Contrato verbal de aluguel perde força; veja o que muda para inquilinos

O motivo não é o fim dos contratos verbais, que continuam podendo ter validade no Brasil. A mudança está no ambiente em que essas relações passam a existir: mais digitalizado, mais fiscalizado e com maior exigência de organização documental.

Com a entrada da reforma tributária em fase de transição, locadores e inquilinos devem ficar atentos à forma como registram valores, prazos, reajustes, garantias e responsabilidades. Os novos sistemas ligados à CBS e ao IBS começam a operar em 2026 em período de adaptação, ampliando o foco sobre registros financeiros e operações patrimoniais.

No mercado imobiliário, especialistas avaliam que o contrato escrito deixa de ser apenas uma formalidade e passa a funcionar como uma camada essencial de proteção jurídica e financeira.

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Contrato verbal de aluguel é permitido pela lei?

Sim. O contrato verbal de aluguel ainda pode ter validade jurídica no Brasil.

A legislação brasileira não exige obrigatoriamente que um contrato de locação residencial seja escrito para existir. A própria Lei do Inquilinato, representada pela Lei do Inquilinato, reconhece acordos verbais em determinadas situações.

Isso significa que, na prática, uma pessoa pode alugar um imóvel apenas com base em conversa, transferência bancária e entrega das chaves.

No entanto, a ausência de documento torna muito mais difícil comprovar:

• Valor combinado do aluguel
• Data de vencimento
• Índice de reajuste
• Responsabilidade por contas
• Prazo de permanência
• Existência de caução
• Condições de devolução do imóvel

Em caso de conflito, tudo depende de provas complementares, como mensagens, testemunhas, comprovantes de pagamento e registros eletrônicos.

Por que 2026 aumenta a preocupação com contratos informais?

O principal motivo está no avanço da digitalização fiscal e cadastral no Brasil.

A reforma tributária aprovada nos últimos anos entra em fase operacional em 2026, criando um período de transição para os novos tributos sobre consumo:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)

Embora contratos de locação residencial não tenham uma nova cobrança automática anunciada neste momento, o ambiente regulatório passa a exigir mais organização das informações financeiras e patrimoniais.

Na prática, isso significa que operações sem documentação adequada podem gerar:

• Dificuldade de comprovação de renda
• Problemas fiscais
• Insegurança jurídica
• Conflitos sobre pagamentos
• Complicações em ações judiciais

Outro ponto importante é o avanço do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), iniciativa voltada à integração de informações de imóveis urbanos, rurais, públicos e privados.

O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como CIB, foi criado para centralizar informações sobre imóveis em um sistema mais integrado.

A proposta é aumentar:

• Segurança jurídica
• Padronização cadastral
• Controle de informações imobiliárias
• Transparência nas operações

Segundo a Receita Federal, o objetivo é organizar dados relacionados aos imóveis e facilitar cruzamentos cadastrais.

Apesar disso, não existe determinação obrigando proprietários de imóveis residenciais a alterar imediatamente contratos de locação já existentes.

Mesmo assim, especialistas do setor imobiliário alertam que manter documentação organizada tende a se tornar cada vez mais importante nos próximos anos.

Quais são os principais riscos do contrato verbal?

O maior problema do contrato verbal é a falta de segurança em situações de conflito.

Quando tudo está funcionando bem, muitos acordos informais parecem suficientes. O problema surge quando aparecem divergências entre locador e inquilino.

Discussão sobre reajuste

Sem contrato escrito, pode ser difícil comprovar:

• Qual índice seria utilizado
• Quando o reajuste poderia ocorrer
• Qual percentual havia sido combinado

Isso costuma gerar disputas frequentes, principalmente em períodos de inflação elevada.

Problemas com caução

Outro conflito comum envolve depósitos de garantia.

Sem documento detalhando:

• Valor pago
• Forma de devolução
• Regras de desconto

o locatário pode ter dificuldade para recuperar a caução no fim da locação.

Reparos e danos no imóvel

Questões envolvendo pintura, infiltrações, móveis e manutenção também costumam gerar disputas.

Sem vistoria documentada, muitas vezes não há como comprovar:

• Estado original do imóvel
• Danos anteriores
• Responsabilidade pelos reparos

Prazo de saída

Outro problema recorrente envolve o encerramento da locação.

Em contratos verbais, podem surgir conflitos sobre:

• Aviso prévio
• Multa
• Tempo para desocupação
• Permanência após vencimento informal

Direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato

Mesmo sem contrato escrito, os direitos e deveres continuam existindo.

A Lei do Inquilinato estabelece responsabilidades tanto para proprietários quanto para inquilinos.

