Alta da Selic ameaça fundos imobiliários? Veja se ainda vale investir

Este movimento foi impulsionado pela inflação crescente, incertezas fiscais e a desvalorização do real frente ao dólar, criando um cenário de preocupação para muitos investidores, especialmente aqueles que possuem exposição a ativos de risco, como ações e fundos imobiliários.

Mas a alta dos juros significa que não há mais oportunidades de investimento nesses ativos? A resposta nem sempre é negativa. Investidores informados podem identificar boas oportunidades mesmo em períodos desafiadores. A chave está na seleção criteriosa dos ativos, o que pode permitir mitigar riscos e, até mesmo, potencializar os ganhos.

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Como a Selic impacta os fundos imobiliários?

Os Fundos Imobiliários (FIIs) sempre foram populares no Brasil devido aos seus benefícios, como a possibilidade de gerar renda passiva mensal e a isenção de Imposto de Renda sobre dividendos. Além disso, com investimentos iniciais baixos – a partir de R$ 100,00 – eles permitem que o investidor tenha acesso ao mercado imobiliário de forma simples e acessível.

Entretanto, com a alta da Selic, o cenário se torna mais desafiador para os FIIs. A principal razão é que juros mais altos tornam a renda fixa mais atrativa, o que leva muitos investidores a migrar para esses ativos mais seguros. Isso provoca uma queda nos preços dos FIIs, refletida no IFIX, o índice que mede o desempenho desses fundos.

O reflexo da alta da Selic no IFIX

Quando a Selic sobe, a rentabilidade dos FIIs pode ser afetada, já que eles oferecem uma rentabilidade mais atrativa quando comparados à renda fixa em ambientes de juros baixos. O aumento da Selic, por sua vez, pode diminuir a atratividade dos FIIs, pois a alternativa de investimentos em renda fixa, como os CDBs e Tesouro Direto, passa a oferecer retornos mais interessantes. Como resultado, muitos investidores vendem suas cotas, pressionando os preços para baixo.

Apesar disso, há um lado positivo nessa situação para os investidores de longo prazo: a queda nos preços pode criar oportunidades de aquisição de ativos descontados, principalmente para quem busca compor uma carteira robusta. É importante entender que, se a desvalorização do mercado for passageira, essas quedas podem ser uma oportunidade de compra para quem tem uma visão estratégica de longo prazo.

A desconexão entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário

Outro ponto relevante que os especialistas apontam é a desconexão existente entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário real. Apesar das oscilações no mercado financeiro, indicadores como vacância (percentual de imóveis vagos) e inadimplência nos fundos imobiliários ainda seguem em níveis saudáveis. Isso sugere que, com uma gestão criteriosa, ainda existem oportunidades no setor imobiliário, mesmo com a Selic elevada.

Carolina Borges, head de análise da EQI, afirma que as taxas elevadas podem dificultar uma recuperação mais rápida nos preços dos FIIs. No entanto, ela também destaca que as altas taxas de juros aumentam o retorno implícito dos fundos imobiliários, o que torna esses ativos ainda atrativos para quem busca fluxo de renda e investimentos a longo prazo.

Onde estão as melhores oportunidades no mercado de fundos imobiliários?

A EQI Research recomenda cautela neste momento. De acordo com os especialistas, não é hora de buscar retornos rápidos, mas sim de adotar uma postura mais prudente, com foco em diversificação e investimentos de longo prazo. O segredo para identificar boas oportunidades está na escolha dos setores certos e na construção de uma carteira bem posicionada. Aqui estão algumas áreas que podem se beneficiar com a alta da Selic:

Fundos de papel

Os fundos imobiliários de papel, que investem em ativos de crédito imobiliário e são atrelados ao CDI, podem se beneficiar da alta dos juros. Isso porque, com os juros mais altos, esses fundos tendem a oferecer rendimentos mais robustos, já que suas fontes de receita geralmente estão indexadas à Selic ou ao CDI.

Fundos logísticos

Os fundos imobiliários que investem em imóveis logísticos, como galpões e centros de distribuição, também apresentam boas perspectivas. Com o crescimento do e-commerce e a alta ocupação desses imóveis, especialmente em regiões estratégicas, como nas proximidades de São Paulo, esses fundos têm grande potencial de valorização. A alta demanda por infraestrutura logística tem se refletido em boas perspectivas para o setor.

Fundos de shoppings

Embora o setor de shoppings tenha enfrentado desafios nos últimos anos, alguns fundos estão mostrando sinais de recuperação. O aumento das vendas e a geração de receitas extras, como aluguéis de espaços temporários e eventos, podem impulsionar os resultados dos FIIs de shoppings. A recomendação é optar por fundos com ativos dominantes e baixa alavancagem (endividamento), que possuam boa gestão e estrutura sólida para enfrentar crises.

Fundos de escritórios

O retorno ao trabalho presencial, em algumas regiões do Brasil, pode ajudar a melhorar a demanda por imóveis comerciais, especialmente aqueles bem localizados e com boa infraestrutura. Fundos de escritórios com imóveis de alto padrão, localizados em áreas de alta demanda, têm potencial de recuperação, uma vez que o mercado imobiliário corporativo deve se beneficiar de um cenário de juros mais elevados à medida que a economia se estabiliza.

A escolha cuidadosa dos ativos

Embora a Selic alta traga desafios para o mercado de fundos imobiliários, os investidores atentos podem ainda encontrar boas oportunidades, principalmente em setores estratégicos e em ativos descontados. A chave para o sucesso está na seleção criteriosa de FIIs, com foco na qualidade, na diversificação e no horizonte de longo prazo. Ao seguir essas diretrizes, é possível não apenas mitigar os riscos, mas também aproveitar o cenário para maximizar os retornos.

Imagem: Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com