Locação de imóveis: entenda o que muda com a reforma tributária

Este artigo explica os principais pontos da nova legislação, detalha como serão cobrados os tributos IBS e CBS, e analisa o impacto para diversos tipos de locação, incluindo imóveis residenciais, comerciais, de temporada e até arrendamentos rurais.

O que muda para a locação?

A partir da vigência da Lei Complementar 214/2025, pessoas físicas que obtiverem receita significativa com locação de imóveis poderão ser obrigadas a recolher o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

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Quem será obrigado a pagar IBS e CBS?

• Receita total com locações, cessões onerosas ou arrendamentos de bens imóveis superior a R$ 240.000,00;
• Possuir mais de três imóveis distintos em locação.

Além disso, mesmo que esses critérios não tenham sido atingidos no ano anterior, a pessoa física deve monitorar sua receita mensalmente. Se, durante o ano, a receita acumulada alcançar 20% do limite anual (R$ 48.000,00), a obrigatoriedade de recolhimento dos tributos inicia no mês seguinte.

Como funcionará o recolhimento dos tributos?

O IBS e a CBS serão cobrados “por fora” do valor do aluguel, ou seja, com destaque em nota fiscal, e deverão ser previstos nas negociações dos contratos.

Além desses tributos, permanece a obrigatoriedade do pagamento de Imposto de Renda sobre os valores recebidos, o que implica uma dupla tributação para quem investe em imóveis para renda.

Impactos para locadores e locatários

Para os proprietários

A exigência de recolhimento do IBS e da CBS aumenta a carga tributária incidente sobre a locação, podendo diminuir os ganhos líquidos dos proprietários. Além disso, a obrigação de emitir notas fiscais especificando esses tributos gera um acréscimo na burocracia e nas responsabilidades administrativas.

Para os inquilinos

O repasse do IBS e CBS poderá representar aumento nos valores dos aluguéis, especialmente nas locações comerciais e residenciais tradicionais, dependendo da negociação entre as partes.

A locação de temporada e o mercado informal

Com a tributação mais alta para locações curtas, proprietários de imóveis para temporada, como AirBnb, poderão repassar custos maiores para clientes, o que pode pressionar preços ou reduzir o lucro do aluguel.

Arrendamento rural e o agronegócio

O agronegócio no Brasil utiliza amplamente o arrendamento de terras para viabilizar atividades agrícolas, pecuárias e diversas operações produtivas.

• Aumento de despesas para arrendatários e donos das terras: A aplicação dos novos tributos pode pressionar contratos que já operam com margens financeiras reduzidas.
• Impacto em toda a cadeia produtiva: O crescimento dos custos na base da produção tem potencial para ser transferido aos preços finais, afetando os consumidores.

FAQ

O aluguel residencial vai ficar mais caro com a nova carga tributária?

Sim, mas a alíquota efetiva será de 7,95%, graças ao desconto de 70% previsto na lei. Ainda assim, o custo pode subir para locatários ou reduzir a rentabilidade dos proprietários.

Como fica a locação de imóveis por temporada?

Será tributada a uma alíquota maior (15,9%), equiparando a tributação aos serviços de hotelaria.

O que muda para o arrendamento rural?

Será tributado com alíquota efetiva de 7,95%, podendo afetar o custo de produção no campo.

Considerações finais

A Reforma Tributária 2025 traz uma transformação importante no regime de tributação da locação de imóveis no Brasil, unificando e criando uma nova base para impostos que antes não incidiram diretamente sobre este tipo de receita.

Tanto proprietários quanto locatários precisam estar atentos às mudanças para avaliar os impactos financeiros e se preparar para as novas obrigações fiscais.

Para aqueles que atuam no mercado imobiliário e no agronegócio, é essencial acompanhar as atualizações e adequar seus contratos e planejamento tributário, a fim de evitar surpresas e garantir conformidade.