Santander abre leilão com imóveis a partir de R$ 32 mil; veja os riscos antes de dar um lance

Segundo as informações divulgadas sobre o evento, o conjunto de ofertas reúne mais de 220 propriedades, com lances iniciais a partir de R$ 32 mil e descontos que podem chegar a 69% sobre o valor de avaliação. Parte dos lotes permite financiamento imobiliário e, em situações específicas, o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, o FGTS.

O preço reduzido, no entanto, não transforma automaticamente todo imóvel de leilão em um bom negócio. Antes de participar, o interessado precisa conferir se a unidade está ocupada, qual é o estado de conservação, quem ficará responsável pela desocupação e quais despesas serão cobradas além do lance.

A diferença entre uma compra vantajosa e um problema financeiro costuma estar na leitura do edital. Entenda como o leilão funciona, quem pode participar, quais são as condições de pagamento e o que deve ser analisado antes de fazer uma oferta.

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O que o Santander está colocando à venda?

Os leilões reúnem imóveis que passaram a integrar o patrimônio do banco, normalmente após contratos de financiamento não terem sido pagos.

Quando um imóvel é dado como garantia de uma operação de crédito e o devedor deixa de cumprir suas obrigações, a instituição pode iniciar um processo de retomada. Depois das etapas previstas na legislação, a propriedade pode ser colocada à venda para que o banco recupere parte do valor emprestado.

As ofertas anunciadas incluem diferentes tipos de imóveis:

• casas;
• apartamentos;
• terrenos;
• lojas;
• salas comerciais;
• prédios;
• propriedades rurais.

O principal leilão residencial mencionado nas divulgações reúne 204 imóveis em 23 estados e no Distrito Federal, com valores iniciais entre R$ 32 mil e R$ 1,3 milhão. Os lances estariam disponíveis até 28 de julho de 2026. (Brasil Econômico)

Além dessas unidades, há oportunidades comerciais e industriais publicadas em plataformas credenciadas, com datas, condições e valores que variam de acordo com cada lote. (Portal Zuk)

Qual imóvel custa R$ 32 mil?

O menor lance divulgado é referente a uma casa de aproximadamente 38 metros quadrados localizada em Camaçari, na Bahia.

O valor de R$ 32 mil é o lance inicial, e não necessariamente o preço final de compra.

Essa diferença é fundamental. Em um leilão, outros participantes podem fazer ofertas maiores até o encerramento da disputa. Portanto, o imóvel anunciado a partir de R$ 32 mil pode ser arrematado por um valor superior.

O lance inicial funciona apenas como o ponto de partida.

Além disso, o comprador precisa considerar despesas como comissão do leiloeiro, impostos, registro, documentação e possíveis custos de reforma ou desocupação.

Os descontos chegam realmente a 69%?

Há imóveis anunciados com descontos de até 69% em comparação com o valor utilizado como referência na avaliação.

Esse percentual é chamado de deságio. Ele indica quanto o lance inicial está abaixo do valor de avaliação do imóvel.

Imagine, por exemplo, uma unidade avaliada em R$ 200 mil e oferecida inicialmente por R$ 100 mil. Nesse caso, o deságio seria de 50%.

O desconto, entretanto, não significa necessariamente que o imóvel vale aquele valor no mercado atual.

A avaliação pode ter sido feita em outra data, e o estado da propriedade pode ter mudado. Também pode haver diferenças entre o valor estimado pelo banco e o preço praticado por imóveis semelhantes na mesma região.

Por isso, o interessado deve comparar a oferta com anúncios atuais do bairro e, quando possível, buscar uma avaliação independente.

Em quais estados há imóveis disponíveis?

As ofertas abrangem praticamente todas as regiões brasileiras.

As divulgações mencionam imóveis em estados como:

• São Paulo;
• Rio de Janeiro;
• Minas Gerais;
• Bahia;
• Paraná;
• Santa Catarina;
• Rio Grande do Sul;
• Goiás;
• Pernambuco;
• Ceará;
• Amazonas;
• Pará;
• Mato Grosso;
• Sergipe;
• Tocantins.

O Distrito Federal também aparece entre as localidades contempladas. (Brasil Econômico)

São Paulo concentra o maior número de oportunidades no leilão residencial, com imóveis na capital, no litoral e em cidades da região metropolitana.

