Alugar Airbnb pode ficar mais difícil: veja nova regra dos condomínios

O texto prevê maior autonomia para os moradores decidirem sobre a permanência de vizinhos com comportamento antissocial e amplia os poderes das convenções condominiais sobre o uso de plataformas como o Airbnb.

Com mais de 3,3 milhões de condomínios no país, segundo o Censo 2022 do IBGE, as mudanças podem impactar milhões de brasileiros — tanto proprietários quanto inquilinos.

Leia mais:

Nova forma de financiar a casa própria; entenda os planos do BC

O que diz o projeto de reforma do Código Civil

Proposta em tramitação no Senado

A proposta faz parte da atualização do Código Civil brasileiro, que está em vigor desde 2002. O objetivo é modernizar as normas de convivência coletiva, especialmente diante dos novos modelos de uso dos imóveis, como o aluguel por temporada via aplicativos. Entre os principais pontos, destacam-se:

• Expulsão de moradores antissociais com quórum menor;
• Proibição de Airbnb, salvo se a convenção do prédio permitir;
• Reforço da autonomia das assembleias de condomínio.

Condomínios terão mais poder para expulsar moradores

Comportamento antissocial: o que é?

A proposta define comportamento antissocial como aquele que compromete a convivência com os demais moradores, caracterizado pela repetição de condutas inadequadas, como barulho excessivo, agressões verbais, ameaças, desrespeito às normas internas, entre outros.

Mudanças no quórum para punições

Atualmente, o Código Civil permite aplicar multas de até 10 vezes o valor da taxa condominial, mas a expulsão do morador não é permitida diretamente.

Com a reforma, as mudanças são:

• Multas: poderão ser aplicadas com aprovação de dois terços dos presentes na assembleia, e não mais três quartos do total de condôminos.
• Expulsão: poderá ser solicitada judicialmente com base na decisão da assembleia, algo que hoje é juridicamente mais restrito.

Essa mudança visa proteger os demais condôminos de situações de conflito e insalubridade social prolongada.

Aluguel via Airbnb pode ser restringido por convenções

Como é hoje?

Hoje, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconhece que os condomínios podem proibir o uso de imóveis para hospedagens de curto prazo, desde que isso conste expressamente na convenção condominial.

O que mudaria com a nova regra?

Se o novo Código Civil for aprovado:

• O aluguel via Airbnb e similares será considerado “hospedagem atípica”.
• A prática só será permitida se a convenção do condomínio autorizar explicitamente.

Ou seja, a proibição deixa de depender de interpretações judiciais e passa a valer como regra geral. A exceção será a autorização expressa na convenção.

Impacto para proprietários, inquilinos e investidores

Proprietários de imóveis

Os proprietários que alugam seus apartamentos via Airbnb devem se preparar para revisar as convenções dos seus edifícios. A ausência de autorização específica pode inviabilizar esse tipo de negócio.

Investidores e locadores

Empreendimentos residenciais que foram adquiridos com o objetivo de gerar renda com aluguel de temporada podem sofrer perdas financeiras, especialmente em áreas turísticas.

A recomendação de especialistas é consultar o síndico e a convenção do condomínio antes de investir em imóveis com esse objetivo.

Novos empreendimentos já se adaptam

Tendência do mercado imobiliário

Muitos condomínios novos já incluem cláusulas que tratam da locação por temporada. Alguns são favoráveis, com estrutura voltada para hóspedes, enquanto outros a proíbem totalmente.

Empreendimentos voltados para investidores, por exemplo, costumam permitir o uso de Airbnb. Já condomínios familiares tendem a ser mais restritivos, visando preservar a segurança e a privacidade dos moradores.

Debate jurídico e social

Especialistas divididos

Juristas divergem sobre a constitucionalidade de medidas que restrinjam o direito de propriedade. Para alguns, a proibição do aluguel por temporada seria um excesso de ingerência coletiva sobre o bem individual.

Por outro lado, defensores da reforma argumentam que o interesse coletivo deve prevalecer, especialmente quando a locação de curto prazo compromete a segurança e o sossego dos demais moradores.

Próximos passos do projeto

Tramitação no Congresso

A proposta ainda será analisada em comissões e pode receber emendas. A previsão é que o texto final seja debatido e votado até o fim de 2025.

A aprovação depende do consenso político e jurídico sobre o equilíbrio entre o direito à propriedade e o direito à convivência em harmonia.

Conclusão

A reforma do Código Civil representa um marco importante na regulamentação da vida condominial no Brasil.

Com regras mais claras sobre a expulsão de moradores antissociais e a hospedagem por aplicativos, o texto pretende reduzir conflitos e garantir maior autonomia para os próprios condôminos decidirem como querem viver.

Enquanto isso, tanto moradores quanto investidores devem estar atentos às mudanças e já se preparar para uma nova realidade nas relações dentro dos condomínios.

Imagem: Ink Drop / shutterstock.com – Edição: Equipe SeuCreditoDigital