Nova tributação pode mudar custos para quem investe em imóveis

Embora a maioria dos pequenos proprietários de imóveis residenciais deva permanecer fora das novas cobranças, o cenário muda significativamente para quem possui estruturas maiores de locação ou atua com aluguel por temporada.

A implementação completa do novo sistema está prevista para 2033, mas investidores já começaram a revisar estruturas patrimoniais e modelos societários diante das novas regras.

Leia mais:

IR 2026: Receita anuncia retenção em massa de 1,4 milhões de contribuintes na malha fina

Reforma muda lógica da tributação sobre aluguel

Hoje, grande parte da tributação sobre aluguel residencial gira em torno do Imposto de Renda.

Com a reforma tributária, o mercado imobiliário passa a integrar o novo modelo baseado em tributação sobre consumo, por meio do:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços);
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Segundo Mateus Pontalti, sócio do escritório Feitosa Rodrigues Pontalti, a mudança amplia significativamente o alcance da tributação sobre atividades econômicas relacionadas à locação de imóveis.

Na prática, parte dos proprietários poderá pagar tributos adicionais além do Imposto de Renda.

Quem será afetado pelas novas regras

A regulamentação aprovada estabelece critérios específicos para que pessoas físicas passem a pagar IBS e CBS sobre receitas de aluguel.

O contribuinte será enquadrado quando atender simultaneamente a dois requisitos:

• Possuir mais de três imóveis destinados à locação;
• Receber mais de R$ 240 mil por ano em receitas de aluguel.

Quem estiver dentro dessas condições continuará pagando Imposto de Renda e ainda passará a recolher os novos tributos sobre consumo.

Pequeno proprietário tende a ficar fora da nova cobrança

Especialistas afirmam que a maioria dos pequenos investidores não deverá sofrer impacto direto.

Segundo Pâmela Larissa Miguel, sócia da área tributária do Mattos Filho, a locação residencial tradicional realizada por pessoa física deve permanecer fora da incidência do IBS e da CBS na maior parte dos casos.

Isso significa que muitos proprietários continuarão sujeitos apenas ao Imposto de Renda tradicional.

Carga tributária pode subir para quase 36%

Uma das maiores preocupações envolve investidores com operações maiores.

Em simulação apresentada por especialistas, um investidor pessoa física com quatro imóveis alugados e renda mensal de R$ 30 mil poderia sofrer aumento significativo na tributação.

Situação atual

• Imposto de Renda aproximado: 27,5%;
• Carga mensal estimada: R$ 8.250.

Cenário pós-reforma em 2033

• IRPF mantido;
• Inclusão de IBS e CBS;
• Carga total estimada: 35,9%;
• Tributação mensal aproximada: R$ 10.762.

Os especialistas destacam que o cálculo ainda pode variar conforme créditos tributários e despesas relacionadas à atividade imobiliária.

Airbnb e aluguel por temporada devem ser os mais impactados

O segmento de aluguel por temporada aparece entre os mais pressionados pela reforma.

Pelas novas regras, contratos residenciais inferiores a 90 dias serão tratados de forma semelhante aos serviços de hospedagem.

Na prática, o modelo de short stay se aproxima da tributação aplicada ao setor hoteleiro.

Tributação pode chegar a 16,8%

Segundo especialistas, operações envolvendo plataformas como Airbnb poderão ter incidência efetiva de IBS e CBS próxima de 16,8%.

Além disso, o redutor aplicado à alíquota cai de 70% para 40% em operações enquadradas como hospedagem.

Isso pode alterar fortemente a rentabilidade de imóveis comprados exclusivamente para aluguel de curta temporada.

Mercado de holdings imobiliárias ganha força

Com a nova estrutura tributária, especialistas afirmam que muitos investidores devem migrar para modelos empresariais mais organizados.

As holdings patrimoniais aparecem como uma das alternativas mais discutidas.

Segundo Marcela da Fonte Freire, também sócia do Mattos Filho, a reorganização societária pode reduzir significativamente a carga tributária em determinados casos.

Comparativo apresentado por especialistas

Pessoa física grande locador

• Tributação estimada: cerca de 35,9%.

Holding no lucro presumido

• Tributação estimada: aproximadamente 19,3%.

Empresa no lucro real

• Tributação aproximada: 32,4%, com possibilidade de créditos tributários maiores.

Ainda assim, especialistas alertam que a decisão depende de análise individualizada envolvendo patrimônio, despesas, créditos e planejamento sucessório.

Créditos tributários entram na conta

Uma das principais mudanças da reforma é a adoção do modelo de IVA, baseado em créditos tributários ao longo da cadeia econômica.

Na prática, investidores poderão descontar IBS e CBS pagos em determinadas despesas relacionadas aos imóveis.

Entre os gastos potencialmente creditáveis estão:

• Reformas;
• Manutenção;
• Serviços de construção;
• Corretagem;
• Intermediação imobiliária.

Segundo especialistas, investidores profissionalizados podem amenizar parte do aumento da carga tributária utilizando esses créditos.

Aluguel pode ficar mais caro?

O possível impacto nos preços dos aluguéis ainda divide opiniões.

Alguns especialistas acreditam que grandes investidores podem tentar repassar parte da nova tributação para os inquilinos.

No entanto, outros apontam que o impacto generalizado tende a ser limitado porque a maioria dos proprietários brasileiros possui até três imóveis e continuará fora da incidência do IBS/CBS.

Segmentos mais pressionados

A expectativa é de maior impacto em:

• Imóveis de alto padrão;
• Aluguéis de curta temporada;
• Operações profissionalizadas;
• Locações em plataformas digitais.

Reforma será implementada gradualmente até 2033

Apesar da preocupação do mercado, as mudanças não acontecerão imediatamente.

A transição da reforma tributária ocorrerá entre 2027 e 2033, período em que o novo sistema será implementado gradualmente.

Especialistas afirmam que investidores precisam usar esse intervalo para:

• Revisar estruturas patrimoniais;
• Avaliar abertura de empresas;
• Recalcular rentabilidade dos imóveis;
• Planejar sucessão patrimonial;
• Ajustar contratos e estratégias de locação.

Especialistas alertam para erros de interpretação

Tributaristas afirmam que parte do mercado ainda interpreta a reforma de forma exagerada.

Segundo especialistas, um dos principais erros é acreditar que todos os proprietários passarão automaticamente a pagar novos impostos elevados.

A tendência é de impacto concentrado em investidores com operações maiores e mais profissionalizadas.

Mesmo assim, o novo modelo tributário já começa a provocar mudanças importantes no planejamento financeiro e patrimonial do mercado imobiliário brasileiro.