Um terreno que durante anos ficou marcado pelo abandono na Zona Norte do Rio de Janeiro pode ganhar uma nova função. O antigo supermercado Carrefour da Rua Conde de Bonfim, na região da Usina, na Tijuca, está previsto para receber um empreendimento residencial com cerca de 500 apartamentos dentro da política habitacional vinculada ao Minha Casa, Minha Vida.
A proposta representa uma mudança significativa no uso de uma área que permanece desativada há anos. O imóvel, fechado desde 2005, passou por períodos de abandono, ocupações irregulares e acúmulo de resíduos antes de entrar no radar de novos projetos imobiliários.
O empreendimento é da Direcional e foi apresentado à Prefeitura do Rio de Janeiro com enquadramento nos benefícios municipais destinados à habitação de interesse social. Pelo projeto informado, os apartamentos terão valor de venda de até R$ 350 mil e serão direcionados a famílias dentro da faixa de renda definida para o empreendimento.
A movimentação ocorre em um momento de expansão do Minha Casa, Minha Vida e de mudanças na legislação urbanística carioca, que ampliaram as possibilidades de aproveitamento de imóveis e terrenos em regiões com infraestrutura urbana consolidada.
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O terreno localizado na Rua Conde de Bonfim, na Usina, tornou-se ao longo dos anos um dos exemplos mais conhecidos de imóvel sem utilização na região.
O antigo supermercado deixou de funcionar em 2005 e permaneceu desocupado por quase duas décadas. A estrutura, que antes recebia consumidores e movimentava o comércio local, passou a apresentar problemas relacionados à conservação e ao uso irregular.
Em janeiro de 2025, uma operação coordenada pela Subprefeitura da Grande Tijuca encontrou mais de cem pessoas ocupando o espaço. A ação teve participação da Guarda Municipal e da Comlurb, segundo informações divulgadas na época.
Além da ocupação, foram identificados problemas relacionados ao descarte de resíduos e à utilização irregular da estrutura.
A transformação do terreno em um empreendimento residencial pode representar, portanto, não apenas a construção de novas moradias, mas também a recuperação de uma área urbana que permaneceu sem função durante anos.
Projeto prevê cerca de 500 unidades
A proposta apresentada à prefeitura prevê aproximadamente 500 apartamentos.
O empreendimento está sendo desenvolvido pela Direcional, construtora que atua no segmento de habitação popular e de média renda. O projeto foi enquadrado nos benefícios previstos pela legislação municipal para empreendimentos habitacionais de interesse social.
O valor máximo informado para os apartamentos é de R$ 350 mil.
É importante destacar, entretanto, que o enquadramento de um projeto nos benefícios habitacionais não significa que as obras estejam automaticamente autorizadas ou que a comercialização já esteja aberta. O procedimento envolve análise e cumprimento das exigências urbanísticas, ambientais, financeiras e habitacionais aplicáveis.
Por isso, potenciais compradores devem aguardar informações oficiais da construtora sobre lançamento, plantas, preços definitivos, financiamento, previsão de entrega e condições de contratação.
Quem poderá comprar os apartamentos?
De acordo com o projeto apresentado à administração municipal, as unidades são destinadas a famílias com renda mensal entre R$ 4.700,01 e R$ 8.600.
Esses valores correspondem à classificação utilizada na proposta original. Entretanto, houve uma atualização nacional das faixas de renda do Minha Casa, Minha Vida em 2026.
O Ministério das Cidades atualizou os limites do programa e estabeleceu a Faixa Urbano 3 para famílias com renda bruta mensal de R$ 5.000,01 a R$ 9.600. A mudança entrou no conjunto de alterações realizadas neste ano.
Por isso, a classificação definitiva de um empreendimento e o público que poderá contratar as unidades dependem do enquadramento efetivamente aprovado e das regras vigentes no momento da contratação.
O que é a Faixa 3 do Minha Casa, Minha Vida?
A Faixa 3 atende famílias que estão acima dos limites das duas primeiras faixas e ainda se enquadram no teto estabelecido pelo programa.
Com a atualização de 2026, a faixa urbana ficou assim:
| Faixa | Renda familiar mensal |
|---|---|
| Faixa Urbano 1 | Até R$ 3.200 |
| Faixa Urbano 2 | De R$ 3.200,01 a R$ 5.000 |
| Faixa Urbano 3 | De R$ 5.000,01 a R$ 9.600 |
Os valores foram atualizados pelo Ministério das Cidades em março de 2026.
Isso significa que uma família que anteriormente ultrapassava o limite de determinada faixa pode ter passado a se enquadrar em condições diferentes após a atualização.
