscilação de preços e retorno mensal mais previsível.

“A captação líquida nos fundos de CRI tem sido constante. Eles estão mais alinhados com o perfil do investidor conservador, que busca previsibilidade de rendimento em tempos de incerteza”, afirma Freitas.

Expectativa de recuperação com queda de juros

Há, no entanto, uma expectativa de melhora para o segundo semestre. “Se houver sinalização concreta de queda na inflação, poderemos ver o início do ciclo de corte de juros, o que reacende o interesse por FIIs”, projeta o gestor da Hedge.

Segundo a ANBIMA, em 2024 os fundos multimercados registraram resgates de R$ 357 bilhões e os fundos de ações perderam R$ 10 bilhões. Já a renda fixa captou R$ 243 bilhões no mesmo período.

Conclusão

O desdobramento de cotas tem se consolidado como estratégia eficaz para ampliar o acesso aos fundos imobiliários e estimular sua negociação na bolsa. Contudo, o sucesso dessa medida depende de uma melhora nas condições macroeconômicas, especialmente da redução na taxa de juros. Com a possível retomada do ciclo de cortes ainda em 2025, o cenário pode se tornar mais favorável para quem aposta em FIIs como forma de gerar renda passiva e diversificar a carteira de investimentos.