A disponibilidade pode mudar ao longo do processo. Alguns lotes podem ser retirados, suspensos, vendidos ou receber novas condições antes do encerramento.

Como funciona um leilão de imóveis do Santander?

A participação acontece pela internet, em plataformas de leiloeiros responsáveis pelo evento.

O interessado precisa criar um cadastro, apresentar os documentos solicitados e aguardar a aprovação da habilitação. Depois disso, poderá acessar os lotes e registrar ofertas.

Em termos simples, o processo costuma seguir estas etapas:

1. cadastro na plataforma;
2. envio e validação dos documentos;
3. leitura do edital;
4. escolha do imóvel;
5. registro do lance;
6. encerramento da disputa;
7. pagamento e assinatura da documentação;
8. transferência do imóvel.

Cada leilão tem regras próprias. Por isso, a pessoa não deve se basear apenas em notícias, anúncios ou no resumo exibido na página do imóvel.

O edital é o documento que define oficialmente as obrigações do vendedor e do comprador.

Quem pode participar?

Em geral, pessoas físicas e jurídicas podem participar, desde que sejam maiores de idade, tenham capacidade legal e cumpram os requisitos da plataforma.

O cadastro normalmente exige:

• documento de identificação;
• CPF ou CNPJ;
• comprovante de endereço;
• dados de contato;
• aceite das regras do leilão.

A participação também pode depender da aprovação prévia do cadastro.

No caso de compra com financiamento, o interessado ainda estará sujeito à análise de crédito do banco. Ter o maior lance não garante automaticamente a aprovação do financiamento.

O leilão é realmente do Santander?

O banco mantém um portal de imóveis com propriedades disponíveis para venda e direcionamentos para leiloeiros responsáveis pelos certames. O site apresenta unidades, valores, percentuais de desconto, datas e empresas encarregadas de receber os lances. (Santander Imóveis)

É importante observar que o leilão nem sempre acontece dentro do aplicativo bancário.

A disputa pode ser realizada em uma plataforma externa administrada por um leiloeiro oficial. Isso não significa que a página seja falsa, mas exige conferência cuidadosa.

Antes de cadastrar dados ou transferir dinheiro, o interessado deve confirmar se a plataforma está indicada no portal oficial do banco ou no edital.

Como evitar sites falsos de leilão?

Golpistas costumam copiar fotografias e descrições de imóveis verdadeiros para criar páginas falsas. Depois, oferecem preços muito baixos e pressionam a vítima a fazer um pagamento rápido.

Alguns cuidados são indispensáveis:

• não confiar apenas em anúncios patrocinados;
• acessar o portal oficial do banco digitando o endereço no navegador;
• verificar o nome e o registro do leiloeiro;
• conferir se o lote aparece no edital;
• desconfiar de pagamento para conta de pessoa física sem previsão documental;
• não fechar negócio apenas por WhatsApp;
• comparar os dados bancários com os informados oficialmente;
• evitar transferências antes da confirmação da arrematação.

Uma plataforma verdadeira não elimina a necessidade de cautela. O comprador deve conferir cada informação antes de movimentar o dinheiro.

É possível financiar um imóvel do leilão?

Alguns lotes residenciais podem ser financiados em até 420 meses, equivalentes a 35 anos, conforme as condições anunciadas e as regras específicas do edital. (Brasil Econômico)

O prazo máximo, porém, não é garantido para todos.

O financiamento depende de fatores como:

• renda do comprador;
• idade;
• histórico de crédito;
• valor da entrada;
• avaliação do imóvel;
• modalidade disponível;
• aprovação cadastral.

Também é necessário verificar se o lote escolhido aceita financiamento. Há imóveis que exigem pagamento à vista ou oferecem apenas determinadas modalidades de parcelamento.

Dar o maior lance garante o financiamento?

Não.

Esse é um dos principais cuidados para quem pretende comprar sem possuir todo o valor disponível.

O comprador pode vencer a disputa e, depois, não conseguir aprovação de crédito. Dependendo das regras do edital, isso não cancela automaticamente a compra e pode gerar multa, perda de valores pagos ou outras penalidades.

Antes de dar o lance, o interessado deve fazer uma análise financeira realista e, de preferência, buscar uma avaliação prévia de sua capacidade de financiamento.

O Santander oferece uma ferramenta de simulação imobiliária, mas a simulação não equivale à aprovação definitiva do crédito. (Santander)

É possível usar o FGTS?

