Região proíbe financiamentos para imóveis em áreas de risco de inundação

Apesar da passagem do tempo, o estudo ganhou renovada relevância após as enchentes de maio de 2024, que devastaram diversas regiões do estado. “A mancha de inundação foi vista em tempo real”, afirma Viviane Feijó, presidente do Comitesinos, ao relembrar a precisão assustadora das previsões feitas há 11 anos.

Leia mais:

Casa no interior de São Paulo é leiloada pelo Itaú com 50% de desconto

Mapa de alagamento vira ferramenta oficial para financiamentos

O mapa elaborado pelo IPH é amplamente utilizado pela Caixa Econômica Federal e por órgãos do governo federal para análise de viabilidade de financiamentos imobiliários. A regra é clara: se o imóvel está em uma zona de alagamento identificada, o financiamento é automaticamente negado.

Segundo Viviane Feijó, o objetivo do comitê é apenas divulgar essas informações com transparência. “Queremos que áreas de risco não sejam ocupadas, protegendo as pessoas. A decisão sobre financiamentos é técnica, não política”, reforça.

Contudo, a reação à divulgação tem sido intensa. Desde as enchentes de maio passado, o comitê tem recebido reclamações de cidadãos e empresários que se dizem prejudicados. “Não fomos nós que fizemos uma lei para proibir construções. Apenas tornamos público um estudo técnico”, esclarece Viviane.

As cidades afetadas: do banhado à urbanização

Municípios em áreas vulneráveis

Diversos municípios da Região Metropolitana de Porto Alegre e do Vale do Sinos são atingidos pelas restrições impostas pelo mapa. Entre eles estão Novo Hamburgo, Canoas, São Leopoldo, Campo Bom, Esteio, Sapucaia do Sul, Nova Santa Rita, Gravataí, Portão e Guaíba. Em todas essas cidades há áreas que, segundo o estudo do IPH, são vulneráveis a inundações.

Arno Kayser, integrante do Comitesinos e servidor da Fundação Estadual de Proteção Ambiental (Fepam), destaca a importância do mapeamento. “Imagine liberar um novo loteamento e dois meses depois ele ser completamente alagado. É isso que estamos tentando evitar”, afirma.

São Leopoldo: centro histórico sobre banhado

Um dos exemplos mais simbólicos é o centro de São Leopoldo, cuja ocupação urbana avançou sobre o que antes era um banhado. “É uma área que naturalmente deveria estar alagada. O rio apenas está retomando o que era dele”, explica Kayser.

Sistemas de contenção antigos e ineficazes

Na tentativa de conter os impactos das chuvas, diques foram construídos em diversos pontos das cidades atingidas. No entanto, esses sistemas se mostram ultrapassados. “O parâmetro usado nesses diques é muito antigo. Precisamos de novas estruturas baseadas nas enchentes reais de 2024”, defende Kayser.

Dados disponíveis para consulta pública

Todos os mapas e estudos estão disponíveis no site oficial do comitê. Neles, é possível consultar os dados sobre áreas alagadiças tanto nos municípios do “Baixo Rio dos Sinos” quanto do “Alto Rio dos Sinos”, incluindo cidades como Parobé, Igrejinha e Taquara.

Financiamentos negados: Caixa explica critérios

A Caixa Econômica Federal confirmou que o mapa do Comitesinos é uma das ferramentas técnicas usadas para avaliação de riscos. Quando um imóvel está localizado em uma área classificada como de risco de alagamento, o financiamento habitacional é automaticamente inviabilizado.

Segundo o banco, essa medida segue regulamentações nacionais, especialmente quando os recursos vêm do FGTS. “É exigida vistoria no terreno para avaliar riscos de contaminação ou exposição a desastres naturais”, informou a instituição.

Minha Casa, Minha Vida: regras específicas

O Ministério das Cidades, responsável pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), esclareceu que não houve mudanças específicas nas regras de financiamento após as enchentes, mas que o arcabouço normativo já contempla restrições.

Para imóveis financiados com recursos do FGTS, são exigidas análises técnicas rigorosas, incluindo avaliação de impactos ambientais irreversíveis e segurança da estrutura. Isso se aplica tanto para empreendimentos em construção quanto para imóveis já prontos.

Quem pode financiar e quais são os subsídios

O programa Minha Casa, Minha Vida oferece três faixas de financiamento com recursos do FGTS:

• Faixa 1 e Faixa 2: para famílias com renda de até R$ 4.400 mensais.
• Faixa 3: para famílias com renda de até R$ 8.600.

Além das taxas de juros subsidiadas, o programa concede benefícios extras como:

• Subsídio de até R$ 55 mil, dependendo da localidade e renda;
• Subsídio adicional de R$ 40 mil, que pode ser usado como entrada;
• Carência de até seis meses para contratos assinados em áreas de calamidade pública, como no RS.

Esses benefícios são válidos tanto para imóveis novos quanto para unidades prontas, desde que estejam fora de áreas de risco.

Pressão de empresários e moradores

A repercussão do mapa gerou desconforto em parte da população e também no setor imobiliário. Segundo Viviane Feijó, há empresários que pressionam o comitê para retirar áreas do mapa. “Muitas empresas alegam prejuízo nos negócios. Mas não vamos omitir um risco real para proteger interesses financeiros.”

Kayser vai além: “A verdade é que o rio não perdoa. Se ignorarmos os estudos técnicos, as perdas humanas e materiais continuarão. Precisamos de planejamento urbano responsável.”

Reavaliação do estudo já está em andamento

O Comitesinos solicitou formalmente uma revisão do estudo ao IPH/Ufrgs. As conversas começaram em 2023, após uma sequência de enchentes menores que já indicavam o agravamento do cenário.

A atualização pretende considerar os novos padrões de precipitação e os efeitos das mudanças climáticas, que têm tornado as chuvas mais intensas e frequentes. A expectativa é que um novo mapa, com base em dados atualizados de 2024, seja apresentado ainda em 2025.

Imagem: Andrey_Popov/shutterstock.com