Posso pedir usucapião e virar dono de um apê vazio no meu prédio?

Talvez você não saiba, mas uma ação de usucapião pode se usada para regularizar apartamentos. Inclusive, é possível ser cabível a VIA EXTRAJUDICIAL (Art. 216-A da LRP) para fazer a regularização de unidades condominiais. É o que explica o advogado Julio Martins (OAB/RJ 197.250).

Como em todos os procedimentos de regularização imobiliária por Usucapião, as regras da espécie pretendida deverão ser observadas. Ou seja, é importante analisar, pela documentação imobiliária e relato feito pelo interessado, se a posse é qualificada para o usucapião.

Também é necessário verificar se o processo está sendo feito dentro do prazo exigido por Lei, se o imóvel é coisa hábil para usucapião. Abaixo, confira os detalhes.

Posso pedir usucapião e virar dono de um apê vazio no meu prédio?

Se a via adotada for a EXTRAJUDICIAL – onde não há processo judicial, é importante recordar que o Provimento CNJ 65/2017 traz disposições aplicáveis aos casos de Usucapião de Unidades Autônomas em Condomínio Edilício (apartamentos):

Art. 4º. (…), §5º: “Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de CONDOMÍNIO EDILÍCIO ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula”;

Art. 6º.: “Para o reconhecimento extrajudicial da usucapião de unidade autônoma integrante de CONDOMÍNIO EDILÍCIO regularmente constituído e com construção averbada, bastará a anuência do síndico do condomínio”;

Art. 7º.: “Na hipótese de a unidade usucapienda localizar-se em CONDOMÍNIO EDILÍCIO constituído de fato, ou seja, sem o respectivo registro do ato de incorporação ou sem a devida averbação de construção, será exigida a anuência de todos os titulares de direito constantes da matrícula”;

Art. 20 (…), §4º: “Tratando-se de usucapião de unidade autônoma localizada em CONDOMÍNIO EDILÍCIO objeto de incorporação, mas ainda não instituído ou sem a devida averbação de construção, a matrícula será aberta para a respectiva fração ideal, mencionando-se a unidade a que se refere”.

Quem aciona o procedimento de usucapião?

Em suma, o advogado é quem devem acionar o procedimento de Usucapião Extrajudicial, junto ao Cartório do RGI competente. Dentre as diversas modalidades de Usucapião Existentes, é necessário considerar a modalidade EXTRAORDINÁRIA que não exige BOA-FÉ nem JUSTO TÍTULOS como alerta a doutrina de FLAVIO TARTUCE (Manual de Direito Civil. 2021):

“Ora, é requisito essencial da USUCAPIÃO EXTRORDINÁRIA a existência, em regra, de uma posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus domini e sem oposição por 15 anos. O prazo cai para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, ou seja, se a função social da posse estiver sendo cumprida pela presença da posse-trabalho. O que se percebe é que nos dois casos NÃO HÁ NECESSIDADE de se provar a BOA-FÉ ou o JUSTO TÍTULO, havendo uma PRESUNÇÃO ABSOLUTA ou ‘iure et de iure’ da presença desses elementos. O requisito, portanto, é único, isto é, a presença da posse que apresente os requisitos exigidos em lei”.

Por fim, a jurisprudência do TJSP é clara:

“TJSP. 1000827-35.2015.8.26.0562. J. em: 24/02/2022. Ação de Usucapião Extraordinária. (…) Documentos que acompanharam a inicial se mostraram suficientes para o julgamento da causa – Preenchimento dos requisitos legais exigidos – Posse ad usucapionem caracterizada – Dispensa da realização de diligências visando descrever o imóvel já que inexistente qualquer oposição neste sentido, cuidando-se de um APARTAMENTO – Desnecessária a demonstração de que os autores são ou não proprietários de outros imóveis – Matéria que não guarda relação com a matéria em discussão, requisito não exigido por lei – Sentença mantida – Recurso não provido. Nega-se provimento ao recurso”.

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Imagem: Nopparat Khokthong / Shutterstock.com