Programa Minha Casa, Minha Vida passa a financiar imóveis usados: confira os requisitos

A alta, apesar de atender à demanda por moradia, acendeu alertas entre construtoras, que apontam desequilíbrios na destinação de recursos e menor impacto econômico da compra de imóveis já prontos. As mudanças nas regras de 2025 tentam equilibrar os interesses.

Leia mais:

Obras do Minha Casa Minha Vida avançam com 1.251 novas moradias em oito municípios

O que é considerado imóvel novo ou usado no MCMV

Documento “habite-se” define classificação

De acordo com as normas do programa, imóveis com até 180 dias da emissão do “habite-se” (documento expedido pela prefeitura que autoriza o uso da unidade) são considerados novos. A partir desse prazo, a unidade passa a ser enquadrada como usada.

A Caixa Econômica Federal informa que os critérios para aquisição de usados são os mesmos exigidos para imóveis novos, com pequenas diferenças no teto de valores e exigência de entrada, principalmente na faixa 3.

Quem pode financiar um imóvel usado pelo Minha Casa, Minha Vida

Requisitos gerais para qualquer faixa

Entre os principais critérios estão:

• Não possuir outro imóvel residencial no município onde deseja comprar;
• Não ter sido beneficiado anteriormente por programas habitacionais;
• Estar com o Cadastro Único atualizado (se for o caso);
• Comprovar renda familiar dentro dos limites estabelecidos;
• Ter capacidade de pagamento compatível com o financiamento.

Juros e subsídios favorecem financiamentos

MCMV oferece condições melhores que o mercado tradicional

Os juros do programa variam de 4% a 8,16% ao ano, conforme a faixa de renda e região do país. Em maio de 2024, o governo criou a faixa 4, com juros de até 10% ao ano para famílias com renda de até R$ 12 mil.

Enquanto isso, o financiamento imobiliário tradicional opera com taxas superiores a 12% ao ano, impactado pela taxa Selic, que atualmente está em 14,75% — o maior patamar em quase duas décadas.

Imóveis usados ganham espaço no programa

Recorde de contratos preocupa setor da construção

Segundo dados do Ministério das Cidades, compilados por Ana Maria Castelo, da FGV Ibre, o ano de 2024 registrou o maior número de contratos de imóveis usados na história do MCMV. Foram 583 mil unidades contratadas, sendo 427,9 mil novas e 155,1 mil usadas — uma participação recorde de 27%.

Essa movimentação tem gerado desconforto no setor da construção, que tradicionalmente é beneficiado pela venda de imóveis novos, responsáveis pela geração de empregos, ativação da cadeia produtiva e arrecadação via FGTS.

Pressão do setor resulta em mudanças nas regras

Governo restringiu financiamentos para usados na faixa 3

Em agosto de 2024, o governo federal publicou uma instrução normativa com mudanças específicas para a faixa 3 do programa. Entre elas:

• Redução do valor máximo permitido para financiamento de imóveis usados, de R$ 350 mil para R$ 270 mil;
• Exigência de entrada maior para o comprador, o que reduziu o número de unidades financiáveis na prática.

Para a coordenadora Ana Maria Castelo, as mudanças foram uma resposta direta à pressão das construtoras, que defendem que os imóveis novos são essenciais para o funcionamento saudável do programa.

Regras de 2025 flexibilizam exigências para entrada

Mudanças aliviam impacto para comprador de imóvel usado

As restrições impostas em 2024 foram suavizadas em 2025, principalmente no que diz respeito ao valor de entrada exigido na faixa 3.

Regiões Sul e Sudeste:

• Antes: entrada de 50% → R$ 135 mil (em imóvel de R$ 270 mil)
• Agora: entrada de 35% → R$ 94,5 mil

Regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste:

• Antes: entrada de 30% → R$ 81 mil
• Agora: entrada de 20% → R$ 54 mil

Segundo o presidente da ABMI, Alfredo Freitas, a medida pode dar um “alívio” ao mercado de imóveis usados, embora ainda haja obstáculos. “É uma sinalização positiva, principalmente em um cenário de crédito caro”, afirmou.

Diferenças entre faixas do programa

A faixa 3 é a única com regras específicas para imóveis usados. Já nas demais faixas, as exigências de valor de imóvel e percentual de financiamento variam conforme o município, mas seguem critérios semelhantes entre imóveis novos e usados.

A Caixa Econômica ressalta que os recursos do FGTS são limitados e precisam ser distribuídos de forma equilibrada entre as modalidades, evitando o esvaziamento da função original do fundo: financiar habitação, infraestrutura e saneamento.

Considerações finais

O avanço da compra de imóveis usados pelo Minha Casa, Minha Vida representa uma mudança relevante no perfil do programa. Embora atenda a uma demanda real de moradia, a expansão da modalidade gera tensão com o setor da construção e exige equilíbrio por parte do governo na destinação dos recursos.

As regras de 2025, ao mesmo tempo em que mantêm a proteção ao FGTS e incentivam a construção civil, também ampliam o acesso ao crédito para famílias que não encontram imóveis novos dentro do orçamento ou da oferta regional.