Nova lei permite usar imóvel financiado como garantia e impulsiona mercado de crédito

Antes da nova legislação, apenas imóveis totalmente quitados podiam ser usados nesse tipo de operação, o que restringia fortemente o acesso ao crédito e reduzia as opções dos consumidores e das empresas.

A nova lei promete democratizar o crédito, oferecer juros menores e impulsionar o mercado imobiliário e financeiro, ao permitir que o patrimônio sirva de instrumento de liquidez mesmo quando ainda há parcelas a pagar.

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Marco das Garantias: o que muda na prática

O Marco das Garantias foi criado para modernizar o sistema de crédito no país. Ele permite que o consumidor utilize um imóvel financiado como garantia em novas operações de empréstimo, desde que exista uma margem de valor livre que cubra o novo financiamento.

Antes da lei, um proprietário que ainda estivesse pagando o imóvel não podia utilizá-lo como garantia. Agora, desde que o bem tenha valor suficiente além do saldo devedor, ele pode servir de base para um novo crédito. Isso cria um cenário em que o consumidor mantém o uso do imóvel, mas consegue acessar recursos com taxas menores.

Segundo o Banco Central, esse modelo também reduz riscos para instituições financeiras, o que tende a baratear o custo do crédito e estimular a competição entre bancos e fintechs.

“A mudança impulsionou o setor. O diferencial está em permitir liquidez sem perder o imóvel. É possível trabalhar com imóveis alienados, desde que haja margem de valor suficiente para a operação”, explica Noé Santiago, CEO da fintech ANIDEA.

Crescimento expressivo do crédito com garantia de imóvel

Desde a entrada em vigor da lei, o mercado reagiu rapidamente. Apenas em 2024, o volume de empréstimos garantidos por imóveis cresceu 53,5%, ultrapassando R$ 10 bilhões em operações, de acordo com dados do setor financeiro.

No primeiro semestre do mesmo ano, foram registrados R$ 4,6 bilhões em financiamentos com garantia imobiliária, representando um salto de 45% em relação ao mesmo período de 2023.

Os números mostram que a nova modalidade foi bem recebida por consumidores e empresas, que viram no novo instrumento uma forma mais barata de captar recursos. O custo médio do crédito ficou entre 1,5% e 2,0% ao mês, taxa considerada competitiva quando comparada a outras modalidades, como crédito pessoal ou cheque especial, cujos juros podem ultrapassar 10% ao mês.

Vantagens para famílias e empresas

O grande atrativo do Marco das Garantias é permitir que famílias e empreendedores tenham acesso a crédito mais barato sem precisar se desfazer de seus bens.

Para as famílias, isso significa a possibilidade de usar parte do valor do imóvel para reformas, quitação de dívidas caras ou investimentos em educação e consumo. Para empresas, a medida traz fôlego financeiro, permitindo captar recursos para ampliar operações, investir em tecnologia ou reforçar o capital de giro.

“Neste ano, vamos testemunhar a consolidação desta modalidade como alternativa relevante para empresas e famílias que buscam crédito mais barato sem abrir mão do patrimônio, mesmo que o imóvel ainda seja financiado”, acrescenta Santiago.

Além disso, o uso de imóveis financiados como garantia aumenta a confiança entre credores e devedores, pois o risco de inadimplência é reduzido. Isso cria um ambiente mais saudável para o mercado financeiro e pode gerar impactos positivos na economia como um todo, ao estimular o consumo e o investimento.

Fintechs e bancos ampliam ofertas

As fintechs — empresas de tecnologia financeira — têm papel de destaque nesse novo cenário. Com processos mais ágeis e digitais, elas estão na dianteira da expansão dessa modalidade. Plataformas especializadas já oferecem simulações, contratação e análise de crédito 100% online, com menor burocracia e prazos reduzidos.

Os bancos tradicionais também se adaptaram rapidamente, enxergando na nova lei uma oportunidade de fidelizar clientes e diversificar seus portfólios. Grandes instituições passaram a criar produtos específicos para essa modalidade, como linhas de home equity voltadas a imóveis financiados.

Com isso, a competição entre fintechs e bancos deve beneficiar o consumidor final, que passa a ter mais opções, taxas menores e condições flexíveis de pagamento.

Desafios e atenção aos riscos

Apesar do otimismo, especialistas alertam que é necessário cautela. Como o imóvel continua sendo a garantia principal, em caso de inadimplência, o tomador do crédito pode perder o bem. Por isso, o ideal é que o consumidor avalie com cuidado a capacidade de pagamento antes de recorrer a essa modalidade.

Outro ponto importante é a avaliação do valor do imóvel. É necessário que ele seja reavaliado por uma instituição autorizada, garantindo que a margem de valor livre seja suficiente para cobrir o novo empréstimo, além do saldo devedor existente.

Os cartórios e registros públicos também precisaram se adaptar à nova legislação, atualizando seus sistemas para permitir múltiplas garantias sobre o mesmo bem, sem comprometer a segurança jurídica.

Com Informações de: Contadores CNT

Imagem: Wasan Tita / shutterstock.com