No caso de empreendimentos financiados com recursos do FGTS, a Caixa informa que as famílias precisam atender às regras do Minha Casa, Minha Vida e obter aprovação de crédito habitacional.
Apartamentos podem custar até R$ 350 mil
O projeto apresentado para o terreno do antigo Carrefour prevê imóveis com preço máximo de R$ 350 mil.
Esse valor coloca o empreendimento dentro de uma faixa de preço que pode ser alcançada por famílias que não conseguem comprar imóveis novos em regiões mais valorizadas do Rio, mas possuem renda suficiente para contratar financiamento habitacional.
O preço, porém, não deve ser confundido com uma tabela definitiva de venda.
Antes do lançamento comercial, a construtora ainda precisa definir aspectos como tipologia das unidades, condições de entrada, financiamento, eventuais descontos, vagas, condomínio e demais características do empreendimento.
O comprador também precisa considerar que o valor do imóvel não corresponde ao custo total da aquisição. Despesas como documentação, impostos, registro e condomínio podem afetar o orçamento familiar.
Nova lei do Rio facilita projetos habitacionais
A possível transformação do terreno ocorre depois de uma mudança importante na legislação municipal.
A Lei Complementar nº 299, de 9 de janeiro de 2026, alterou regras relacionadas aos empreendimentos habitacionais de interesse social no Rio de Janeiro. A legislação modificou a Lei Complementar nº 97/2009 e ampliou as regiões que podem receber empreendimentos beneficiados pelas regras municipais.
Entre as possibilidades previstas estão a produção e aquisição de novas unidades habitacionais, a produção ou aquisição de lotes urbanizados e a requalificação de imóveis existentes em áreas consolidadas.
A legislação também alcança a Área de Planejamento 3, região que concentra diversos bairros da Zona Norte.
Esse tipo de alteração é relevante porque pode reduzir obstáculos para transformar terrenos subutilizados em áreas residenciais.
Por que a legislação é importante para a Tijuca?
A Tijuca possui uma infraestrutura urbana consolidada, com comércio, serviços, escolas, hospitais e opções de transporte.
A ocupação de terrenos já inseridos na malha urbana pode evitar que novos empreendimentos dependam exclusivamente da abertura de áreas mais afastadas.
Do ponto de vista da política habitacional, a utilização de imóveis ociosos em regiões estruturadas também pode aproximar os moradores de serviços e equipamentos que já existem na cidade.
A própria legislação municipal estabelece mecanismos para incentivar empreendimentos habitacionais de interesse social em diferentes áreas do município.
O projeto já está aprovado?
O enquadramento nos benefícios municipais não deve ser interpretado como sinônimo de obra definitivamente garantida.
A apresentação de um empreendimento ao poder público significa que o empreendedor submeteu informações e documentos para análise dentro das regras aplicáveis.
Ainda existem etapas administrativas e técnicas que podem influenciar o desenvolvimento do projeto.
Para o consumidor, essa diferença é fundamental. Uma notícia sobre um empreendimento enquadrado no programa não significa necessariamente que os apartamentos já estejam disponíveis para compra.
O interessado deve esperar a divulgação oficial do lançamento e verificar as condições diretamente com a incorporadora e com os agentes financeiros envolvidos.
Minha Casa, Minha Vida passa por expansão em 2026
O projeto da Tijuca aparece em um cenário de maior movimentação do mercado de habitação popular.
Em março de 2026, o Conselho Curador do FGTS aprovou a elevação dos limites de renda das faixas do Minha Casa, Minha Vida e também aumentou o teto de valor dos imóveis enquadrados nas faixas superiores do programa.
A atualização ampliou o público potencialmente atendido pela política habitacional.
Na prática, isso cria espaço para que construtoras desenvolvam projetos destinados a famílias com renda que anteriormente ficava próxima dos limites de enquadramento.
Para o mercado imobiliário, a mudança também aumenta a quantidade de consumidores que podem buscar financiamento dentro das condições do programa.
Zona Norte ganha atenção de construtoras
A movimentação não se limita ao terreno do antigo Carrefour.
A Zona Norte vem sendo observada por empresas do setor imobiliário justamente pela combinação entre disponibilidade de terrenos, demanda habitacional e infraestrutura existente.
A MRV, por exemplo, informou planos para lançar empreendimentos na região ao longo de 2026 e também em 2027.
A estratégia acompanha uma característica importante do mercado carioca: regiões fora dos bairros mais valorizados da Zona Sul podem oferecer terrenos com preços mais compatíveis com projetos voltados à habitação de interesse social.
Para as construtoras, isso permite trabalhar com produtos que atendem famílias que precisam de financiamento e, ao mesmo tempo, procuram morar em áreas com acesso a transporte e serviços.
