Setor imobiliário entra no radar da Reforma Tributária; veja o que pode mudar

Durante a Conferência Secovi-SP de 2026, especialistas destacaram que a reforma pode simplificar o sistema no longo prazo, mas criará uma fase complexa de transição. Até 2033, empresas terão de conviver com tributos antigos e novos, exigindo controles paralelos e atenção redobrada.

Para quem deseja comprar, vender ou alugar um imóvel, a mudança também provoca dúvidas. Haverá aumento de preço? Todo proprietário terá de pagar os novos impostos? O Cadastro Imobiliário Brasileiro funcionará como um “CPF dos imóveis”? O aluguel residencial será tributado?

As respostas dependem da operação, do perfil do contribuinte e do período da transição. A reforma não estabelece uma única regra para todo imóvel, nem transforma automaticamente pequenos proprietários em contribuintes.

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Reforma tributária altera tributação de aluguéis em casos específicos

O que muda na tributação do mercado imobiliário?

A reforma tributária do consumo substitui cinco tributos por um Imposto sobre Valor Agregado, conhecido como IVA. No Brasil, ele foi dividido em duas partes:

• CBS, de competência federal;
• IBS, administrado por estados e municípios.

A CBS substituirá PIS e Cofins. O IBS assumirá gradualmente o espaço do ICMS estadual e do ISS municipal. O IPI também será reduzido a praticamente zero, preservadas as regras relacionadas à Zona Franca de Manaus.

A mudança foi criada pela Emenda Constitucional nº 132, promulgada em 2023. A regulamentação principal veio com a Lei Complementar nº 214 de 2025, posteriormente complementada por outras normas, regulamentos da Receita Federal e decisões do Comitê Gestor do IBS.

No setor imobiliário, o novo modelo alcança atividades como:

• venda de imóveis por contribuintes;
• incorporação imobiliária;
• parcelamento do solo;
• construção civil;
• intermediação e administração;
• locação e arrendamento;
• cessão de direitos sobre imóveis.

Isso não significa que qualquer venda de uma casa usada será tributada pelo IBS e pela CBS. A incidência depende principalmente de quem realiza a operação e de sua frequência.

Por que o setor imobiliário terá regras próprias?

Um imóvel é diferente de um produto comum. Sua construção pode levar anos, o terreno pode ter sido comprado décadas antes e parte relevante do custo vem da mão de obra.

Além disso, o imóvel não circula de um estado para outro como uma mercadoria. Ele permanece vinculado a um município, sofre incidência de impostos patrimoniais e pode ser vendido várias vezes ao longo de sua existência.

Por essas características, a Lei Complementar nº 214 criou um regime específico para o setor. Ele permite reduções de alíquotas e deduções da base de cálculo para evitar que a aplicação do IVA integral torne determinadas operações excessivamente caras.

Alíquotas de venda e aluguel serão reduzidas

As operações imobiliárias sujeitas ao regime regular terão redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS. A regra alcança, entre outras situações previstas na legislação, a venda de imóveis por contribuintes do novo sistema.

Para locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução será maior: 70% sobre as alíquotas de referência.

Esses percentuais não representam a alíquota final. Eles indicam quanto será descontado da alíquota geral.

Se a soma das alíquotas de referência fosse, em um exemplo hipotético, de 28%, uma operação imobiliária com redução de 50% teria uma cobrança nominal de 14%. No aluguel, com redução de 70%, a alíquota nominal seria de 8,4%.

A alíquota definitiva do IVA, contudo, depende de cálculos e definições que consideram a arrecadação necessária para substituir os tributos atuais. Por isso, estimativas não devem ser apresentadas como valores finais.

Comprar um imóvel ficará mais caro?

Não existe uma resposta única. O impacto dependerá do tipo de imóvel, da estrutura de custos da empresa, da quantidade de créditos tributários e da margem de cada empreendimento.

No IVA, empresas podem descontar o imposto pago em determinadas aquisições utilizadas na atividade. Esse mecanismo é chamado de não cumulatividade.

Imagine uma incorporadora que compra materiais de construção. Parte do IBS e da CBS destacado nessas compras pode gerar crédito para abater o tributo devido na venda do imóvel.

