Entenda o impacto da Selic em 15% no financiamento da casa própria

Embora a decisão seja pessoal e dependa do contexto de cada comprador, especialistas do mercado financeiro e imobiliário ressaltam que é fundamental compreender os impactos da Selic no crédito habitacional. Do custo direto das parcelas até os reflexos no mercado de imóveis e nos investimentos, o efeito da taxa básica é amplo e exige atenção.

A seguir, explicamos em cinco pontos os principais impactos da Selic no financiamento imobiliário.

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1. Impactos diretos: custo imediato do financiamento

A Selic é o custo do dinheiro na economia. Quando ela sobe ou se mantém em níveis elevados, os bancos repassam esse encarecimento para as linhas de crédito, inclusive para o financiamento imobiliário.

• Com Selic alta: juros maiores e parcelas mais pesadas.
• Com Selic baixa: taxas caem e as parcelas ficam mais acessíveis.

De acordo com Paula Bento, planejadora financeira da Planejar, o efeito é mais visível no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), já que depende de recursos livres, diretamente afetados pela Selic.

Já no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), como no Minha Casa Minha Vida (MCMV), a influência é menor, pois as condições são definidas pelo governo e utilizam recursos da poupança.

“Com a Selic elevada, as parcelas tendem a pesar mais no orçamento. Mas, em ciclos de queda, além de financiamentos mais baratos, o mercado imobiliário pode se aquecer, levando à valorização dos imóveis”, explica Bento.

2. Impactos indiretos: efeitos no mercado, na obra e nos aluguéis

Imóvel na planta: risco de variação na entrega das chaves

Quem compra imóvel na planta deve ficar atento: a taxa final será definida na assinatura do financiamento com o banco, no momento da entrega das chaves. Isso significa que, se a Selic subir nesse período, o custo pode ser maior.

Segundo Werton Oliveira, economista da Ekonomy Consultoria, algumas construtoras oferecem contratos com “trava taxa”, protegendo o comprador contra oscilações futuras.

Correção do saldo devedor pela inflação da construção

Durante a obra, o saldo devedor é corrigido por índices como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Uma Selic elevada pressiona a inflação e pode encarecer essa correção.

Reflexos nos aluguéis

Embora os aluguéis sejam reajustados por índices como IPCA ou IGP-M, a Selic influencia a demanda por locação. Quando o crédito fica caro, mais pessoas optam por alugar em vez de financiar, o que pode elevar os preços pela lei da oferta e demanda.

Oportunidade para negociação

Por outro lado, quando os financiamentos desaceleram, incorporadoras precisam vender imóveis prontos e se tornam mais abertas à negociação.

“Já vemos construtoras flexibilizando a entrada ou parcelando valores para atrair compradores mesmo com juros altos”, aponta Oliveira.

3. Tabela Price x Sistema SAC: impacto da Selic nos modelos de amortização

Diferenças fundamentais entre os sistemas

Ao contratar um financiamento, o comprador precisa escolher o sistema de amortização:

• Tabela Price: parcelas fixas ao longo do contrato. O efeito da Selic é mais pesado, pois os juros incidem sobre o saldo devedor por mais tempo.
• Sistema SAC: parcelas decrescentes, com amortização constante. O impacto inicial é maior, mas o saldo devedor cai mais rápido, reduzindo a exposição a juros altos.

Segundo Oliveira, a SAC suaviza os efeitos da Selic elevada, enquanto a Price é mais vulnerável a ciclos de juros longos.

4. Poupança, renda fixa e o financiamento imobiliário

Captação da poupança e oferta de crédito habitacional

O crédito habitacional no Brasil depende em grande parte da captação da poupança.

• Com Selic acima de 8,5%: a poupança rende 0,5% ao mês + TR.
• Com Selic abaixo de 8,5%: a poupança rende 70% da Selic + TR.

Com juros altos, a poupança perde atratividade para outros investimentos, como CDBs e Tesouro Selic, diminuindo os recursos destinados ao financiamento imobiliário e encarecendo o crédito.

Alternativa: investir enquanto espera

Para quem pode aguardar, especialistas recomendam usar o período de juros altos para investir em renda fixa e acumular um valor maior para a entrada do imóvel.

“Investir mensalmente como se fosse a parcela do financiamento pode reduzir a necessidade de crédito futuramente e ainda aproveitar a rentabilidade elevada da renda fixa”, sugere Paula Bento.

A recomendação é priorizar ativos de liquidez diária, como Tesouro Selic e CDBs de grandes bancos, para manter flexibilidade caso surja uma boa oportunidade de compra.

5. Perspectivas futuras: como os bancos reagem à queda da Selic

O repasse não é imediato

Mesmo quando o Copom inicia um ciclo de cortes, os bancos demoram de três a seis meses para refletir a redução nos financiamentos. Além disso, a queda nos juros não costuma ser proporcional à da Selic.

“Se a Selic cair de 15% para 10%, não significa que os financiamentos também terão queda de 5 pontos. Normalmente, o recuo é mais moderado”, explica Leonardo Guerra, da RE/MAX.

Prós e contras de cada escolha

• Comprar agora: possibilidade de negociar preços e condições mais flexíveis com construtoras, mas pagando juros maiores.
• Esperar queda da Selic: juros mais baixos no futuro, mas risco de valorização dos imóveis e menor poder de negociação.

Estratégia intermediária: portabilidade do crédito

Quem optar por financiar com juros altos pode recorrer à portabilidade do crédito no futuro, migrando o financiamento para outro banco com taxas menores. Isso pode gerar economia significativa ao longo do contrato.

Aspectos emocionais e familiares também pesam

Decisão vai além do cálculo financeiro

Especialistas lembram que a decisão de comprar um imóvel não é apenas financeira. Envolve fatores emocionais, familiares e de necessidade imediata.

“A casa própria é um projeto de vida. Para muitas famílias, a urgência pela moradia supera a análise puramente financeira”, reforça Bento.

Assim, cada comprador precisa ponderar entre segurança financeira e necessidade de curto prazo, considerando também alternativas como aluguel temporário ou moradia em imóveis menores até um cenário mais favorável.

Imagem: Freepik/ Edição: Seu Crédito Digital