Uma novidade vinda do Legislativo nacional está agitando o mundo econômico. Trata-se do novo Marco Legal das Garantias, formulado em 2021 e que só agora teve sua votação iniciada. Ele altera a forma como os empréstimos com garantia são feitos no país. O projeto já foi aprovado no Senado e agora segue para a Câmara dos Deputados.
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O que é o Marco Legal das Garantias?
Muitos diriam que esse marco é um importante momento da história do crédito em nosso país, e em certa medida eles estão certos. O Marco Legal das Garantias altera sobremaneira a forma como um determinado tipo de empréstimo é realizado: o empréstimo com garantia real.
Atualmente, quem opta por tomar esse crédito junto a uma instituição bancária, deve colocar à disposição o seu bem. Ou seja, se uma pessoa tem um imóvel de R$ 1 milhão, poderá deixá-lo como garantia para pegar um dinheiro emprestado. No entanto, existem duas condicionantes básicas.
Primeiramente, é o valor emprestado, geralmente abaixo do valor do bem. Isso é uma determinação da instituição financeira e não tem a ver com regulações legais.
Já a segunda condicionante diz respeito ao fato de que um bem pode ser disponibilizado para apenas um empréstimo. Até a quitação, uma nova tomada de recurso não poderá ser feita. Até agora.
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Quais são as principais mudanças propostas pelo Marco Legal das Garantias?
Entre as mudanças propostas pelo Marco Legal das Garantias já aprovado no Senado, talvez a mais importante seja exatamente a de fracionar o bem dado como garantia na operação de empréstimo. Isso quer dizer que agora, um mesmo bem pode ser usado em mais de uma tomada de crédito.
Antes, se um imóvel com valor de R$ 1 milhão fosse dado em garantia para um empréstimo de R$ 100 mil, por exemplo, ele não poderia mais ser disponibilizado até que o compromisso fosse completamente quitado.
Agora a realidade pode ser outra, caso o projeto também seja aprovado na Câmara dos Deputados. Como a proposta foi alterada pelo Senado Federal, ela precisa retornar para a apreciação dos deputados. Só depois vai para a sanção presidencial.
De toda forma, assim que a proposta passar a vigorar, o mesmo imóvel poderia servir de garantia para outras operações de crédito e de forma simulatânea.
E as mudanças não param por aí. Outra alteração muito importante diz respeito aos terrenos localizados em áreas urbanas.
O Marco Legal das Garantias prevê que um terreno desses possa ser dado em garantia para o financiamento da construção de um imóvel sobre esse mesmo terreno.
Na prática, isso quer dizer que é como se existisse uma linha de financiamento pré-aprovada para o dono do terreno fazer a construção.
Como o marco legal das garantias pode melhorar o crédito imobiliário?
Em um olhar mais imediato, é possível perceber que essa nova regulação pode impulsionar o mercado de crédito no país.
Ao permitir mais de uma operação de empréstimo com garantia para um mesmo imóvel e permitir que os terrenos sejam dados em garantia, novas possibilidades, assim, se abrem.
A começar pelo fato que o dono do imóvel pode ir a mercado pesquisar por novas taxas de empréstimos, permitindo comparações.
Além disso, fica claro que é preciso incentivar esse tipo de tomada de empréstimo para ajudar na construção civil.
De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), há grande disparidade entre as modalidades de crédito.
De janeiro a maio deste ano, o volume financiado foi de R$ 63,4 bilhões, sendo que em 12 meses somou R$ 172,9 bilhões. Aqui são recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Como comparação, conforme a própria associação, no mesmo período deste ano os contratos de Crédito com Garantia de Imóveis (CGI) somaram R$ 2,637 bilhões em empréstimos.
Em 2022, por exemplo, foram R$ 179,1 bilhões financiados via SBPE, contra R$ 6,533 bilhões do sistema de crédito com garantia de imóveis.
Essa diferença se mostra também no número de contratos. Em 2022, foram 713 mil unidades financiadas por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e 29,8 mil de Crédito com Garantia de Imóveis (CGI).
Como ficariam os casos de inadimplência?
Esse também é um dos pontos abordados pelo novo Marco Legal das Garantias. Em discussão no Senado, alguns senadores foram favoráveis à retirada da obrigatoriedade da execução extrajudicial dos inadimplentes, sendo feita apenas em cartório.
No entanto, esse trecho do marco foi retirado e a aprovação se deu sem ele. Caso haja inadimplência de qualquer maneira, será preciso seguir o curso normal da via judicial para que o bem dado em garantia seja executado como pagamento em um eventual leilão.
Atualmente, pelo sistema vigente de crédito com garantia de imóveis, para pessoas físicas, medido pela Abecip, a inadimplência em contratos, com mais de três prestações em atraso, está na faixa de 4,6% a 4,8% neste ano. Na época da pandemia, pior momento, chegou a ser de quase 7%.
O Marco Legal das Garantias, portanto, pode ser um grande instrumento para movimentar a economia. Ao liberar bens que já estão dados em garantia para fazer outros empréstimos, o Governo pode permitir que mais recursos circulem na economia.
Por fim, a consequência direta disso seria a geração de mais emprego e renda, com o aumento do consumo das famílias. Além é claro, de facilitar a contratação de novos empréstimos.
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