O objetivo é evitar a cobrança de imposto sobre imposto ao longo da cadeia. No sistema antigo, parte dos tributos ficava escondida no custo dos produtos e serviços, sem possibilidade integral de recuperação.

Nem todo custo gera crédito

Apesar dessa vantagem, o setor imobiliário possui despesas que não produzem o mesmo volume de créditos. A folha de pagamento é um exemplo importante, já que salários não sofrem incidência de IBS e CBS.

Empresas que utilizam muita mão de obra própria podem acumular menos créditos do que aquelas que contratam serviços tributados ou compram grande quantidade de materiais.

O preço final também será influenciado por:

• valor do terreno;
• padrão do empreendimento;
• localização;
• custos financeiros;
• quantidade de materiais e serviços contratados;
• créditos aproveitáveis;
• benefícios aplicáveis à habitação;
• condições de oferta e procura.

Dessa forma, a reforma pode produzir resultados diferentes. Alguns empreendimentos podem absorver melhor a mudança, enquanto outros podem enfrentar aumento de custos.

O redutor social pode diminuir o imposto sobre moradias

A reforma criou um redutor social para reduzir o peso da tributação sobre imóveis residenciais.

Na venda de um imóvel residencial novo, poderá ser abatido da base de cálculo um valor inicialmente fixado em R$ 100 mil. Para lotes residenciais, o redutor previsto é de R$ 30 mil.

Esses valores são atualizados conforme as regras legais. O desconto não representa dinheiro pago ao comprador. Ele apenas reduz a parcela do preço sobre a qual o IBS e a CBS serão calculados.

Como funciona na prática?

Considere um exemplo hipotético de um apartamento residencial novo vendido por R$ 350 mil. Antes da aplicação das alíquotas reduzidas, o cálculo poderá descontar o redutor social atualizado.

Se o redutor considerado no exemplo fosse de R$ 100 mil, o imposto seria calculado sobre uma base menor, depois das demais deduções previstas.

O efeito proporcional é maior nos imóveis de menor preço. Em um imóvel de alto padrão, o desconto representa uma parcela menor do valor total.

A intenção é proteger o acesso à moradia, especialmente nos segmentos popular e intermediário. O benefício, entretanto, depende das condições definidas na legislação e não se aplica indiscriminadamente a qualquer venda de imóvel usado.

O que é o redutor de ajuste?

O redutor de ajuste é outro mecanismo criado para evitar que valores acumulados antes do novo sistema sejam tributados como se tivessem surgido após a reforma.

Ele está relacionado ao custo do imóvel, especialmente do terreno, e pode diminuir a base de cálculo do IBS e da CBS em operações realizadas por contribuintes.

Em linguagem simples, funciona como um reconhecimento de que parte do valor do bem já existia antes da entrada em vigor do novo modelo.

Para imóveis pertencentes ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a legislação prevê regras relacionadas ao valor de referência nessa data. Para aquisições posteriores, o redutor será formado conforme os valores e critérios definidos na regulamentação.

Esse cálculo será particularmente importante para incorporadoras, loteadoras e empresas com estoques de terrenos. Uma apuração incorreta pode aumentar o imposto ou gerar questionamentos fiscais no futuro.

Todo proprietário que recebe aluguel pagará IBS e CBS?

Não. A maior parte dos pequenos locadores pessoas físicas não será automaticamente incluída no regime regular.

Em geral, a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS sobre locações quando ultrapassa simultaneamente critérios de receita e quantidade de imóveis.

A Lei Complementar nº 214 considera, entre as hipóteses, a pessoa que obteve receita anual superior a R$ 240 mil com locação, cessão ou arrendamento envolvendo mais de três imóveis distintos. O valor é atualizado pelo índice previsto na legislação.

Isso significa que os dois requisitos precisam ser observados. Ter quatro imóveis com receita abaixo do limite não provoca automaticamente o enquadramento apenas pela quantidade. Da mesma forma, receber mais de R$ 240 mil com um único imóvel não basta, isoladamente, para aplicar essa regra geral.

Existem hipóteses adicionais relacionadas ao crescimento da receita ao longo do próprio ano. Casos concretos devem ser verificados com um contador, pois a legislação prevê critérios para quem ultrapassa substancialmente o limite durante o período.

