Hora de negociar: descubra como a queda do IGP-M pode baixar seu aluguel hoje

A variação negativa representa uma mudança relevante em relação ao mesmo período do ano anterior. Em fevereiro de 2025, o índice havia subido 1,06% e acumulava alta de 8,44% em 12 meses. Agora, contratos de aluguel com aniversário em março e atrelados ao IGP-M não terão aumento automático.

O tema interessa tanto inquilinos quanto proprietários, especialmente em um momento de reorganização do orçamento das famílias e de cautela no mercado imobiliário.

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O que é o IGP-M e por que ele impacta o aluguel

O IGP-M, conhecido como Índice Geral de Preços Mercado, é calculado mensalmente pela FGV e considera três componentes:

IPA-M (Índice de Preços ao Produtor Amplo)

Representa 60% do índice e mede a variação de preços no atacado, incluindo matérias-primas agrícolas e industriais.

IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor)

Responde por 30% do cálculo e reflete o custo de vida das famílias.

INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção)

Corresponde a 10% do índice e acompanha os custos da construção civil.

Essa composição faz com que o IGP-M seja mais sensível a oscilações do dólar, commodities e insumos industriais. Por isso, pode subir ou cair com intensidade maior do que a inflação oficial.

Por que o IGP-M é diferente do IPCA

Enquanto o IGP-M inclui preços no atacado e custos da construção, o IPCA é considerado a inflação oficial do país e mede o consumo de famílias com renda de até 40 salários mínimos. O IPCA é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.

Na prática, o IPCA reflete mais diretamente o impacto no bolso do consumidor, enquanto o IGP-M tende a antecipar movimentos econômicos mais amplos, como variações cambiais.

Quem terá o aluguel mantido em março

A regra prática é simples: o percentual acumulado em 12 meses é aplicado aos contratos que vencem no mês seguinte.

Com o acumulado negativo de 2,67%, contratos com aniversário em março não teriam reajuste positivo. Porém, há um detalhe importante.

Cláusula que impede reajuste negativo

A maioria dos contratos de locação no Brasil possui cláusula que impede a redução do valor do aluguel quando o índice apresenta variação negativa. Isso significa que:

• O valor do aluguel não aumenta
• Também não diminui automaticamente
• O pagamento permanece igual ao mês anterior

Essa prática é comum no mercado imobiliário e costuma estar prevista no contrato assinado entre as partes.

Quando o aluguel pode realmente diminuir

Para que haja redução efetiva do valor pago, é necessário:

1. Que o contrato não contenha cláusula de trava contra reajuste negativo
2. Ou que haja negociação entre locador e locatário

Em cenários de mercado mais fraco, com aumento da oferta de imóveis e menor procura, proprietários podem aceitar renegociações para evitar vacância.

Exemplo prático:
Se um inquilino paga R$ 2.000 e o contrato permite reajuste negativo, uma queda acumulada de 2,67% poderia reduzir o valor para aproximadamente R$ 1.946.

O que explica a queda do IGP-M

A retração do índice costuma estar associada a fatores como:

• Queda no preço de commodities
• Desvalorização de insumos industriais
• Menor pressão cambial
• Redução de custos no atacado

Como o IPA-M tem peso maior na composição, movimentos no setor produtivo impactam fortemente o resultado final.

Reforma tributária e contratos de aluguel

A reforma tributária em andamento no Congresso Nacional também traz mudanças indiretas que podem afetar o mercado imobiliário, especialmente em relação à tributação sobre serviços e operações.

Embora o impacto direto sobre contratos de aluguel residencial ainda esteja sendo detalhado, especialistas orientam proprietários e investidores a revisarem contratos e acompanharem regulamentações complementares.

Mercado imobiliário em momento de ajuste

A queda do IGP-M ocorre em um contexto de desaceleração dos reajustes acumulados nos últimos anos. Entre 2020 e 2022, o índice registrou altas expressivas, pressionando o valor dos aluguéis em diversas capitais.

Agora, com o indicador em terreno negativo no acumulado anual, o cenário favorece estabilidade nos contratos e maior previsibilidade para famílias que vivem de aluguel.

Vale a pena trocar o índice de reajuste?

Desde a disparada do IGP-M em anos anteriores, muitos contratos passaram a adotar o IPCA como alternativa. A mudança pode ocorrer:

• No momento da renovação contratual
• Mediante acordo entre as partes
• Em novos contratos

Não existe um índice “obrigatório” por lei. O que prevalece é o que está estabelecido no contrato.

O que inquilinos devem fazer agora

Para quem tem contrato vencendo em março, o passo a passo é:

1. Conferir o índice previsto no contrato
2. Verificar se há cláusula que impede redução
3. Confirmar o acumulado dos últimos 12 meses
4. Negociar, se necessário

Em caso de dúvida, é recomendável consultar a administradora ou um especialista em direito imobiliário.

Conclusão

A queda de 0,73% do IGP-M em fevereiro e o acumulado negativo de 2,67% em 12 meses trazem alívio momentâneo para quem vive de aluguel. Contratos com aniversário em março não terão aumento automático, mas a redução do valor dependerá das cláusulas contratuais.

O cenário reforça a importância de ler atentamente o contrato e acompanhar os indicadores econômicos. Em um mercado que já viveu fortes oscilações, estabilidade pode representar um ganho indireto no orçamento das famílias brasileiras.

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