Nova regra faz proprietários assumirem gastos com reparos em imóveis

Embora a resposta esteja prevista na Lei do Inquilinato, a discussão ainda gera conflitos frequentes entre proprietários e inquilinos. Em muitos casos, a falta de informação leva a cobranças indevidas, descontos irregulares no aluguel e até ações judiciais.

A Lei nº 8.245/1991 estabelece regras claras sobre a divisão de responsabilidades durante a locação. O princípio central é simples: o proprietário responde pelos problemas estruturais e pela manutenção da habitabilidade do imóvel, enquanto o inquilino deve arcar com danos causados pelo uso cotidiano ou por mau uso.

Na prática, porém, identificar a origem do problema nem sempre é fácil. E é justamente nessa zona cinzenta que surgem os maiores impasses, conforme prevê a lei.

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O que diz a Lei do Inquilinato sobre os reparos?

A Lei do Inquilinato determina deveres específicos para cada lado da relação contratual.

O artigo 22 estabelece que o proprietário deve entregar o imóvel em condições adequadas de uso e mantê-lo assim durante toda a locação. Isso inclui a responsabilidade por defeitos estruturais, vícios ocultos e falhas que impeçam o uso normal da moradia.

Já o artigo 23 determina que o inquilino deve conservar o imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições em que recebeu, considerando o desgaste natural provocado pelo tempo.

Na prática, isso significa que:

O proprietário deve pagar por:

• Problemas estruturais
• Infiltrações originadas na estrutura
• Defeitos na rede elétrica original
• Vazamentos ocultos
• Rachaduras
• Danos no telhado
• Desgaste natural do imóvel
• Reformas estruturais do condomínio

O inquilino deve pagar por:

• Danos causados por uso inadequado
• Pequenos reparos do dia a dia
• Manutenção básica
• Limpeza e conservação
• Quebras provocadas por descuido
• Danos causados por reformas sem autorização

Um detalhe importante é que cláusulas abusivas continuam sendo inválidas, mesmo quando assinadas no contrato.

Cláusula que transfere tudo ao inquilino pode ser ilegal

Muitos contratos ainda incluem frases como “todos os reparos serão pagos pelo locatário”. Apesar de comuns, essas cláusulas não possuem validade quando tentam transferir ao inquilino obrigações que pertencem exclusivamente ao proprietário.

O artigo 45 da Lei do Inquilinato considera nulas as cláusulas que contrariem os direitos previstos na legislação.

Isso significa que o proprietário não pode repassar ao inquilino custos relacionados à estrutura do imóvel, mesmo que exista previsão contratual.

Advogados especializados em direito imobiliário alertam que esse tipo de cláusula costuma aparecer em contratos padronizados sem revisão jurídica adequada.

Como funciona a divisão dos reparos na prática?

A melhor forma de entender a divisão legal é separar os problemas em categorias.

Reparos estruturais são responsabilidade do proprietário

Entram nessa categoria todos os defeitos que comprometem a segurança, a estrutura ou a habitabilidade do imóvel.

Exemplos mais comuns

• Infiltração no teto
• Vazamento interno na tubulação
• Problemas elétricos antigos
• Curto-circuito causado pela instalação original
• Telhado danificado
• Rachaduras estruturais
• Mofo causado por infiltração da construção
• Portão deteriorado pelo tempo

Mesmo que o defeito apareça meses após o início da locação, o proprietário continua responsável quando a origem do problema é estrutural.

Manutenção cotidiana é obrigação do inquilino

O inquilino responde pela conservação básica do imóvel durante o uso.

Exemplos comuns

• Troca de lâmpadas
• Limpeza de ralos
• Ajuste de maçanetas
• Pequenos reparos hidráulicos simples
• Troca de resistência do chuveiro
• Conservação de pintura danificada pelo uso

Esse entendimento já está consolidado no mercado imobiliário brasileiro e costuma aparecer detalhado nos contratos mais modernos.

Danos causados pelo morador devem ser pagos pelo inquilino

Quando o problema decorre diretamente de mau uso, negligência ou alteração indevida, o custo passa a ser do locatário.

Casos frequentes

• Vidro quebrado
• Piso danificado por impacto
• Entupimento causado por descarte inadequado
• Perfuração sem autorização
• Danos causados por animais domésticos
• Instalações improvisadas

Nessas situações, o proprietário pode exigir reparação integral antes da devolução do imóvel.

Condomínio também entra na divisão de responsabilidades

As despesas condominiais costumam gerar confusão, principalmente em apartamentos.

A legislação divide os custos entre despesas ordinárias e extraordinárias.

Despesas ordinárias

São gastos rotineiros do condomínio, normalmente pagos pelo inquilino quando previsto em contrato.

Exemplos

• Salário de funcionários
• Limpeza das áreas comuns
• Energia das áreas coletivas
• Manutenção cotidiana
• Consumo compartilhado

Despesas extraordinárias

São despesas estruturais e patrimoniais, que devem ser pagas pelo proprietário.