Aluguel residencial terá uma dedução mensal

Quando o aluguel residencial estiver sujeito ao IBS e à CBS, a base de cálculo poderá receber um redutor social inicialmente estabelecido em R$ 600 por imóvel a cada mês.

Se um aluguel residencial fosse de R$ 2 mil, por exemplo, o redutor diminuiria a parcela utilizada no cálculo do imposto. O valor também é atualizado e limitado à base da operação.

Essa dedução não elimina outros tributos. A renda de aluguel continua sujeita às regras do Imposto de Renda, inclusive com recolhimento mensal quando aplicável.

A venda feita por pessoa física será tributada?

Uma pessoa que vende eventualmente a casa onde mora não se transforma, por isso, em contribuinte regular do IBS e da CBS.

A reforma procura alcançar pessoas físicas que atuam com habitualidade no mercado imobiliário, mesmo sem uma empresa formal. É o caso de quem compra, constrói ou reforma imóveis repetidamente com objetivo comercial.

Entre os critérios previstos estão a venda de mais de três imóveis distintos em determinadas condições e a alienação de imóvel construído pelo próprio vendedor em período recente.

As regras possuem detalhes sobre tempo de permanência no patrimônio, construção, herança e doação. Por isso, não é recomendável analisar apenas o número de imóveis vendidos.

Ganho de capital continua existindo

Mesmo quando não houver IBS e CBS, a venda pode gerar Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

O ganho de capital corresponde, de forma simplificada, à diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição informado à Receita Federal, considerados os ajustes permitidos.

A reforma do consumo não extinguiu esse imposto. Também não eliminou o ITBI, tributo municipal normalmente pago na transferência onerosa de imóveis.

Portanto, são cobranças diferentes:

• IBS e CBS incidem sobre determinadas operações realizadas por contribuintes;
• Imposto de Renda pode incidir sobre o lucro obtido pelo vendedor;
• ITBI incide sobre a transmissão da propriedade, conforme a legislação municipal;
• IPTU e ITR continuam relacionados à propriedade urbana e rural.

Imobiliárias e incorporadoras terão mais obrigações

As empresas do setor precisarão adaptar seus sistemas para identificar corretamente cada operação, calcular reduções e registrar créditos.

Em 2026, o país está na fase inicial de teste do novo modelo. Documentos fiscais eletrônicos passaram a receber campos próprios para IBS e CBS, com alíquotas de teste de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS.

A partir de agosto de 2026, contribuintes do regime regular passaram a enfrentar validações relacionadas ao preenchimento desses campos, conforme orientações do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal.

Para o mercado imobiliário, a adaptação envolve:

• revisão de softwares contábeis;
• classificação correta das operações;
• identificação dos imóveis;
• controle dos créditos tributários;
• cálculo dos redutores;
• atualização de contratos;
• emissão de documentos fiscais;
• capacitação das equipes comerciais e financeiras.

Durante a transição, empresas precisarão acompanhar tributos antigos e novos. Esse período aumenta o custo de conformidade, que é o gasto necessário para calcular, declarar e pagar corretamente os impostos.

Como será a transição até 2033?

A substituição dos tributos não acontece de uma vez.

Em 2026, IBS e CBS começaram em caráter de teste. A etapa serve para verificar documentos, sistemas e cálculos.

Em 2027, a CBS entra em funcionamento de forma mais ampla, substituindo PIS e Cofins. O IPI será reduzido, ressalvadas as exceções previstas para preservar a competitividade da Zona Franca de Manaus.

A transição do ICMS e do ISS para o IBS começa em 2029. As alíquotas dos tributos antigos serão reduzidas gradualmente, enquanto a participação do IBS aumentará.

Em 2033, o novo sistema deverá estar plenamente implantado, com a extinção de ICMS e ISS.

Para as empresas imobiliárias, isso significa conviver por vários anos com regras diferentes. Contratos de longo prazo, obras iniciadas antes da reforma e vendas realizadas durante a transição exigirão tratamento cuidadoso.

CIB será o “CPF dos imóveis”?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como CIB, é um identificador único destinado a imóveis urbanos e rurais.

