Governo lança novo crédito imobiliário e mercado aponta quais construtoras vão sair na frente

Segundo análises do Goldman Sachs e do Bradesco BBI, o novo modelo representa uma oportunidade estratégica para essas construtoras ampliarem seus lançamentos e retomarem a competitividade em um segmento que vinha sendo impactado pelos altos juros e pelas restrições de crédito.

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Principais mudanças anunciadas pelo governo

Aumento no teto do SFH

Uma das principais novidades é a elevação do teto de valor dos imóveis financiáveis pelo SFH, que passa de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Essa mudança é significativa, pois amplia o escopo de atuação do sistema para imóveis de padrão mais elevado, justamente a faixa de atuação das incorporadoras de médio e alto padrão.

Ampliação do limite de financiamento (LTV)

A Caixa Econômica Federal também anunciou a ampliação do limite de financiamento — o chamado LTV (loan-to-value) — de 70% para 80%. Isso significa que o comprador poderá financiar até 80% do valor do imóvel, reduzindo a exigência de entrada e, consequentemente, facilitando o acesso ao crédito.

Flexibilização do uso da poupança pelos bancos

Atualmente, os bancos devem direcionar 65% dos recursos captados na caderneta de poupança para o crédito imobiliário. Outros 20% são recolhidos como compulsório pelo Banco Central e apenas 15% podem ser utilizados livremente pelas instituições financeiras. Com o novo modelo, 100% dos recursos da poupança poderão ser aplicados no financiamento habitacional — desde que os bancos originem novos contratos. A adoção será gradual até 2027.

Goldman Sachs vê cenário promissor para Cyrela

O banco norte-americano Goldman Sachs foi um dos primeiros a reagir positivamente ao anúncio. Em relatório, os analistas destacaram que a Cyrela pode ser uma das grandes beneficiadas da nova política, especialmente por sua estratégia barbell — uma abordagem que combina empreendimentos populares com produtos de alto padrão, diversificando riscos e ampliando a margem de retorno.

Segundo o Goldman, a Cyrela está negociada atualmente a cerca de cinco vezes o preço sobre lucro (P/L), número bastante abaixo da média histórica de 11 vezes observada nos últimos 12 anos. Isso, segundo a análise, indica uma oportunidade de valorização das ações, ainda mais em um cenário com estímulo ao crédito e ao setor de construção.

ROE elevado é diferencial

Outro ponto positivo citado pelo Goldman é o retorno sobre o patrimônio líquido (ROE) da Cyrela. A empresa tem mantido níveis consistentes de rentabilidade mesmo em períodos desafiadores, e a expectativa é de que a nova dinâmica do crédito possa ampliar esses resultados.

Eztec também se beneficia, mas precisa vencer incertezas

A Eztec, outra gigante do setor com forte presença em São Paulo, também aparece como beneficiária do novo cenário, segundo o Bradesco BBI. O banco brasileiro, no entanto, pondera que o sucesso do modelo dependerá fortemente da adesão dos bancos privados, que ainda demonstram cautela.

O receio do setor bancário está relacionado à instabilidade da poupança como fonte de financiamento. O SBPE tem registrado saques constantes, pressionado pela baixa rentabilidade da caderneta frente à taxa Selic, hoje em 11,75% ao ano. Esse descompasso gera um desafio estrutural entre os financiamentos de longo prazo e as fontes de captação de curto prazo.

Nova linha para reformas e impacto na classe média

Além das medidas voltadas ao financiamento de imóveis, o governo lançou uma linha de crédito complementar para reformas, destinada a famílias com renda mensal de até R$ 9.600. Os juros variam de 1,17% a 1,95% ao mês, dependendo da faixa de renda. A expectativa é atender cerca de 200 mil famílias nessa nova modalidade.

Durante o anúncio em São Paulo, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva afirmou que a medida fortalece a classe média e amplia as possibilidades de investimento habitacional. Segundo ele, o pacote é um passo para a modernização do setor de habitação no Brasil.

Análise do Bradesco BBI: momento é de atenção

O Bradesco BBI vê com bons olhos o potencial de alavancagem do setor de média renda, mas ressalta que a execução da proposta exigirá coordenação entre governo e setor bancário. Os analistas apontam que o cenário atual, de elevada saída de recursos da poupança, ainda coloca em xeque a viabilidade plena do SBPE como fonte de financiamento.

Ainda assim, o banco destaca que as mudanças são bem-vindas por darem mais flexibilidade às instituições financeiras. Se bem implementadas, podem reduzir os riscos regulatórios e ampliar o acesso ao crédito habitacional, principalmente para famílias de renda média — um público tradicionalmente negligenciado no modelo anterior.

Adesão dos bancos será determinante

Apesar da visão otimista das construtoras e de parte dos analistas, a adesão dos bancos é vista como o principal fator de sucesso da nova política. Algumas instituições já demonstraram interesse, mas há dúvidas quanto à atratividade econômica de aplicar 100% dos recursos da poupança no crédito imobiliário.

O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, afirmou que 2026 será um ano de testes, permitindo ajustes antes da adoção definitiva em 2027. Segundo ele, a proposta é moderna, segura e representa uma nova forma de canalizar “o dinheiro mais barato da economia” para o setor produtivo.

Perspectivas para o mercado imobiliário

O pacote anunciado pode representar um marco para a retomada do setor de construção civil no Brasil. Com juros ainda elevados, mas com sinais de desaceleração, o estímulo ao crédito pode destravar projetos represados nos últimos anos.

Construtoras com operação robusta e diversificada — como Cyrela e Eztec — tendem a sair na frente. O aumento do teto do SFH deve permitir lançamentos mais sofisticados dentro de um sistema que oferece condições atrativas, como prazos longos e taxas subsidiadas.

Efeitos na Bolsa

Com os papéis ainda descontados em relação às médias históricas, o setor de construção pode ganhar novo fôlego na B3. Investidores atentos ao ciclo de cortes na Selic e à retomada do crédito podem olhar com mais atenção para ações como CYRE3 e EZTC3.

Imagem: Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com