Exemplos

• Reforma da fachada
• Obras estruturais
• Troca de elevadores
• Modernização do prédio
• Fundo para grandes reformas

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento consolidado nesse sentido.

O que mudou no entendimento jurídico em 2026?

A legislação não sofreu uma mudança completa em 2026, mas decisões recentes da Justiça reforçaram direitos já previstos na Lei do Inquilinato.

O principal avanço foi o fortalecimento do entendimento contra cláusulas abusivas que tentam repassar custos estruturais aos inquilinos.

Além disso, ganhou força o entendimento de que o proprietário precisa agir em prazo razoável após ser notificado sobre problemas estruturais.

Qual é o prazo para o proprietário resolver o problema?

Não existe um prazo único definido na lei, mas a prática jurídica considera:

• Até 5 dias para situações urgentes
• Entre 10 e 30 dias para problemas estruturais relevantes
• Prazo imediato em casos de risco à segurança

Se houver omissão do proprietário, o inquilino pode realizar o reparo emergencial e solicitar abatimento no aluguel, desde que consiga comprovar todo o processo.

O que o inquilino deve fazer quando o proprietário não resolve?

Especialistas recomendam que o morador nunca faça acordos apenas verbalmente.

A documentação correta é fundamental caso o conflito evolua para discussão judicial.

Passo 1: comunicar formalmente

O problema deve ser informado por escrito.

Podem ser usados:

• E-mail
• WhatsApp com confirmação
• Notificação extrajudicial
• Mensagem enviada pela imobiliária

Guardar protocolos e prints é essencial.

Passo 2: registrar provas

Fotos, vídeos e laudos técnicos ajudam a comprovar:

• A existência do problema
• A gravidade
• A origem estrutural

Em casos maiores, um parecer de engenheiro ou técnico pode fazer diferença.

Passo 3: aguardar prazo razoável

O proprietário precisa ter oportunidade de resolver o problema.

Situações urgentes exigem resposta rápida.

Passo 4: executar o reparo em caso de urgência

Se houver risco à saúde, segurança ou impossibilidade de uso do imóvel, o inquilino pode realizar o conserto e pedir reembolso ou abatimento no aluguel.

Para isso, é importante:

• Apresentar orçamentos
• Guardar notas fiscais
• Registrar toda comunicação

Passo 5: buscar apoio jurídico

Se não houver solução amigável, o caso pode ser levado ao:

• Juizado Especial Cível
• Justiça comum
• Câmara de mediação

Dependendo do dano, o inquilino pode até pedir rescisão contratual sem multa.

Proprietário também pode ter prejuízo elevado

Ignorar problemas estruturais pode gerar consequências financeiras muito maiores para o locador.

A Justiça já reconheceu em diversas decisões o direito do inquilino à indenização quando o imóvel apresenta falhas graves de habitabilidade.

Entre os riscos para o proprietário estão:

• Ação judicial
• Indenização por danos materiais
• Indenização por danos morais
• Desvalorização do imóvel
• Rescisão contratual antecipada
• Custos maiores de reparo no futuro

Por isso, especialistas do setor imobiliário defendem manutenção preventiva periódica.

A vistoria é uma das etapas mais importantes da locação

Grande parte dos conflitos poderia ser evitada com uma vistoria detalhada na entrega das chaves.

O laudo deve conter:

• Fotos
• Descrição completa do imóvel
• Estado de pintura
• Funcionamento de portas e janelas
• Condição elétrica e hidráulica
• Assinatura das partes

Quanto mais detalhado for o documento, menor a chance de disputa futura.

Vale a pena revisar o contrato antes de assinar?

Sim. Um contrato bem elaborado reduz significativamente os conflitos entre locador e locatário.

O documento deve deixar claro:

• O estado do imóvel
• Responsabilidades de manutenção
• Regras para reformas
• Obrigações condominiais
• Procedimentos em caso de defeito

Embora a lei prevaleça sobre cláusulas abusivas, um contrato claro evita interpretações equivocadas e reduz o desgaste entre as partes.

Especialistas em direito imobiliário recomendam revisão jurídica principalmente em contratos de longo prazo ou imóveis de maior valor.

Conclusão

A Lei do Inquilinato estabelece uma divisão relativamente clara sobre quem deve pagar pelos reparos em imóveis alugados, mas a falta de informação ainda provoca conflitos frequentes no Brasil.

De forma geral, o proprietário responde pelos problemas estruturais e pela habitabilidade do imóvel, enquanto o inquilino deve cuidar da manutenção cotidiana e reparar danos causados por uso inadequado.

A melhor forma de evitar disputas continua sendo a prevenção: contrato bem redigido, vistoria detalhada, comunicação documentada e manutenção preventiva.

Quando cada lado conhece seus direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), a relação de locação tende a ser muito mais segura e equilibrada.