Mercado imobiliário aquecido: juros altos influenciam decisões, mas vendas continuam

Embora a elevação da taxa básica de juros acenda um sinal de alerta entre consumidores e incorporadoras, os dados do primeiro trimestre de 2025 mostram que o setor ainda mantém resiliência — sustentado por uma demanda estrutural elevada e fontes alternativas de crédito menos expostas à Selic.

Afinal, mesmo em um cenário de juros altos, o imóvel continua sendo um dos principais ativos de investimento dos brasileiros.

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Como os juros afetam o financiamento imobiliário?

Relação direta entre Selic e custo do crédito

A cada aumento da Selic, há uma elevação proporcional nas taxas de financiamento imobiliário. Estima-se que, para cada ponto percentual acrescido na taxa básica, o custo médio do crédito habitacional sobe 0,43 ponto percentual.

Essa elevação impacta diretamente o poder de compra da classe média, que depende de financiamento para viabilizar a aquisição da casa própria.

“Quem precisa financiar um imóvel acima de R$ 500 mil hoje está adiando a compra ou optando por unidades menores”, afirma Luciano Amaral, CEO da incorporadora Benx.

O executivo observa ainda uma mudança no comportamento do consumidor: a decisão de compra agora leva, em média, de dois a três meses — um prazo maior que o observado até o final de 2024.

Mercado segue ativo, mas incorporadoras ajustam estratégia

Queda nos lançamentos reflete cautela

Segundo o relatório Desempenho da Construção Civil da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), os lançamentos de novos empreendimentos caíram 7% no primeiro trimestre deste ano.

Em contrapartida, as vendas de imóveis cresceram 17% no mesmo período, sinalizando que a demanda segue consistente.

Além disso, o Índice de Confiança do Empresário da Construção caiu para 47,2 pontos — menor patamar desde julho de 2020 —, evidenciando o sentimento de precaução no setor.

Demanda reprimida e crédito da poupança sustentam negócios

Apesar da alta da Selic, o crédito imobiliário ainda é fortemente abastecido pelos recursos da caderneta de poupança, cujo rendimento está desvinculado da taxa básica. Apenas cerca de 20% dos financiamentos têm relação direta com a Selic.

“O financiamento com recursos da poupança ainda oferece taxas abaixo da Selic. Para imóveis de classe média alta, os juros variam entre 11% e 12% ao ano, o que configura juro real negativo”, explica Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP.

Comprar agora ou esperar a queda dos juros?

A valorização do imóvel supera a alta dos juros?

Adiar a compra pode parecer a escolha mais lógica diante da Selic elevada. No entanto, especialistas alertam que essa decisão deve considerar o movimento de valorização dos imóveis, especialmente em grandes centros urbanos. A alta nos aluguéis e o déficit habitacional mantêm a pressão sobre os preços.

“Quem compra para alugar está ganhando com rendas acima da inflação”, ressalta Wertheim.

Riscos de esperar demais

Esperar uma queda significativa dos juros pode significar perder oportunidades de valorização ou enfrentar um mercado mais concorrido no futuro.

Com uma população urbana em crescimento e a entrada constante de novos profissionais em grandes cidades como São Paulo, a demanda deve continuar firme nos próximos anos.

Estratégias inteligentes em tempos de Selic elevada

Como agir se você já comprou ou está prestes a comprar?

1. Amortizar ou investir?

Em um cenário em que muitos investimentos oferecem retornos superiores aos juros de financiamento, manter o capital investido pode ser mais vantajoso do que quitar o imóvel — desde que não haja oportunidades de descontos significativos em caso de quitação antecipada.

2. Planejamento na hora da compra

• Aumente a entrada: Diminuir o valor financiado reduz o impacto dos juros.
• Opte por prazos mais curtos: Embora as parcelas sejam maiores, o custo total do financiamento é menor.
• Escolha o sistema de amortização adequado: O SAC (Sistema de Amortização Constante) reduz os juros ao longo do tempo.
• Use o FGTS de forma estratégica: A amortização periódica com recursos do FGTS a cada dois anos pode encurtar o tempo de financiamento.
• Aproveite a portabilidade: Transferir o financiamento para outra instituição após a queda da Selic pode gerar economia considerável.

Perspectivas para o segundo semestre de 2025

Demanda habitacional deve seguir aquecida

Mesmo com um ambiente mais desafiador, a expectativa é de que o mercado imobiliário continue em expansão moderada. A falta de moradias adequadas, o aumento do número de famílias e a valorização do imóvel como proteção patrimonial mantêm o setor aquecido.

“A sociedade brasileira vê o imóvel como investimento seguro, além do valor afetivo e da segurança patrimonial”, destaca Amaral.

Em cidades como São Paulo, o turismo médico, o fluxo de estudantes universitários e a migração interna garantem uma demanda permanente por novas unidades residenciais.

Ajuste de preços e perfil do consumidor

As incorporadoras devem continuar adaptando suas ofertas para atender a um consumidor mais seletivo. Unidades compactas, em regiões com boa infraestrutura e com facilidades de financiamento, devem ganhar protagonismo.

Projetos de alto padrão também seguem em alta, sobretudo entre investidores em busca de ativos mais seguros.

Considerações finais

O atual ciclo de juros altos impõe uma dose extra de cautela ao setor imobiliário, mas não é suficiente para frear totalmente o apetite dos brasileiros pela casa própria.

A estrutura de financiamento baseada na poupança, a confiança no imóvel como investimento e o crescimento urbano sustentam o dinamismo do mercado.

Enquanto incorporadoras adaptam seus portfólios e compradores avaliam estratégias mais sofisticadas de aquisição, o mercado segue em movimento — resiliente diante dos desafios e confiante nas oportunidades futuras.