Governo anuncia novas regras para financiamento de imóveis e uso do FGTS

A medida eleva o valor máximo dos imóveis que podem ser financiados com recursos desses sistemas de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões e estabelece um limite de juros de 12% ao ano nas operações. O objetivo é modernizar o crédito imobiliário, ampliar o acesso à casa própria e impulsionar o setor da construção civil

Ampliação do crédito e foco na classe média

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O novo modelo foi desenhado para atender principalmente famílias de renda média, público que vinha enfrentando dificuldades para obter financiamento habitacional fora das faixas subsidiadas pelo programa Minha Casa, Minha Vida.

O ministro das Cidades, Jader Filho, destacou que o novo modelo busca corrigir uma lacuna no acesso ao crédito. De acordo com ele, famílias com renda mensal de até R$ 12,5 mil encontravam dificuldades para financiar imóveis em condições acessíveis. Com a nova regra, instituições como a Caixa Econômica Federal poderão conceder até 80 mil novos financiamentos com juros limitados a 12% ao ano.

A reformulação também atende a uma demanda antiga do setor da construção civil, que via no teto anterior de R$ 1,5 milhão uma limitação para projetos de médio padrão em grandes centros urbanos.

Como funcionará?

A principal mudança está no uso dos recursos da poupança e no fim gradual do direcionamento obrigatório dos depósitos para o crédito habitacional. Atualmente, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos da poupança para o financiamento de imóveis, enquanto 20% são recolhidos compulsoriamente ao Banco Central e 15% têm aplicação livre.

Com o novo modelo, esse direcionamento deixará de ser fixo até 2027. Em vez disso, o total de recursos captados na poupança servirá como referência para o volume de crédito imobiliário disponível. Além disso, os bancos poderão complementar o financiamento com recursos de mercado, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Transição até 2027

O novo sistema começará a ser implementado em 2025 e passará por um período de transição até janeiro de 2027. Durante essa fase, os percentuais de recolhimento compulsório ao Banco Central serão reduzidos gradualmente de 20% para 15%.

A expectativa é que esse processo aumente a eficiência na utilização dos recursos da poupança, permitindo maior flexibilidade às instituições financeiras e ampliando a oferta de crédito.

O presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, afirmou que o novo modelo cria condições para uma política de juros mais estável e competitiva, ao mesmo tempo em que fortalece o financiamento habitacional. Segundo ele, o redesenho do sistema permitirá mais previsibilidade e equilíbrio no crédito imobiliário, com potencial para reduzir custos de financiamento ao consumidor.

Impactos esperados

A mudança é vista pelo governo como uma forma de estimular a economia, em especial o setor da construção civil — um dos principais motores de geração de emprego e renda no país.

O aumento do teto de imóveis financiáveis e o barateamento do crédito tendem a impulsionar novos empreendimentos, ampliar a venda de imóveis de médio padrão e atrair investimentos para o mercado imobiliário.

De acordo com dados do Ministério das Cidades, cada R$ 1 bilhão investido na construção civil pode gerar até 30 mil empregos diretos e indiretos. O governo aposta nesse efeito multiplicador para fortalecer a retomada econômica e acelerar a entrega de novas moradias.

SFH

O novo modelo também marca uma atualização no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado na década de 1960 para facilitar o acesso da população à casa própria.

A reformulação integra o SFH ao mercado de capitais, permitindo que os financiamentos sejam lastreados não apenas em depósitos da poupança, mas também em instrumentos financeiros como LCIs e CRIs, que oferecem segurança e liquidez a investidores.

Com isso, o crédito imobiliário deixa de depender exclusivamente dos depósitos regulados e passa a operar de forma mais integrada ao mercado financeiro, ampliando a capacidade de captação de recursos pelos bancos.

Uso do FGTS continua como pilar

Apesar das mudanças, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) continuará sendo um dos principais mecanismos de financiamento habitacional, especialmente para famílias de baixa e média renda. O novo modelo prevê que os recursos do FGTS poderão complementar os financiamentos de imóveis dentro do teto de R$ 2,25 milhões.

O governo reforçou que não haverá alterações nos critérios de uso do FGTS para aquisição, construção ou amortização de imóveis, mas o aumento do limite de valor amplia o público potencial beneficiado.

FAQ – Perguntas frequentes

1. O que muda com o novo modelo de financiamento imobiliário?
O governo ampliou o teto de imóveis financiáveis de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, estabeleceu juros máximos de 12% ao ano e reformulou o uso dos recursos da poupança e do FGTS.

2. Quando o novo sistema entra em vigor?
A transição começa em 2025 e será concluída em janeiro de 2027.

3. Quem será o principal beneficiado?
Famílias de classe média, com renda mensal de até R$ 12,5 mil, que antes tinham dificuldade em obter crédito acessível.

4. O FGTS continuará sendo usado para comprar imóveis?
Sim. O FGTS segue como fonte de financiamento, agora com limite ampliado para imóveis de até R$ 2,25 milhões.

Considerações finais

O novo modelo de financiamento imobiliário anunciado pelo governo Lula representa uma mudança estrutural no crédito habitacional brasileiro. Ao modernizar o uso da poupança, ampliar o papel do FGTS e flexibilizar as regras do SBPE, a medida promete impulsionar o mercado, ampliar o acesso à casa própria e garantir maior estabilidade ao sistema financeiro.