Explosão na compra de imóveis usados acende alerta no Minha Casa, Minha Vida
Compradores preferem imóveis usados no Minha Casa, Minha Vida. Entenda os impactos e saiba como as novas regras afetam o mercado.
O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), criado para facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa e média renda, vive um momento de transição.
Em 2024, o número de contratos para compra de imóveis usados atingiu o maior patamar da história do programa, com 155,1 mil unidades financiadas, o equivalente a 27% de todos os contratos fechados com recursos do FGTS.
Esse crescimento histórico, embora amplie as opções para os compradores, acendeu um alerta no setor da construção civil, que vê na priorização de imóveis novos um motor essencial para a geração de empregos e movimentação econômica.
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Por que o setor da construção está preocupado?
Dependência do Minha Casa, Minha Vida para novos empreendimentos
Dados da Fundação Getulio Vargas (FGV) revelam que praticamente metade das vendas de imóveis novos no primeiro trimestre de 2024 contou com financiamento do Minha Casa, Minha Vida. Ou seja, o programa se consolidou como o principal impulsionador de lançamentos imobiliários no Brasil.
Contudo, ao observar o crescimento expressivo da modalidade de imóveis usados, entidades como a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) alertam para um desequilíbrio.
A venda de usados, diferentemente dos imóveis novos, não movimenta a cadeia produtiva da construção, nem gera empregos diretos, nem contribui para a sustentabilidade do FGTS.
“A aquisição de imóveis usados, embora relevante em determinados nichos, não gera postos de trabalho diretos”, reforça a CBIC.
Entenda as regras para a compra de imóveis usados pelo Minha Casa, Minha Vida
Quem pode comprar imóveis usados?
Desde fevereiro de 2023, é possível adquirir imóveis usados com os benefícios do Minha Casa, Minha Vida. A partir de 2024, com a criação da faixa 4, mais brasileiros passaram a ter acesso a esse tipo de financiamento. Entre os critérios exigidos estão:
- Não possuir outro imóvel no mesmo município;
- Não ter sido beneficiado anteriormente por programas habitacionais;
- Comprovar renda compatível com as faixas do programa;
- Comprovar capacidade de pagamento.
Diferença entre imóvel novo e usado
Segundo a Caixa Econômica Federal, o imóvel é considerado novo se tiver até 180 dias da emissão do “habite-se” pela prefeitura. Passado esse período, ele é classificado como usado.
Faixas de renda e taxas de juros
| Faixa | Renda Familiar | Taxa de Juros Anual | Tipo de Imóvel |
|---|---|---|---|
| Faixa 1, 2 e 3 | Até R$ 8 mil | 4% a 8,16% | Novos e usados |
| Faixa 4 | Até R$ 12 mil | 10% | Novos e usados (até R$ 500 mil) |
As taxas do programa são mais atrativas do que as praticadas no mercado tradicional, que giram em torno de 12% ao ano — reflexo da alta da taxa Selic, que está em 15% (a maior em 20 anos).
Mudanças recentes nas regras para usados
Restrição em 2024 para conter alta nos contratos
Com o crescimento abrupto das contratações de imóveis usados, o governo federal publicou uma instrução normativa em agosto de 2024 para conter o avanço, especialmente na faixa 3.
As principais alterações foram:
- Redução do valor máximo do imóvel de R$ 350 mil para R$ 270 mil;
- Aumento do valor de entrada exigido para o comprador.
Essa decisão visou preservar os recursos do FGTS e favorecer a construção de novas moradias, com maior impacto econômico.
Flexibilizações em 2025 aliviam a pressão
Apesar das restrições de 2024, o governo recuou parcialmente em 2025, reduzindo a exigência do valor de entrada para a faixa 3:
- Regiões Sul e Sudeste: entrada caiu de 50% para 35% (R$ 94,5 mil para imóveis de R$ 270 mil);
- Regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste: entrada caiu de 30% para 20% (R$ 54 mil para imóveis de R$ 270 mil).
Essa mudança foi bem recebida, especialmente por famílias da classe média, que haviam sido excluídas da modalidade com as regras anteriores.
Como as construtoras estão reagindo?
Pressão por reequilíbrio
Construtoras e entidades do setor defendem que o Minha Casa, Minha Vida mantenha seu foco principal na construção de novas unidades, com subsídios e incentivos mais claros para esse segmento.
Segundo Ana Maria Castelo, da FGV, as críticas se concentram no “uso desequilibrado do FGTS”, um fundo com recursos limitados. “O setor produtivo está perdendo espaço dentro de um programa pensado para fomentar a construção civil”, avalia.
Estoques em equilíbrio, mas lançamentos desaceleram
Apesar da retração de 5,5% na oferta de imóveis no início de 2025, a CBIC afirma que o estoque atual é suficiente para atender à demanda pelos próximos oito meses. Porém, o alerta está ligado à redução no ritmo de novos lançamentos fora do Minha Casa, Minha Vida, o que pode gerar gargalos a médio prazo.
“Mesmo com retração, o mercado está equilibrado e otimista com a consolidação da faixa 4”, diz Ely Wertheim, da CBIC.
O que dizem os especialistas sobre o futuro do MCMV?
Otimismo com a faixa 4
A criação da faixa 4, que permite juros de 10% para imóveis de até R$ 500 mil para famílias com renda de até R$ 12 mil, é vista como um alento para o mercado imobiliário.
Para Alfredo Freitas, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), as mudanças trazem “um impulso importante” para a recuperação do mercado de usados.
“Toda melhoria no mercado de crédito é vista com bons olhos. A flexibilização das regras de entrada vai beneficiar milhares de famílias”, comenta.
Tendência é buscar equilíbrio entre novo e usado
Embora o aumento na compra de imóveis usados seja positivo para o acesso à moradia, especialistas alertam para a necessidade de manter o equilíbrio. O desafio do governo será fomentar a construção civil sem restringir demais o acesso à moradia por meio de imóveis usados, especialmente em regiões onde há escassez de novos projetos.
Imagem: Freepik e Canva