Alguns imóveis podem permitir o uso do FGTS como parte do pagamento, desde que o lote e o comprador atendam às exigências legais e bancárias. (Brasil Econômico)

Não basta ter saldo disponível na conta do Fundo de Garantia.

Entre as regras gerais do uso do FGTS para moradia estão requisitos relacionados à finalidade do imóvel, à localização, à titularidade de outras propriedades e ao tempo de trabalho sob o regime do fundo.

Além disso, a autorização precisa aparecer nas condições do lote.

O interessado deve confirmar a possibilidade no edital e junto ao banco antes de fazer qualquer oferta.

Quem tem outro imóvel pode usar o FGTS?

A possibilidade depende da localização e da situação patrimonial do comprador.

Em linhas gerais, o FGTS destinado à moradia própria não pode ser usado livremente como investimento imobiliário. Existem limitações para quem já possui imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, ou em municípios próximos.

Como as regras podem mudar conforme a operação, o comprador deve verificar sua situação diretamente com o agente financeiro.

Não é seguro assumir que o saldo poderá ser usado apenas porque o anúncio menciona FGTS.

Quais formas de pagamento são aceitas?

As condições variam entre os leilões residenciais e comerciais.

Nos lotes residenciais, podem existir opções como:

• pagamento à vista;
• financiamento imobiliário;
• utilização do FGTS, quando autorizada.

No leilão de unidades comerciais, foram divulgadas alternativas como entrada de 20%, parcelamento sem acréscimos em número limitado de vezes, financiamento com juros e crédito imobiliário em determinadas situações.

As regras exatas precisam ser confirmadas no edital correspondente.

Existe comissão do leiloeiro?

Normalmente, sim.

A comissão do leiloeiro é uma despesa adicional ao valor do lance e costuma ser calculada como percentual sobre o preço da arrematação.

Se um imóvel for arrematado por R$ 100 mil e o edital estabelecer comissão de 5%, por exemplo, o comprador precisará pagar mais R$ 5 mil ao leiloeiro, além das demais despesas.

O percentual e o prazo de pagamento devem estar descritos no edital.

Quem define um limite máximo de lance sem incluir a comissão corre o risco de comprometer mais dinheiro do que planejou.

O comprador precisa pagar ITBI e registro?

Geralmente, sim.

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI, é um tributo municipal cobrado na transferência da propriedade.

Além dele, podem existir despesas com:

• escritura, quando aplicável;
• registro no Cartório de Registro de Imóveis;
• certidões;
• despachante;
• regularização cadastral;
• financiamento;
• avaliação bancária.

Esses valores não costumam estar incluídos no lance.

Antes de participar, o comprador deve calcular o custo total da aquisição, e não apenas o preço anunciado.

Os imóveis serão entregues sem dívidas?

As divulgações informam que determinados imóveis serão vendidos livres de débitos vencidos de IPTU e condomínio até a data prevista nas condições do leilão.

Isso é uma vantagem importante, mas deve ser confirmado individualmente.

O edital determina quais dívidas ficam sob responsabilidade do vendedor e quais passam para o comprador. Também pode estabelecer um procedimento de reembolso caso o arrematante precise pagar algum débito anterior.

Não se deve presumir que todas as pendências serão automaticamente quitadas pelo banco.

O imóvel pode estar ocupado?

Sim.

Imóveis de leilão podem estar desocupados, ocupados pelo antigo proprietário, alugados ou utilizados por terceiros.

Essa informação costuma aparecer na descrição do lote ou no edital.

Quando o imóvel está ocupado, o comprador pode precisar negociar a saída do ocupante ou recorrer à Justiça para obter a posse. Isso pode gerar custos com advogado, taxas judiciais e tempo de espera.

Em alguns casos, a desocupação ocorre rapidamente. Em outros, o processo pode levar meses.

Quem paga pela desocupação?

A responsabilidade depende do edital.

Em muitos leilões, a desocupação fica inteiramente por conta do comprador. Isso significa que o banco transfere o imóvel, mas não garante a entrega imediata das chaves.

O arrematante pode ter que:

• entrar em contato com o ocupante;
• negociar a saída;
• contratar advogado;
• propor ação judicial;
• arcar com custas processuais;
• esperar a decisão da Justiça.

Comprar um imóvel ocupado pode fazer sentido para investidores experientes, mas representa um risco maior para quem precisa se mudar rapidamente.

