A Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 149, de 14 de agosto de 2026, com orientações que interessam tanto a contribuintes que negociam imóveis quanto a pessoas e empresas que precisam regularizar situações tributárias. O documento, publicado no Diário Oficial da União em 20 de agosto, trata da isenção de Imposto de Renda sobre ganho de capital e da aplicação da denúncia espontânea.
No caso imobiliário, a Receita detalhou como funciona a isenção para quem vende um imóvel residencial e utiliza o dinheiro da operação para adquirir outra residência no Brasil. O entendimento também contempla situações envolvendo dação em pagamento e esclarece o que acontece quando apenas parte do valor da venda é reaplicada.
Já na denúncia espontânea, o órgão reforçou que o benefício previsto no Código Tributário Nacional não elimina automaticamente multas relacionadas ao atraso de obrigações acessórias.
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Isenção de Imposto de Renda na venda de imóveis: entenda todas as regras
Quando a venda de imóvel pode ter isenção de IR
A legislação permite que uma pessoa física residente no Brasil fique isenta do Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel residencial quando o dinheiro recebido é utilizado para comprar outro imóvel residencial localizado no país.
O principal requisito temporal é que a aplicação do valor ocorra em até 180 dias contados da celebração do contrato de venda. A regra está prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005.
Isso significa que o contribuinte não precisa necessariamente comprar o novo imóvel no mesmo dia ou imediatamente depois da venda. Existe uma janela de seis meses para utilizar o produto da operação na aquisição de outra residência.
Por exemplo, se uma pessoa vende sua casa e obtém ganho de capital, ela pode utilizar o valor recebido para comprar outro imóvel residencial dentro do período estabelecido pela legislação e, cumpridos os demais requisitos, aplicar a isenção.
O benefício, entretanto, não deve ser confundido com uma isenção automática para qualquer venda de imóvel. Existem condições específicas e elas precisam ser observadas na apuração do ganho de capital.
Dação em pagamento também pode ser considerada
Um dos pontos relevantes da Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 é o tratamento dado à dação em pagamento.
A operação ocorre quando um bem é entregue para quitar uma obrigação. No caso analisado pela Receita, um imóvel residencial foi utilizado dessa maneira em uma operação relacionada à aquisição de outra residência.
O entendimento do Fisco é que a dação em pagamento pode ser considerada uma forma de alienação do imóvel para aplicação da regra de isenção, desde que os demais requisitos legais sejam cumpridos.
Outro detalhe importante é a contagem do prazo. Quando existem diferentes operações de alienação relacionadas ao negócio, a contagem dos 180 dias considera a primeira operação, não sendo reiniciada automaticamente a cada nova transação.
Por isso, documentos, contratos e datas das operações devem ser cuidadosamente guardados pelo contribuinte.
E se apenas parte do dinheiro for usada para comprar outro imóvel?
A isenção pode ser proporcional quando somente parte do valor obtido com a venda é utilizada para adquirir outro imóvel residencial.
Esse é um dos esclarecimentos mais importantes para quem pretende utilizar a regra. O contribuinte não pode presumir que todo o ganho de capital ficará livre do Imposto de Renda apenas porque uma parte do dinheiro foi reaplicada.
Imagine uma pessoa que venda um imóvel por R$ 800 mil e utilize apenas parte do valor recebido para adquirir outra residência. Nesse cenário, a parcela do ganho correspondente ao montante que não foi aplicado na nova aquisição permanece sujeita à tributação.
A apuração deve considerar a proporção estabelecida pela legislação, e não simplesmente o valor nominal do lucro obtido com a venda.
Por isso, antes de concluir a operação, é recomendável fazer a simulação do ganho de capital e verificar exatamente quanto do produto da alienação será destinado à aquisição do novo imóvel.
O que é denúncia espontânea
A segunda questão tratada pela Receita Federal envolve a denúncia espontânea, prevista no artigo 138 do Código Tributário Nacional (CTN).
O mecanismo permite que o contribuinte regularize determinada infração tributária antes de determinadas medidas fiscais, desde que sejam cumpridos os requisitos legais. Quando caracterizada a denúncia espontânea, a legislação prevê o afastamento da multa relacionada à infração tributária.
O ponto de atenção é que esse efeito não deve ser interpretado como uma espécie de perdão para todas as penalidades eventualmente existentes.
A Receita reforçou que a denúncia espontânea não afasta necessariamente a multa decorrente do atraso na entrega de uma obrigação acessória.
Pagamento do imposto não elimina multa por obrigação acessória
As obrigações tributárias possuem naturezas diferentes. A obrigação principal está relacionada, entre outros aspectos, ao pagamento do tributo. Já a obrigação acessória envolve deveres como prestar informações, entregar declarações e manter determinados registros.
Por isso, uma pessoa ou empresa pode regularizar o tributo devido e ainda estar sujeita à penalidade decorrente da entrega tardia de uma declaração.
Segundo o entendimento da Receita, o cumprimento posterior da obrigação acessória não deixa de ser um atraso apenas porque o contribuinte realizou a regularização tributária.
A Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 mantém, nesse ponto, entendimento já apresentado anteriormente pela Receita, inclusive na Solução de Consulta Cosit nº 233/2019.
Imagem: Reprodução/Seu Crédito Digital