Obrigações do locador

O proprietário deve:

• Entregar o imóvel em condições de uso
• Garantir uso pacífico do imóvel
• Fornecer recibos discriminados
• Responder por problemas estruturais

Obrigações do inquilino

O locatário deve:

• Pagar aluguel e encargos
• Cuidar da conservação do imóvel
• Respeitar regras do condomínio
• Devolver o imóvel no estado recebido

Essas regras continuam válidas mesmo quando o acordo não foi formalizado em papel.

Contrato escrito virou proteção essencial

Especialistas do setor imobiliário recomendam fortemente que toda locação tenha contrato formalizado.

Hoje, o contrato escrito oferece proteção não apenas jurídica, mas também financeira e fiscal.

Além disso, contratos digitais ganharam validade jurídica no Brasil e se tornaram comuns em imobiliárias, plataformas online e negociações particulares.

Ferramentas de assinatura eletrônica facilitaram bastante esse processo.

O que não pode faltar em um contrato de aluguel?

Um contrato seguro deve incluir informações claras sobre toda a relação entre locador e inquilino.

Identificação das partes

O documento deve conter:

• Nome completo
• CPF
• RG
• Endereço
• Informações de contato

Dados do imóvel

É importante detalhar:

• Endereço completo
• Número da matrícula
• Vagas de garagem
• Mobílias existentes

Valor e reajuste

O contrato deve informar:

• Valor mensal
• Data de vencimento
• Índice de reajuste
• Multas por atraso

Garantias

Também é fundamental registrar:

• Caução
• Fiador
• Seguro-fiança
• Título de capitalização

Regras de saída

O documento deve prever:

• Aviso prévio
• Multas
• Condições de devolução
• Responsabilidade por reparos

Vistoria detalhada pode evitar prejuízos

A vistoria é uma das etapas mais importantes da locação.

Especialistas recomendam que o inquilino registre o estado do imóvel antes da mudança.

Isso pode incluir:

• Fotos
• Vídeos
• Relatórios assinados
• Lista de móveis
• Estado de pintura
• Funcionamento de equipamentos

Esse material ajuda a evitar conflitos no encerramento do contrato.

Pagamentos digitais ajudam na comprovação

Outro cuidado importante é evitar pagamentos sem registro.

Pix, transferência bancária e boletos ajudam a comprovar:

• Valor pago
• Data
• Frequência
• Identificação do destinatário

Pagamentos em dinheiro vivo, sem recibo, podem gerar problemas futuros.

Mercado imobiliário deve ficar mais formalizado

O avanço da digitalização tende a acelerar a formalização das relações imobiliárias no Brasil.

Imobiliárias, plataformas digitais e até contratos entre pessoas físicas passaram a utilizar mais:

• Assinaturas eletrônicas
• Plataformas online
• Registro digital
• Armazenamento em nuvem
• Comprovação automatizada

Esse movimento acompanha uma tendência maior de rastreabilidade financeira e organização documental.

Como locadores e inquilinos podem se proteger?

Algumas medidas simples já reduzem bastante os riscos.

Para proprietários

• Formalizar contrato por escrito
• Declarar rendimentos corretamente
• Guardar comprovantes
• Fazer vistoria detalhada
• Registrar conversas importantes

Para inquilinos

• Exigir contrato formal
• Fotografar o imóvel antes da entrada
• Guardar comprovantes de pagamento
• Solicitar recibos
• Conferir cláusulas antes da assinatura

Contrato informal pode gerar dificuldades até em financiamentos

Além de conflitos jurídicos, contratos verbais podem criar problemas indiretos.

Hoje, comprovantes de aluguel são frequentemente usados em:

• Cadastro bancário
• Análise de crédito
• Financiamentos
• Declaração de renda
• Processos de visto internacional

Sem documentação, tanto locadores quanto inquilinos podem enfrentar dificuldades para comprovar movimentações financeiras.

Tendência é de maior controle e menos informalidade

Embora contratos verbais ainda sejam permitidos, o cenário aponta para um mercado cada vez menos informal.

A combinação entre:

• Digitalização
• Reforma tributária
• Integração cadastral
• Fiscalização eletrônica

deve aumentar a importância dos registros formais nas relações imobiliárias.

Na prática, quem ainda depende apenas de acordos verbais pode enfrentar mais riscos, insegurança e dificuldade de comprovação nos próximos anos.

Conclusão

O contrato verbal de aluguel não deixará de existir em 2026. Porém, o ambiente imobiliário brasileiro está passando por mudanças que tornam a formalização cada vez mais necessária.

Com novos sistemas fiscais, integração cadastral e maior digitalização das operações, contratos escritos deixam de ser apenas recomendáveis e passam a funcionar como ferramenta essencial de proteção.

Para proprietários e inquilinos, a principal orientação é simples: documentar tudo. Um contrato claro, vistoria detalhada e comprovantes organizados podem evitar dores de cabeça financeiras e jurídicas no futuro.