A comparação com um “CPF dos imóveis” ajuda a explicar sua função, mas não deve ser interpretada literalmente. O CIB não transforma o imóvel em pessoa, não substitui automaticamente a matrícula do cartório e não comprova sozinho quem é o proprietário.

Sua função é permitir que diferentes órgãos identifiquem o mesmo imóvel utilizando um código nacional. Atualmente, uma propriedade pode ter números distintos no cadastro da prefeitura, no cartório, na Receita Federal e em órgãos rurais.

O CIB integra informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, o Sinter.

Quais informações poderão ser integradas?

O sistema poderá reunir ou relacionar dados:

• cadastrais;
• fiscais;
• geográficos;
• jurídicos;
• registrais;
• relacionados à titularidade e às operações.

A Receita Federal regulamentou a adoção do CIB pelos serviços notariais e de registro por meio da Instrução Normativa RFB nº 2.275 de 2025.

A integração será gradual. Municípios, cartórios e órgãos responsáveis por cadastros rurais precisam compartilhar e padronizar informações.

O CIB criará um novo imposto?

Não. O cadastro, por si só, não cria tributo nem aumenta automaticamente o IPTU, o ITR ou o Imposto de Renda.

Qualquer cobrança depende de previsão legal, base de cálculo, alíquota e identificação do contribuinte. Um sistema cadastral não pode instituir imposto sozinho.

O que pode acontecer é um aumento da capacidade de fiscalização. Se as bases mostrarem que um imóvel foi vendido, alugado ou declarado por valor incompatível, o órgão competente terá mais informações para verificar a operação.

Essa integração pode dificultar:

• ocultação de patrimônio;
• declarações inconsistentes;
• uso de imóveis para lavagem de dinheiro;
• divergências entre contratos, registros e declarações fiscais;
• omissão de receitas de aluguel.

Isso não deve preocupar quem mantém os documentos e as declarações regulares. Para contribuintes com divergências, porém, a recomendação é revisar as informações antes que os sistemas estejam totalmente integrados.

Reforma pode combater lavagem de dinheiro com imóveis

Imóveis podem ser usados para ocultar ou transformar recursos de origem criminosa. Uma pessoa pode comprar uma propriedade em nome de terceiros, declarar valor diferente do efetivamente pago ou realizar transferências para tentar dar aparência legal ao dinheiro.

O CIB e o Sinter ampliam a possibilidade de cruzar informações sobre valor, localização, titularidade e histórico de operações.

O secretário especial da Receita Federal, Robinson Barreirinhas, afirmou na Conferência Secovi-SP que a integração pode dificultar a lavagem de dinheiro por meio de propriedades, embora esse não tenha sido o objetivo inicial do cadastro.

O resultado dependerá da qualidade dos dados. Se prefeituras, cartórios e órgãos federais utilizarem informações incompletas ou desatualizadas, o sistema poderá produzir inconsistências e exigir correções dos proprietários.

Quais são os riscos de insegurança jurídica?

A insegurança jurídica surge quando contribuintes não conseguem prever com clareza como uma regra será interpretada ou aplicada.

Durante o evento do Secovi-SP, a ex-ministra do Supremo Tribunal Federal Ellen Gracie demonstrou preocupação com a estrutura do Comitê Gestor do IBS e com os vários anos de transição.

A Lei Complementar nº 227 de 2026 avançou na regulamentação do Comitê Gestor. Ainda assim, o funcionamento prático do modelo depende de atos complementares, sistemas eletrônicos e interpretações administrativas.

No mercado imobiliário, dúvidas podem surgir sobre:

• definição do contribuinte pessoa física;
• tratamento de contratos antigos;
• cálculo dos redutores;
• valor de referência dos imóveis;
• aproveitamento de créditos;
• momento de ocorrência do fato gerador;
• classificação de imóveis de uso misto;
• contagem de unidades e vagas de garagem;
• obrigações das plataformas digitais.

Parte dessas questões será esclarecida por regulamentos, soluções de consulta e decisões dos tribunais. Até lá, empresas precisam documentar os critérios adotados e acompanhar as normas.

O que empresas do setor devem fazer agora?

Esperar até 2033 não é uma opção segura. Os documentos fiscais e sistemas de controle já estão sendo adaptados em 2026.