O que a transformação do terreno pode mudar na região?
A substituição de um imóvel abandonado por um condomínio residencial pode produzir efeitos que vão além do número de apartamentos construídos.
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Um empreendimento habitacional movimenta comércio, serviços e atividades relacionadas à construção civil. Depois da entrega, a chegada de novos moradores também pode aumentar a demanda por mercados, farmácias, escolas, restaurantes e outros estabelecimentos.
No caso da Usina, a localização do terreno torna a discussão ainda mais relevante porque se trata de uma área inserida em uma região tradicionalmente ocupada da cidade.
A transformação de áreas ociosas em imóveis residenciais também pode contribuir para reduzir a quantidade de terrenos sem utilização dentro de regiões urbanizadas.
Isso, porém, depende da conclusão efetiva do empreendimento e da integração do novo condomínio à infraestrutura existente.
O que uma família deve avaliar antes de comprar um imóvel do Minha Casa, Minha Vida?
O enquadramento no Minha Casa, Minha Vida pode facilitar o acesso ao financiamento, mas não elimina a necessidade de planejamento financeiro.
O primeiro passo é calcular a renda familiar bruta e verificar em qual faixa do programa a família se enquadra.
Depois, é importante fazer uma simulação de financiamento com uma instituição financeira habilitada. A Caixa, por exemplo, informa que as famílias precisam ter o crédito aprovado para contratar operações dentro do MCMV Cidades.
Também é necessário avaliar o valor da entrada.
Mesmo quando há financiamento de grande parte do imóvel, o comprador pode precisar desembolsar recursos próprios, dependendo da operação, da renda, do preço do apartamento e das condições de crédito.
Outro ponto é a prestação mensal. O fato de uma família se enquadrar no programa não significa que qualquer imóvel será financeiramente adequado.
Quais outros custos devem entrar no orçamento?
Além da parcela do financiamento, o comprador precisa considerar condomínio, IPTU, seguros e despesas de manutenção.
Também podem existir custos relacionados à documentação da compra, registro do imóvel e tributos, conforme a operação e as regras aplicáveis.
Por isso, uma família que encontre um apartamento de R$ 350 mil não deve considerar somente a parcela anunciada pela construtora.
A decisão precisa levar em conta o custo mensal total da moradia.
Quando os apartamentos da Tijuca serão vendidos?
Até o momento, o enquadramento do projeto não equivale à confirmação de uma data de lançamento comercial.
A construtora ainda precisa divulgar oficialmente as condições de venda e as características do empreendimento.
Entre as informações que normalmente são apresentadas no lançamento estão número de quartos, metragem das unidades, áreas comuns, vagas, preço, condições de entrada, financiamento e previsão de conclusão.
O consumidor deve evitar pagamentos ou reservas fora dos canais oficiais da incorporadora.
Também é importante conferir a documentação do empreendimento antes de assinar qualquer contrato.
Antigo imóvel abandonado pode ganhar nova função
A possível construção do condomínio representa uma mudança completa na trajetória do terreno.
Durante anos, o antigo Carrefour esteve associado à desativação e ao abandono. A ocupação registrada em 2025 mostrou que o espaço continuava sendo utilizado de forma irregular, enquanto sua estrutura permanecia sem uma função econômica definida.
Agora, a proposta é utilizar a área para criar centenas de unidades residenciais.
A transformação também está alinhada à lógica de aproveitar espaços já inseridos na cidade, em vez de concentrar novos empreendimentos apenas em regiões de expansão.
Se o projeto avançar, o terreno poderá deixar de ser um ponto de abandono urbano para se transformar em um empreendimento destinado a famílias que buscam comprar a casa própria.
O que já se sabe sobre o projeto da Tijuca
As principais informações conhecidas até agora apontam para um empreendimento residencial da Direcional no terreno do antigo Carrefour, na Rua Conde de Bonfim, na região da Usina.
A proposta prevê aproximadamente 500 unidades e preço máximo informado de R$ 350 mil.
O projeto foi enquadrado nos benefícios municipais relacionados à habitação de interesse social e está inserido no contexto das mudanças promovidas pela Lei Complementar nº 299/2026.
A renda do público originalmente informado na proposta fica entre R$ 4.700,01 e R$ 8.600. Entretanto, como as faixas nacionais do Minha Casa, Minha Vida foram atualizadas em 2026, a classificação definitiva deve considerar as regras vigentes na contratação.
Ainda não há, portanto, motivo para tratar o empreendimento como um condomínio já disponível para compra.
Imagem: Reprodução/Seu Crédito Digital