É possível visitar o imóvel antes do leilão?

Nem sempre.

Alguns imóveis desocupados podem permitir visitação agendada. Outros são vendidos sem acesso interno.

Quando não é possível entrar, o interessado precisa avaliar fotografias, localização, matrícula, descrição e informações públicas disponíveis.

Nesse caso, deve existir uma reserva financeira para possíveis reparos.

Um apartamento aparentemente barato pode precisar de troca de fiação, encanamento, piso, pintura ou outros serviços que não aparecem nas imagens.

O banco garante o estado de conservação?

Normalmente, os imóveis são vendidos no estado em que se encontram.

Isso significa que o comprador aceita as condições físicas e documentais descritas no edital, inclusive possíveis necessidades de reforma.

O banco não deve ser tratado como uma construtora que entrega uma unidade nova e revisada.

Antes de dar o lance, é recomendável estimar:

• custo de reforma;
• necessidade de limpeza;
• possíveis danos estruturais;
• regularização de alterações;
• tempo até o imóvel ficar habitável.

O que verificar na matrícula do imóvel?

A matrícula funciona como o histórico oficial da propriedade.

Ela informa quem é o proprietário, qual é a descrição do imóvel e se existem registros de penhoras, indisponibilidades, usufrutos ou outras restrições.

O comprador deve conferir se:

• a área descrita corresponde ao imóvel;
• há gravames ou ações registradas;
• a propriedade está em nome do vendedor;
• existem divergências cadastrais;
• construções estão devidamente averbadas.

Quando houver dúvida, vale buscar a análise de um advogado especializado em direito imobiliário.

Como saber se o desconto é realmente vantajoso?

O primeiro passo é pesquisar imóveis semelhantes no mesmo bairro.

A comparação deve considerar:

• metragem;
• número de quartos;
• vagas de garagem;
• idade do prédio;
• estado de conservação;
• andar;
• localização;
• condomínio;
• situação de ocupação.

Depois, o comprador deve somar todos os custos adicionais.

Exemplo prático

Imagine um apartamento avaliado em R$ 200 mil e anunciado a partir de R$ 120 mil.

O interessado pode precisar acrescentar:

• R$ 6 mil de comissão do leiloeiro;
• R$ 4 mil de impostos e registro;
• R$ 20 mil de reforma;
• R$ 8 mil com desocupação e serviços jurídicos.

O custo total subiria para aproximadamente R$ 158 mil, sem considerar eventual aumento do lance.

Ainda pode existir uma economia, mas ela será menor do que os R$ 80 mil sugeridos inicialmente pelo desconto do anúncio.

Leilão é uma boa alternativa para sair do aluguel?

Pode ser, mas não para todas as pessoas.

A compra por leilão tende a ser mais adequada para quem possui reserva financeira, consegue aguardar a liberação do imóvel e aceita lidar com documentação e possíveis reformas.

Para quem precisa mudar imediatamente, depende integralmente de financiamento ou não possui recursos para despesas inesperadas, a compra pode ser arriscada.

O título “adeus aluguel” chama atenção, mas não deve ser interpretado como garantia de casa pronta e disponível por R$ 32 mil.

O valor anunciado é apenas o lance inicial de um dos lotes.

Leilão também serve para investidores?

Sim.

Investidores costumam buscar imóveis com deságio para reformar, alugar ou revender.

No entanto, o lucro não é automático.

A pessoa precisa calcular:

• preço total da aquisição;
• custos documentais;
• reforma;
• condomínio durante o período de espera;
• impostos;
• despesas judiciais;
• prazo de venda;
• tributação sobre eventual ganho.

Um desconto elevado pode desaparecer se o imóvel exigir uma reforma cara ou permanecer ocupado por muito tempo.

O que acontece depois da arrematação?

Após vencer o leilão, o comprador deverá seguir os prazos definidos no edital.

O processo normalmente inclui:

1. assinatura do auto ou termo de arrematação;
2. pagamento do valor ou da entrada;
3. pagamento da comissão do leiloeiro;
4. entrega de documentos;
5. aprovação do financiamento, quando previsto;
6. formalização da venda;
7. recolhimento de impostos;
8. registro da propriedade.

Perder um prazo pode gerar multa ou cancelamento da arrematação.

Por isso, o comprador deve ter dinheiro disponível e documentos organizados antes de participar.

É possível desistir depois de vencer?

A desistência não funciona como em uma compra comum feita em loja.

