Nova regra do FGTS: brasileiros poderão usar o fundo em imóveis de até R$ 2,25 milhões

A decisão permite que qualquer financiamento imobiliário enquadrado no SFH utilize o saldo do FGTS para compra de imóveis, amortização, liquidação do financiamento ou abatimento de parcelas, independentemente da data de assinatura do contrato. Com isso, o fundo se torna mais acessível, especialmente para famílias de renda média e alta, que enfrentam os desafios do mercado imobiliário em regiões como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.

Leia mais:

FGTS limita crédito do saque-aniversário a partir de novembro

Marco temporal e ajustes normativos

Em 2021, uma resolução do Conselho Curador do FGTS estabeleceu que o valor do imóvel, na data da assinatura do contrato, deveria estar compatível com o teto definido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Na prática, isso criou uma distinção entre contratos assinados até 11 de junho de 2021 e aqueles firmados a partir de 12 de junho de 2021.

Com a elevação do teto do SFH, de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões em outubro, contratos recentes ficaram impedidos de utilizar o FGTS, mesmo quando os imóveis se enquadravam na nova faixa de valor. Essa situação gerou reclamações de mutuários, instituições financeiras e até do Banco Central, além de aumentar o risco de judicialização.

O Conselho do FGTS realizou um ajuste redacional na resolução que elimina a diferenciação entre contratos antigos e recentes, uniformizando as regras de acesso ao fundo. Segundo o órgão, o impacto financeiro estimado é limitado, com previsão de aumento de cerca de 1% na movimentação total do FGTS.

Benefícios para famílias de renda média e alta

A padronização das regras deve favorecer especialmente famílias com renda superior a R$ 12 mil mensais, que muitas vezes encontram dificuldade para acessar imóveis em regiões onde o preço médio supera o teto antigo de R$ 1,5 milhão.

Com a nova medida, qualquer contrato enquadrado no SFH poderá usar o saldo do FGTS, garantindo maior previsibilidade e segurança jurídica para os consumidores e para as instituições financeiras. A mudança elimina barreiras que antes impediam a utilização do fundo, permitindo que mais famílias contem com recursos próprios para aquisição de imóveis.

Impactos na aquisição e financiamento de imóveis

O FGTS pode ser utilizado para:

• Amortização de saldo devedor em financiamentos existentes;
• Liquidação total do financiamento;
• Abatimento de parcelas futuras;
• Compra de imóveis dentro do SFH, respeitando o teto de R$ 2,25 milhões.

A medida beneficia compradores que já tinham iniciado processos de financiamento, garantindo que não sejam prejudicados pela mudança do teto do SFH.

Regras para utilização do FGTS no crédito imobiliário

Apesar da ampliação do teto, os critérios de uso do FGTS permanecem inalterados. Entre os principais requisitos estão:

Tempo de contribuição

O trabalhador precisa ter, no mínimo, três anos de trabalho com recolhimento ao FGTS, contínuos ou não. Esse requisito garante que os beneficiários tenham vínculo regular com o fundo antes de utilizá-lo em operações de crédito habitacional.

Teto de financiamento

Em outubro, o limite máximo de financiamento foi elevado de 70% para 80% do valor do imóvel. Na prática, isso significa que o comprador precisa dar uma entrada menor, tornando o acesso à casa própria mais viável para famílias que já dispõem de algum saldo no FGTS.

Propriedade e uso do imóvel

O imóvel deve ser urbano e destinado à moradia própria. Além disso, o comprador não pode ter outro imóvel residencial na cidade onde mora, trabalha ou pretende comprar, nem possuir outro financiamento ativo dentro do SFH.

Localização do imóvel

Para utilização do FGTS, o imóvel deve estar situado no município onde o trabalhador reside há pelo menos um ano, em uma região metropolitana adjacente, ou no local onde exerce sua atividade profissional. Essa exigência visa assegurar que os recursos do fundo sejam utilizados para moradia habitual e não para investimento especulativo.

Intervalo para novo uso do FGTS

O FGTS só poderá ser utilizado novamente para aquisição de outro imóvel após três anos, garantindo que o recurso seja distribuído de forma justa e equitativa entre os trabalhadores.

Limite de avaliação do imóvel

O valor do imóvel deve ser igual ou inferior ao teto do SFH, atualmente fixado em R$ 2,25 milhões, independentemente da data de assinatura do contrato. Essa uniformização evita discriminações entre mutuários e simplifica a análise de crédito para bancos e instituições financeiras.

Alterações e impactos no mercado imobiliário

Com a nova regra, o mercado imobiliário de alto padrão deve observar maior dinamismo, pois famílias com renda mais elevada terão acesso ao FGTS para financiar imóveis de valor superior, aumentando a liquidez e a previsibilidade das transações.

Especialistas afirmam que a medida também deve reduzir o risco de judicialização em financiamentos antigos, além de equilibrar o acesso ao fundo entre diferentes perfis de mutuários. A padronização promove maior transparência e segurança jurídica, beneficiando tanto consumidores quanto instituições financeiras.

Repercussão entre agentes financeiros

Instituições bancárias que operam com o SFH já se prepararam para ajustar seus sistemas internos e políticas de crédito, garantindo que contratos novos e antigos possam utilizar o FGTS de forma uniforme. Essa uniformidade evita dúvidas sobre elegibilidade e acelera o processo de aprovação de financiamentos.

O Banco Central acompanha a implementação das novas regras, reforçando a importância da padronização para estabilidade do mercado e proteção dos consumidores.

Benefícios para o consumidor

Para o trabalhador, a mudança representa:

• Maior flexibilidade no uso do FGTS;
• Possibilidade de financiar imóveis mais caros dentro do SFH;
• Redução de burocracia e necessidade de judicialização;
• Maior previsibilidade e segurança no planejamento familiar e financeiro.

Benefícios para o mercado

Para o setor financeiro e imobiliário, os impactos positivos incluem:

• Uniformização das regras para contratos antigos e recentes;
• Maior liquidez no mercado de imóveis de alto padrão;
• Redução de litígios e reclamações junto a instituições financeiras;
• Transparência e simplificação do acesso ao crédito habitacional.

Não perca nenhuma oportunidade de crédito e pagamento: acesse agora nossas últimas notícias no Seu Crédito Digital.

Imagem: Reprodução/Seu Crédito Digital