Banco Central busca solução para facilitar crédito imobiliário além da poupança

O presidente do BC, Gabriel Galípolo, afirmou nesta terça-feira (10), durante participação na Febraban Tech 2025, que o órgão pretende apresentar uma solução estruturada em breve. Segundo ele, a medida será construída em parceria com os bancos, especialmente com a Caixa Econômica Federal, principal agente do crédito habitacional no país.

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Banco Central: Entenda o papel da poupança no crédito habitacional

A caderneta como fonte tradicional

Desde os anos 1990, a caderneta de poupança tem sido o principal funding do sistema imobiliário brasileiro. Por lei, os bancos são obrigados a destinar pelo menos 65% dos recursos captados via poupança para o financiamento de imóveis residenciais.

Esse modelo permitiu, por décadas, que milhões de brasileiros tivessem acesso a crédito com juros mais baixos e prazos longos. No entanto, com a transformação do mercado financeiro e a maior sofisticação dos investidores, a poupança vem perdendo atratividade.

A migração para produtos mais rentáveis

A redução da rentabilidade da poupança frente a outros ativos, como os títulos públicos atrelados ao Tesouro Direto ou CDBs, levou a uma saída expressiva de recursos da caderneta. Com isso, os bancos passaram a ter mais dificuldade para financiar o setor imobiliário usando apenas essa fonte.

Segundo dados do BC, só em 2024 a poupança registrou saques líquidos superiores a R$ 100 bilhões, o que pressiona diretamente a disponibilidade de crédito habitacional.

O que propõe o Banco Central

Declaração de Gabriel Galípolo

Durante a Febraban Tech 2025, evento de tecnologia bancária realizado em São Paulo, Galípolo detalhou a intenção do Banco Central:

— Estamos trabalhando nisso, conversando com os bancos, especialmente a Caixa, e pretendemos apresentar em breve um processo ponte que vai utilizar captação de mercado para normalizar isso — afirmou.

A ideia é criar um instrumento de transição que permita aos bancos financiar o setor sem depender exclusivamente da poupança, cuja perda de recursos tem se mostrado um movimento estrutural e não apenas conjuntural.

Captação no mercado de capitais

O novo modelo, ainda em desenvolvimento, deve envolver a utilização de instrumentos de mercado de capitais como alternativa para captar recursos. Isso pode incluir títulos lastreados em crédito imobiliário ou outros papéis emitidos pelos bancos.

A estratégia permitirá maior flexibilidade no financiamento e reduzirá a dependência de fontes tradicionais, muitas vezes mais sensíveis a oscilações econômicas e decisões de política monetária.

Pressão adicional: proposta de taxação das LCIs

O papel das LCIs no setor

As Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) surgiram como um complemento importante à poupança no financiamento habitacional. Esses papéis são emitidos por bancos para captar recursos destinados a operações imobiliárias e têm, até o momento, isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas.

Essa vantagem fiscal ajudou a impulsionar o uso das LCIs tanto por investidores quanto por instituições financeiras. No entanto, o cenário está prestes a mudar.

Nova proposta do governo federal

Como parte de um pacote de medidas fiscais, o governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva anunciou sua intenção de tributar os rendimentos das LCIs, com o objetivo de aumentar a arrecadação federal. A proposta ainda precisa ser aprovada pelo Congresso Nacional.

A possível taxação gerou críticas por parte de entidades do setor financeiro, que alegam que a mudança poderá comprometer a captação de recursos para o setor imobiliário e reduzir o apelo do investimento.

Impacto esperado no crédito

Se confirmada a taxação, a medida pode reduzir o volume de emissões de LCIs, pressionando ainda mais o sistema de crédito habitacional. Isso intensifica a urgência do Banco Central em encontrar novas fontes de financiamento estáveis e sustentáveis para o setor.

A visão de Galípolo sobre o esvaziamento da poupança

Fenômeno estrutural e não passageiro

Segundo Galípolo, a saída de recursos da poupança não deve ser interpretada como algo passageiro, mas sim como um movimento de transformação financeira mais amplo.

— Acho que a perda de recursos é mais estrutural, já que é difícil competir com outras alternativas hoje. Parece natural, com mais educação financeira, a redução de recursos da poupança — explicou.

Esse diagnóstico reforça a visão de que o modelo atual precisa ser atualizado, sob pena de comprometer o acesso ao crédito imobiliário para grande parte da população.

Educação financeira como motor da mudança

Com a disseminação de informações sobre produtos financeiros e o avanço dos canais digitais de investimento, o brasileiro médio passou a buscar rentabilidades maiores que as oferecidas pela poupança. Isso desafia os modelos tradicionais de funding e exige uma readequação das políticas públicas.

O próprio BC tem atuado para incentivar a digitalização do sistema bancário e promover um ambiente de maior concorrência, o que acaba influenciando a escolha dos consumidores.

Outros destaques do discurso do BC na Febraban Tech

Nenhum sinal sobre política monetária

Durante sua participação no evento, Galípolo também comentou, de forma bem-humorada, sobre as expectativas em torno da próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), marcada para a próxima semana.

— Os observadores de Copom podem relaxar, não vou passar nenhum tipo de mensagem sobre Copom hoje — brincou, diante de uma plateia que buscava pistas sobre a próxima decisão sobre a taxa Selic.

Atualmente fixada em 14,75%, a Selic tem impacto direto sobre os juros praticados no crédito imobiliário. Com a inflação em queda, parte do mercado espera uma manutenção ou possível redução da taxa.

O papel da inovação no sistema financeiro

O presidente do BC também destacou a importância da inovação tecnológica no sistema financeiro e o papel da Febraban Tech como ambiente de debate sobre o futuro do setor.

Ele reafirmou o compromisso da instituição com a agenda de modernização do sistema bancário, que inclui iniciativas como o Pix, o Open Finance e a tokenização de ativos.

O desafio de manter o crédito habitacional acessível

A importância do crédito para a habitação popular

O financiamento habitacional é peça central de políticas públicas de moradia, como o programa Minha Casa, Minha Vida. Qualquer restrição ao acesso ao crédito impacta diretamente a população de menor renda e compromete metas sociais do governo.

A busca por uma solução de funding alternativa deve, portanto, considerar não apenas o aspecto financeiro, mas também seu papel social e de desenvolvimento.

O risco de encarecimento do financiamento

Com a possibilidade de taxação das LCIs e o recuo da poupança, o custo de captação dos bancos pode aumentar, pressionando as taxas de juros cobradas no crédito habitacional. Isso pode restringir o acesso à moradia própria para milhões de brasileiros.

Sem alternativas robustas e sustentáveis, o setor corre o risco de enfrentar um período de retração, afetando não apenas famílias, mas toda a cadeia produtiva da construção civil.

O Banco Central enfrenta o desafio de modernizar o financiamento imobiliário brasileiro diante de uma realidade em transformação. A queda de recursos da poupança, a proposta de tributação das LCIs e a crescente sofisticação do mercado impõem a necessidade de novos mecanismos de funding.

A construção de uma solução de transição com base no mercado de capitais pode representar um avanço importante, mas exige cautela para manter o crédito habitacional acessível e estável. Em um país onde o déficit habitacional ainda é uma realidade, encontrar esse equilíbrio será fundamental para garantir o direito à moradia.