Reforma Tributária impacta aluguel: veja mudanças que valem em 2026

A mudança representa um marco tributário para o mercado imobiliário e traz impactos imediatos para proprietários com perfil de investidores ou que utilizam os aluguéis como fonte principal de sustento, especialmente os que possuem mais de três imóveis alugados e auferem receita superior a R$ 240 mil por ano.

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O que muda com a Lei Complementar nº 214/2025

Atualmente, os rendimentos recebidos por pessoas físicas com aluguéis estão sujeitos apenas ao IRPF, com base na tabela progressiva e recolhimento mensal via carnê-leão ou declaração anual. Já as empresas do setor pagam impostos sobre consumo, como ISS, PIS e Cofins.

A partir de 2026, pessoas físicas que se enquadrarem nos critérios legais passarão a pagar também os novos tributos criados pela Reforma:

• IBS – de competência estadual e municipal, substitui ICMS e ISS;
• CBS – de competência federal, substitui PIS e Cofins.

Ambos fazem parte do modelo de IVA dual aprovado pela Emenda Constitucional nº 132/2023.

Quem será impactado pela nova tributação

Segundo o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a obrigatoriedade de recolhimento do IBS e da CBS incidirá sobre pessoas físicas que atenderem, de forma cumulativa, aos seguintes critérios:

• Possuir mais de três imóveis alugados;
• Obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com essas locações.

Mesmo que os limites sejam ultrapassados em até 20% durante o ano, a obrigação se mantém. Isso significa que muitos pequenos investidores e famílias de classe média que dependem de aluguéis como fonte de renda serão incorporados à nova tributação.

Quando começa a cobrança: cronograma de transição

Diferentemente de outros pontos da Reforma, que só entram plenamente em vigor em 2033, a nova tributação para locações começa já em 2026. Veja o cronograma:

Etapas da implementação

• 2026 e 2027: Alíquotas simbólicas de IBS e CBS, em caráter adaptativo;
• 2028 a 2032: Aumento gradual das alíquotas dos novos tributos e redução dos tributos antigos;
• 2033: Aplicação plena do novo sistema, com extinção de ISS, PIS e Cofins.

Para os locadores afetados, isso representará um acréscimo contínuo na carga tributária ao longo do período de transição.

Reduções e benefícios previstos para amenizar o impacto

Apesar da ampliação da base de incidência, a legislação trouxe algumas medidas de atenuação para tentar suavizar o impacto nos contribuintes:

Reduções sobre a base de cálculo

• Redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locações residenciais;
• Redução de R$ 600 por imóvel residencial sobre a base de cálculo (redutor social);
• Para vendas de imóveis: Redução de 50% na base de cálculo para alienações onerosas;
• Imóveis adquiridos até 31/12/2026: cálculo poderá considerar o menor valor entre o custo de aquisição (ajustado pelo IPCA) e o valor de referência oficial.

Esses redutores diminuem a base tributável, mas não isentam os contribuintes. Para quem hoje paga apenas IRPF, qualquer acréscimo de CBS e IBS representa elevação líquida da carga tributária.

Locação por temporada terá tributação mais pesada

A locação por temporada, definida como contratos de até 90 dias, terá tratamento diferenciado. Nesses casos, a legislação equipara a operação a serviços de hospedagem, como hotéis e pousadas.

Redutor menor

• A redução da base de cálculo será de apenas 40%, contra os 70% das locações convencionais.

Na prática, isso aumenta o peso dos novos tributos para quem aluga imóveis por curto prazo, inclusive por plataformas digitais como Airbnb, Booking e Vrbo.

Tributação sobre venda de imóveis também muda

A alienação de imóveis passará a ser tributada por IBS e CBS, além dos tributos já existentes:

• Imposto de Renda sobre ganho de capital (15% a 22,5%);
• ITBI (varia conforme o município).

Benefício para imóveis antigos

Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, haverá uma janela de oportunidade:

• O valor de referência para o cálculo será o menor entre o custo de aquisição corrigido pelo IPCA e o valor oficial de mercado.

Já para imóveis adquiridos a partir de 2027, esse benefício não estará disponível, o que pode acelerar transações imobiliárias antes do fim de 2026 como forma de planejamento patrimonial.

Impactos esperados no mercado imobiliário

O setor já se movimenta para analisar os possíveis efeitos:

Aumento dos aluguéis

• Os proprietários impactados podem repassar o custo tributário para os inquilinos, pressionando os valores dos aluguéis.

Redução da atratividade do investimento em imóveis

• Pequenos investidores podem optar por migrar recursos para outros ativos com menor carga tributária e complexidade fiscal.

Maior profissionalização da gestão patrimonial

• A figura do contador passa a ser indispensável para muitos locadores que antes operavam informalmente.

A importância do contador na nova realidade tributária

Mais obrigações, mais riscos

Com o início da cobrança de IBS e CBS, proprietários afetados precisarão:

• Emitir documentos fiscais;
• Manter registros digitais de receitas;
• Recolher tributos mensalmente;
• Enviar declarações periódicas.

Essas exigências representam um novo universo de obrigações acessórias, antes inexistentes para locadores pessoa física. Erros podem gerar autuações, multas e juros, tornando essencial o acompanhamento de um profissional contábil qualificado.

Como se preparar para a nova tributação

Avaliação patrimonial

• Faça um levantamento detalhado da quantidade de imóveis alugados e do valor bruto anual de receitas com aluguéis.

Planejamento tributário

• Verifique a possibilidade de reorganização do patrimônio por meio de holdings familiares ou regimes de bens com melhor eficiência fiscal.

Adquira antes de 2027

• Considere adquirir imóveis antes de 31/12/2026 para usufruir dos benefícios fiscais previstos na legislação de transição.

Considere regime empresarial

• Em alguns casos, transformar a locação em atividade empresarial (com CNPJ) pode resultar em carga tributária menor ou mais previsível, a depender do perfil do investidor.

Imagem: Rafastockbr/Shutterstock.com