Qual a melhor tabela de financiamento imobiliário: SAC ou Price?

Comprar uma casa ou um imóvel representa um gasto que, muitas vezes, se estende por longos períodos, que requer um financiamento imobiliário. É claro que isso ocorre devido ao valor envolvido na aquisição desses bens, que não são nada baratos. Assim, saber qual é o financiamento imobiliário mais adequado é essencial, sendo as modalidades de Tabela Price e SAC as principais.

Entenda neste artigo as diferenças entre ambas, suas características e qual pode ser a melhor para a sua realidade.

Como funciona um financiamento imobiliário

Financiamentos imobiliários nada mais são do que linhas de crédito. Eles funcionam como empréstimos — aportes fornecidos pelos bancos em troca do pagamento parcelado e com juros.

Nesses casos, as instituições financeiras mantêm o bem alienado, mas os devedores continuam com o direito de uso dos imóveis ou casas. 

Dessa forma, os bens alienados podem ser tomados caso o tomador do financiamento não arque com as dívidas.

Taxas de juros de um financiamento

Por ter um bem associado como uma garantia do crédito, as instituições financeiras oferecem menores taxas de juros para os solicitantes. Ainda assim, devido aos altos valores associados aos bens financiados, esses juros têm um impacto relevante na dívida.

Para ter uma ideia sobre a taxa de juros anual para financiamentos, você pode conferir este artigo com dados do Banco Central sobre a média dessa taxa nas principais instituições.

Outros aspectos como o prazo e o valor da entrada do financiamento imobiliário têm impacto grande na quantia final paga pelos solicitantes de um financiamento.

E por último, mas não menos importante, vem o modelo de financiamento. Atualmente, dois deles são mais comuns no mercado: o Price e o SAC. Conheça-os.

Financiamento SAC

Essa é uma modalidade de financiamento imobiliário mais comum para a compra de imóveis. O Sistema de Amortização Constante, ou SAC, tem um cálculo que implica em parcelas decrescentes, o que torna as primeiras maiores e as últimas menores.

Pensar no financiamento SAC é simples, já que ele parte de uma dívida total que diminui gradativamente com o pagamento da amortização, que é sempre fixa.

A amortização nada mais é do que o valor pago exclusivamente no valor do bem. Isso é, em um financiamento SAC de R$ 300.000 dividido em 300 meses (prestações), o valor da amortização sempre será de R$ 1.000.

No entanto, também existem os juros, que não fazem parte da amortização.

Nesse caso, eles são aplicados ao pagamento de cada uma das parcelas. Isso significa que, mês a mês, os juros incidem sobre um valor menor e, portanto, também são menores.

Para facilitar a compreensão, vamos para um exemplo.

Imagine o mesmo financiamento de uma casa no valor de R$ 300 mil cujos solicitantes não deram qualquer valor de entrada.

Com uma taxa de juros de 10% ao ano, a primeira parcela ficaria em torno de R$ 3.392,24, já que os juros foram calculados com base no total de R$ 300 mil.

Como no financiamento imobiliário SAC sempre o mesmo valor é amortizado do preço total do bem — nesse caso, R$ 1.000 — os juros no próximo mês serão calculados com base em um total de R$ 299.000.

Esse processo ocorre sucessivamente, até que os juros já sejam bem menos expressivos na parcela.

Financiamento Tabela Price

O financiamento imobiliário pela Tabela Price é um tipo mais comum para veículos. Nele, o valor da amortização é variável dentro do custo somado de valor do bem e juros.

O cálculo é feito dessa maneira para permitir que todas as parcelas sejam iguais. Nessa opção, a primeira parcela, por exemplo, tem o mesmo valor da última.

Trata-se de uma boa opção por não começar com quantias muito altas nos primeiros meses. No entanto, as últimas parcelas não possuem variação.

Para manter os preços estáveis do começo ao fim do financiamento, os juros e a amortização representam percentuais diferentes de cada parcela. 

Diferentemente do financiamento SAC, a amortização não é um valor fixo sobre o preço total do bem.

O exemplo anterior, de um financiamento imobiliário de R$ 300.000, pode ser exagerado para as transações que costumam ocorrer pela Tabela Price, mas ajuda a explicar essa diferença de peso entre juros e amortização.

Considerando as mesmas características do financiamento anterior: R$ 300.000 financiados sem entrada, em 300 meses e com uma taxa de juros anual de 10%, todas as prestações ficariam em R$ 2.635,49.

No entanto, a primeira delas seria composta por uma amortização de R$ 243,24 e juros de R$ 2.392,24.

A amortização, nesse momento, equivale a aproximadamente 9% do valor total da parcela e todo o resto são juros.

Já na última parcela a amortização é de R$ 2.614,64 e os juros de R$ 20,85. Uma proporção de mais de 99% da parcela em amortização.

Qual é o melhor financiamento imobiliário? SAC ou Price?

Com as duas principais possibilidades de financiamento em mente, é mais fácil compreender qual delas é melhor para cada caso. Por se tratarem de modelos diferentes de amortização, os valores gastos em juros ao final de cada uma são diferentes.

Detalhamos mais sobre este assunto neste artigo do Seu Crédito Digital: SAC ou Price, qual é o melhor sistema de pagamento?

Em resumo essas são as principais diferenças:

Modelo SAC:

• Parcelas com valor decrescente, ou seja, começa maior e vai diminuindo com o tempo;
• Amortização tem um valor fixo;
• Primeira parcela é mais cara e a última é mais barata;
• Valor dos juros geralmente é menor ao final do financiamento;
• Saldo devedor sofre uma redução mais acelerada;
• Modalidade bastante comum nos financiamentos de imóveis.

Modelo Price:

• Parcelas com o mesmo valor, do início ao fim;
• Amortização vai aumentando com o tempo;
• Primeira parcela é mais barata, e a última é mais cara;
• Valor dos juros geralmente é maior ao final do financiamento;
• Saldo devedor sofre uma redução mais lenta;
• Modalidade bastante comum nos financiamentos de carros.

Mas, voltando aos exemplos mencionados para cada um dos casos, existe uma variação do valor total gasto. 

Considerando uma dívida de R$ 300 mil, parcelada em 300 meses com taxas anuais de 10%, o valor total gasto, incluindo juros, na Tabela Price, é de R$ 790.646,11. 

Já pelo financiamento SAC, esse montante fica em R$ 660.032,43.

É uma diferença de R$ 130,6 mil, ou aproximadamente 19%.

Mas isso não significa dizer que o financiamento SAC seja a melhor saída para todas as pessoas. 

Por ter parcelas fixas e valores iniciais menores, essa é uma opção para aqueles que precisam começar um financiamento urgentemente e não podem arcar com grandes mensalidades.

Vale destacar também que existe uma diferença grande entre financiamentos imobiliários e de veículos.

No primeiro caso, normalmente o prazo de pagamento é bem mais longo, assim como o valor total do bem. 

Por essa razão, os juros costumam ser mais altos e têm um impacto ainda maior no cálculo da Tabela Price.

(Com Iuri Santos)

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