Financiamento imobiliário pode diminuir seu IR? Saiba o que diz a Receita

A Receita Federal permite algumas deduções legais que ajudam a reduzir o imposto a pagar ou aumentam a restituição. No entanto, as regras para dedução de despesas com financiamento imobiliário não são amplamente conhecidas, o que gera confusão.

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Imóvel financiado deve ser declarado

Onde declarar o bem

O imóvel adquirido por financiamento deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos” da declaração de Imposto de Renda. O contribuinte deve selecionar o código correspondente ao tipo de imóvel, como:

• 11 – Apartamento residencial
• 12 – Casa residencial

Na descrição, é necessário informar:

• Endereço completo do imóvel;
• Forma de aquisição (financiado);
• Instituição financeira;
• Número de parcelas pagas e restantes;
• Valor de entrada, se houver.

Valor a declarar

Deve-se informar o valor efetivamente pago até 31 de dezembro de 2024, incluindo a entrada e as parcelas pagas (amortização + juros + taxas). O contribuinte deve atualizar esse valor anualmente, somando as parcelas pagas ao longo do ano anterior.

Juros pagos no financiamento podem ser deduzidos?

Depende da utilização do imóvel

Segundo a Receita Federal, os juros pagos em financiamento habitacional podem sim ser deduzidos do Imposto de Renda, desde que o imóvel seja utilizado para residência própria do contribuinte ou de seus dependentes e que o contribuinte opte pelo modelo completo da declaração.

Essa dedução está prevista dentro da ficha “Pagamentos Efetuados”, no código:

• 71 – Pagamento de empréstimo ou financiamento para aquisição de imóvel residencial

Limitações da dedução

Embora os juros possam ser informados, eles não são dedutíveis diretamente da base de cálculo do IR, como as despesas médicas ou com educação. Em vez disso, o valor total pago (incluindo os juros) compõe o custo de aquisição do bem ao longo dos anos.

Ou seja, não há redução direta do imposto a pagar naquele ano, mas os juros entram no cálculo do valor total investido no imóvel, o que pode ser relevante em uma futura venda, para reduzir o ganho de capital e o IR incidente na operação.

Diferença entre modelo completo e simplificado

Quando a dedução se aplica

Somente os contribuintes que utilizarem o modelo completo da declaração podem informar detalhadamente os valores pagos com o financiamento. No modelo simplificado, utiliza-se um desconto padrão de 20% sobre os rendimentos tributáveis, sem detalhamento de despesas.

Portanto, quem deseja informar juros pagos precisa avaliar se o modelo completo será mais vantajoso.

Como lançar os juros no programa da Receita

Ficha “Pagamentos Efetuados”

Na ficha “Pagamentos Efetuados”, o contribuinte deve lançar os pagamentos realizados em 2024 ao banco financiador, incluindo:

• Nome e CNPJ da instituição financeira (ex: Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú);
• Valor total pago no ano (soma das parcelas);
• Juros inclusos nas parcelas, se discriminados no informe.

O campo “Discriminação” deve conter informações como:

“Pagamento de financiamento para aquisição de imóvel residencial localizado em [endereço completo], conforme contrato com o banco [nome do banco], iniciado em [data].”

Benefício ocorre no longo prazo

Impacto na apuração de ganho de capital

Como os valores pagos — incluindo juros — aumentam o custo total do imóvel, isso impacta diretamente o cálculo de ganho de capital no momento de uma futura venda.

Quando o contribuinte vende o imóvel, o valor de aquisição informado pode incluir todas as despesas relacionadas ao financiamento, o que reduz o lucro apurado e, consequentemente, o imposto a ser pago sobre essa venda.

Juros de financiamento de imóvel de aluguel não são dedutíveis

Se o imóvel financiado for utilizado para fins de aluguel, os juros pagos não podem ser deduzidos diretamente no IR como despesa, mas entram na composição do custo do imóvel, assim como ocorre com imóveis residenciais.

No entanto, outras despesas com o imóvel alugado podem ser abatidas, como IPTU, condomínio e taxas de administração imobiliária, desde que devidamente comprovadas e relacionadas à geração de receita.

Considerações finais

A dedução dos juros pagos em financiamento de imóvel no Imposto de Renda é possível, mas com restrições. Ela se aplica somente ao modelo completo de declaração e quando o imóvel for utilizado como residência própria. Embora não gere uma redução imediata do imposto devido, os juros compõem o custo de aquisição do imóvel e podem trazer benefícios futuros, principalmente no cálculo do ganho de capital em uma eventual venda.

Para evitar erros na declaração e garantir o aproveitamento correto dessas informações, é recomendado guardar os comprovantes de pagamento, informes bancários e, se necessário, contar com o apoio de um contador.