O lance é um compromisso. Depois de arrematar, o participante pode ficar sujeito a multas, perda da comissão ou outras penalidades caso não conclua a aquisição.

Não se deve fazer um lance apenas para “reservar” o imóvel enquanto pensa.

A decisão precisa ser tomada antes da oferta.

Passo a passo para participar com segurança

1. Acesse o portal oficial

Comece pelo site oficial de imóveis do Santander e confirme qual leiloeiro está vinculado ao lote. O portal apresenta propriedades, datas e plataformas responsáveis.

2. Faça o cadastro

Preencha seus dados diretamente na plataforma oficial do leiloeiro.

Não envie documentos ou senhas por contatos desconhecidos.

3. Leia o edital completo

Verifique as regras de pagamento, comissão, ocupação, débitos e desocupação.

O edital vale mais do que o texto promocional.

4. Analise a matrícula

Confira a situação jurídica do imóvel e possíveis restrições.

5. Pesquise o preço de mercado

Compare com propriedades semelhantes na mesma região.

6. Calcule todas as despesas

Inclua impostos, registro, comissão, reforma e custos jurídicos.

7. Defina um limite de lance

Estabeleça o valor máximo e não aumente a oferta por impulso.

8. Confirme o financiamento

Caso dependa de crédito, verifique previamente sua capacidade financeira.

9. Guarde documentos e comprovantes

Salve o edital, a descrição do lote, o comprovante do lance e as comunicações oficiais.

Quais são os principais riscos?

Os principais riscos de um leilão de imóveis são:

• pagar mais do que o planejado;
• não conseguir financiamento;
• comprar uma unidade ocupada;
• enfrentar processo de desocupação;
• descobrir necessidade de reforma;
• assumir despesas não previstas;
• cair em site falso;
• encontrar divergências na documentação;
• demorar para registrar ou utilizar o imóvel.

Esses riscos não significam que a compra seja ruim. Eles mostram por que o desconto precisa ser analisado junto com todas as obrigações.

Conclusão

O novo leilão ligado ao Santander reúne imóveis residenciais e comerciais em várias partes do país, com lances iniciais a partir de R$ 32 mil e descontos divulgados de até 69%. Algumas unidades podem permitir financiamento em até 420 meses e utilização do FGTS, desde que o comprador e o imóvel atendam às condições previstas.

A oportunidade pode ser interessante para quem deseja comprar a casa própria ou investir, mas o preço baixo não deve ser o único critério.

Antes de fazer um lance, o interessado precisa ler o edital, verificar a ocupação, analisar a matrícula, calcular os custos adicionais e confirmar como será feito o pagamento.

O próximo passo não é transferir dinheiro nem registrar uma oferta imediatamente. É escolher um imóvel, estudar toda a documentação e estabelecer um limite que continue fazendo sentido mesmo depois da comissão, dos impostos e das possíveis reformas.

Perguntas frequentes

O Santander está vendendo imóveis a partir de R$ 32 mil?

Sim. As divulgações do leilão residencial mencionam uma casa em Camaçari, na Bahia, com lance inicial de R$ 32 mil. O valor final pode aumentar conforme as ofertas.

Qualquer pessoa pode participar do leilão?

Em geral, pessoas físicas e jurídicas podem participar, desde que façam o cadastro, enviem os documentos exigidos e sejam habilitadas pela plataforma.

É possível financiar o imóvel?

Alguns lotes permitem financiamento imobiliário em até 420 meses. A disponibilidade e a aprovação dependem do edital, da análise de crédito e das condições do comprador.

Posso usar o FGTS?

Alguns imóveis permitem o uso do FGTS, desde que o lote e o comprador atendam às regras aplicáveis.

O imóvel é entregue desocupado?

Não necessariamente. Há imóveis ocupados e desocupados. A situação precisa ser verificada na descrição e no edital do lote.

Quem paga a comissão do leiloeiro?

Normalmente, a comissão é paga pelo comprador e cobrada além do valor do lance, conforme o percentual previsto no edital.

É possível desistir depois de arrematar?

A desistência pode gerar multa, perda de valores e outras penalidades. O lance deve ser tratado como um compromisso de compra.

Como saber se o site do leilão é verdadeiro?

O interessado deve acessar o portal oficial do Santander, confirmar o nome do leiloeiro e verificar se a plataforma e o lote aparecem no edital.