Em um cenário que, historicamente, seria desfavorável ao mercado de fundos de investimento imobiliário (FIIs), o setor surpreende pela resiliência e capacidade de adaptação. Mesmo com a taxa Selic em 15% ao ano — o maior patamar desde 2016 —, os FIIs continuam registrando fortes emissões de cotas, movimentando bilhões de reais em 2025. O fenômeno, que atrai atenção de analistas e investidores, foi tema de debate recente no programa Liga de FIIs, do InfoMoney, com a participação de Arthur Moraes e Marcos Baroni, duas das principais vozes do setor.
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Mercado aquecido mesmo com juros elevados
Renda variável versus juros altos
A alta da Selic, normalmente associada à migração de capital para renda fixa — mais segura e com retorno atrativo —, não impediu os FIIs de manterem um ritmo robusto de emissões. Dados das últimas semanas confirmam o apetite do mercado:
- TRXF11 arrecadou R$ 1,024 bilhão em sua 11ª emissão;
- BTLG11 mira até R$ 900 milhões com sua 14ª emissão;
- GGRC11 superou metas e captou R$ 341,53 milhões;
- CPTS11 levantou R$ 93,67 milhões, mesmo abaixo da expectativa.
Esses números comprovam que, mesmo com riscos macroeconômicos e juros elevados, os fundos estão encontrando modelos alternativos para continuar crescendo.
Estratégias que explicam a resiliência dos FIIs
A profissionalização e escala dos portfólios
Para Arthur Moraes, professor e especialista em fundos imobiliários, o segredo da atual fase de expansão está na formação de portfólios bilionários, que diluem o impacto de movimentações pontuais e trazem estabilidade à liquidez das cotas.
“Quanto maior o fundo, menor o impacto de uma venda pontual na liquidez e no preço das cotas. Esse é o caminho para a profissionalização do mercado”, afirma.
Essa lógica favorece a consolidação de grandes fundos, com gestão ativa e capacidade de captar recursos em larga escala, mesmo em cenários desafiadores.
O uso da troca de cotas como instrumento de crescimento
Já para Marcos Baroni, head de FIIs na Suno Research, um dos principais diferenciais atuais é a prática da troca de cotas em operações de aquisição de imóveis. Essa estratégia consiste em:
- Fundos adquirem ativos diretamente de investidores institucionais;
- Em vez de pagarem em dinheiro, oferecem cotas em troca dos imóveis;
- Os investidores se tornam cotistas, e os fundos preservam liquidez e alavancagem controlada.
Segundo Baroni, essa prática não era imaginável em um cenário de juros altos, mas hoje tem se mostrado eficiente e atrativa para ambas as partes envolvidas.
Emissões recentes reforçam apetite do mercado
TRXF11 lidera captação bilionária
O TRX Real Estate (TRXF11) foi destaque no início de 2025 ao concluir sua 11ª emissão, com arrecadação de R$ 1,024 bilhão por meio da colocação de mais de 8 milhões de cotas. Parte do capital foi direcionada para aquisição de imóveis logísticos e varejistas, consolidando a atuação do fundo em setores estratégicos.
BTLG11 mira expansão logística
O BTG Pactual Logística (BTLG11) lançou sua 14ª emissão, com meta inicial de R$ 600 milhões e possibilidade de atingir R$ 900 milhões com lote adicional. O objetivo é reforçar a presença em regiões metropolitanas, com foco em galpões de alto padrão e contratos longos.
GGRC11 supera meta com demanda acima do esperado
O GGRC Fundo de Investimento Imobiliário (GGRC11) concluiu sua 9ª emissão com captação de R$ 341,53 milhões, superando a meta inicial de R$ 250 milhões. A demanda elevada refletiu a confiança do mercado na gestão do fundo e na rentabilidade projetada.
CPTS11 tem demanda mais contida
O Capitânia Securities II (CPTS11) encerrou sua 13ª emissão com arrecadação de R$ 93,67 milhões, abaixo da meta estipulada. Ainda assim, o fundo conseguiu manter sua base de investidores ativa, com mais de 10 milhões de cotas absorvidas pelo mercado.
Tributação futura pode acelerar consolidação
Novas regras tributárias em debate
Analistas alertam que as propostas de mudanças tributárias sobre FIIs podem acelerar ainda mais o movimento de consolidação. O governo discute um novo regime que:
- Preserva a isenção de IR sobre rendimentos de cotas antigas;
- Tributa rendimentos de novas cotas adquiridas a partir de 2026.
Caso aprovada, a mudança incentivará fusões, incorporações e emissões em larga escala antes da transição tributária. Segundo Moraes e Baroni, o objetivo será inflar os fundos para reduzir o impacto tributário futuro.
Impacto esperado no mercado
Se o novo regime for implementado, a tendência é:
- Fortalecimento dos grandes fundos, com maior robustez e diversificação;
- Maior profissionalização das gestoras, para lidar com estruturas mais complexas;
- Eficiência de mercado, com maior liquidez, volume e padronização nas negociações.
Investidores seguem apostando nos FIIs em 2025
Atração por renda passiva e isenção de IR
Apesar do aumento da Selic, os fundos imobiliários continuam oferecendo vantagens competitivas, como:
- Isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos (cotas em mercado secundário);
- Pagamento mensal de dividendos, que atrai investidores em busca de renda recorrente;
- Participação em ativos reais de qualidade, como imóveis logísticos, corporativos, educacionais e de varejo.
Perfil do investidor se diversifica
O investidor de FIIs, antes mais restrito a perfis de renda alta, hoje é cada vez mais diversificado, incluindo:
- Pessoas físicas iniciantes, atraídas pela acessibilidade das cotas e pelo retorno mensal;
- Investidores institucionais, interessados em estratégias de longo prazo e gestão profissional;
- Planejadores financeiros, que usam FIIs como complemento de aposentadoria e renda passiva.
Imagem: capitalizo.com.br