Construtoras, incorporadoras, loteadoras e imobiliárias devem:

1. mapear todas as operações sujeitas ao novo regime;
2. identificar contratos que continuarão durante a transição;
3. cadastrar corretamente terrenos e unidades;
4. calcular possíveis redutores de ajuste;
5. revisar a formação dos preços;
6. avaliar créditos sobre materiais e serviços;
7. atualizar sistemas fiscais e contábeis;
8. treinar equipes responsáveis por vendas e contratos;
9. acompanhar normas da Receita e do Comitê Gestor;
10. manter documentos que sustentem os valores utilizados.

Uma empresa que desconhece o custo tributário real pode vender um imóvel por um preço insuficiente para preservar sua margem. Também pode cobrar além do necessário e perder competitividade.

O que proprietários, compradores e inquilinos devem fazer?

O consumidor não precisa dominar todas as fórmulas da reforma, mas deve entender quais cobranças podem aparecer no contrato.

Antes de comprar um imóvel novo, vale perguntar à incorporadora se o preço já contempla os tributos e se existem valores adicionais previstos.

Proprietários que recebem aluguel devem acompanhar a receita anual e a quantidade de imóveis explorados. Quem estiver próximo dos critérios de enquadramento deve procurar orientação contábil antes de assinar novos contratos.

Também é importante:

• manter matrículas e cadastros atualizados;
• declarar corretamente rendimentos de aluguel;
• guardar contratos e comprovantes;
• conferir os dados do imóvel no Imposto de Renda;
• registrar reformas que possam integrar o custo de aquisição;
• desconfiar de promessas de “isenção garantida”;
• evitar operações com valores diferentes nos documentos.

A reforma não torna irregular quem possui vários imóveis. O risco aparece quando as operações não são declaradas ou quando o contribuinte ignora uma obrigação aplicável ao seu caso.

A reforma será positiva para o mercado imobiliário?

O resultado dependerá da implementação.

A unificação de tributos, a não cumulatividade e a padronização cadastral podem reduzir distorções e tornar a cobrança mais transparente. Empresas também poderão organizar melhor seus créditos e diminuir parte das discussões sobre ICMS, ISS, PIS e Cofins.

Por outro lado, a transição exige investimentos, mantém dois sistemas funcionando em paralelo e pode gerar disputas sobre a interpretação das novas regras.

Para compradores e inquilinos, não é possível afirmar que todos os preços aumentarão ou cairão. O impacto será diferente conforme o imóvel, a região, o modelo de negócio e a capacidade de adaptação de cada empresa.

O passo mais importante agora é transformar as regras gerais em cálculos concretos. Empresas devem revisar contratos e custos, enquanto proprietários precisam verificar se suas operações poderão enquadrá-los como contribuintes.

Perguntas frequentes sobre reforma tributária e imóveis

Todo aluguel será tributado pelo IBS e pela CBS?

Não. Pequenos locadores pessoas físicas não entram automaticamente no regime. A legislação considera critérios como receita anual e quantidade de imóveis.

Quem tem apenas um imóvel alugado pagará o novo imposto?

Em regra, possuir apenas um imóvel alugado não enquadra a pessoa física nos critérios gerais do regime regular do IBS e da CBS. O Imposto de Renda sobre a receita, contudo, continua aplicável.

A venda da casa própria terá IBS e CBS?

Uma venda eventual feita por pessoa física não é automaticamente tributada. A incidência busca alcançar operações habituais ou realizadas por contribuintes do setor.

O ITBI será extinto?

Não. O ITBI municipal continua existindo e pode ser cobrado na transferência onerosa da propriedade, conforme as regras do município.

O CIB aumenta o IPTU?

O CIB não aumenta o IPTU automaticamente. Ele é um identificador nacional. Eventuais alterações de imposto dependem da legislação e da avaliação adotada pelo município.

Quando a reforma tributária estará totalmente implantada?

A transição ocorre até 2033. Em 2026 começou a fase de teste; a CBS avança em 2027 e a substituição gradual de ICMS e ISS pelo IBS começa em 2029.

O que é o redutor social dos imóveis?

É uma dedução aplicada à base de cálculo de determinadas operações residenciais. Ele reduz o valor sobre o qual IBS e CBS são calculados.